邓**与青海**限公司拆迁安置补偿合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人邓**与上诉人**有限公司（以下简称隆**司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2015）中民一初字第65号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月12日公开开庭进行了审理，上诉人邓**及其委托代理人罗*，上诉人隆**司的委托代理人苗**、杨**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2008年3月30日邓**与隆**司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》约定：邓**同意其在西宁市花园北街148号2号楼1单元301室私产房屋（建筑面积57.69平方米）及相关附着物由隆**司拆除，残值归隆**司。实行房屋产权调换，房屋位置地点在七一路2号楼一单元20层D户型，房屋建筑面积约90.22平方米（最终以产权处核定的面积为准）。按货币补偿的规定计算被拆除房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换房屋的差价，房屋产权调换差价计算表注明邓**房屋补偿金额及附着物、临时过渡补偿费、奖励、搬家费合计为129492.03元，隆**司安置给邓**的房屋价款203550.9元，邓**应付给隆**司74058.87元。邓**应在2008年4月3日前腾空房屋交隆**司拆除。房屋拆迁验收完毕后，凭验收单结清补偿款。邓**同时将合法有效产权手续等一并交于隆**司，送相关部门办理注销手续。如邓**选择自行过渡，隆**司应付给邓**过渡费8307.36元，过渡期限为24个月。因隆**司原因，使过渡期延长，从延长的第一日起，由隆**司按双倍的过渡费支付给邓**。协议签订后，邓**搬出了所居住的房屋，并于2008年3月30日向隆**司预交房款39058.87元。庭审中，邓**与隆**司均认可邓**实际缴纳的购房款为168550.9元，尚欠35000元。2014年3月20日，隆**司通知邓**交付房屋时，邓**以隆**司所交付的房屋不是《房屋拆迁安置补偿协议书》约定的七一路2号楼一单元20层D户型而拒绝接受。隆**司关于2号楼原设计结构O型点式变更为H型点式结构的变更事项未告知邓**。另查明，2015年8月6日，邓**申请对本市七一路381号隆*恒基中心1号楼3单元20层D户型房屋每平方米现市场单价或者同类地段、同类结构、同类朝向、相同面积、相同楼层的商住楼每平方米现市场单价进行评估。经委托青海**地产评估司法鉴定所进行鉴定，该所于2015年11月26日作出青永司鉴所（2015）房地产鉴字第22号司法鉴定书，鉴定结论为：鉴定对象位于城中区七一路381号1单元1203室房地产，建筑面积93.72㎡，在鉴定时点的市场价格为519490元。此次鉴定邓**支付鉴定费3117元。该鉴定意见书送达邓**和隆**司后，邓**以鉴定房屋不是本案所涉房屋为由提出异议，要求法院委托其他鉴定机构对其提出的鉴定申请确定的房屋予以鉴定，因邓**未提交相关证据，对邓**的该异议不予准许。

一审法院认为

原审法院认为，邓**与隆**司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按照协议履行。在该协议履行过程中，隆**司变更了楼房设计结构，将协议约定给邓**安置的2号楼的设计结构由O型点式结构变更为H型点式结构，根据双方在《房屋拆迁安置补偿协议书》的约定，隆**司应给邓**安置的房屋位置位于本市七一路2号楼一单元20层D户型，但隆**司向邓**交付的房屋不是协议约定的房屋，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同，隆**司应将房屋设计结构变更内容告知邓**，并与邓**达成合意，现隆**司无证据证实履行了告知义务并与邓**达成合意，隆**司单方变更合同内容系违约，现隆**司不能向邓**交付协议约定的房屋，双方亦不能另行达成协议，故对邓**要求解除房屋拆迁安置补偿协议的诉讼请求，予以支持。关于邓**主张隆**司双倍返还已付房款337101.8元的诉讼请求，因隆**司变更楼房设计结构，不能向邓**交付协议约定的房屋，隆**司的该行为导致邓**合同目的不能实现，从公平原则考虑，隆**司应向邓**承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故对邓**的该请求予以支持。因隆**司未按《房屋拆迁安置补偿协议》的约定履行义务，邓**已缴纳的购房款产生的利息损失应当由隆**司赔偿，对利息起算时间，应以该协议约定隆**司向邓**交付安置房屋之日起计算，虽该协议未约定具体交房时间，但约定邓**过渡期为24个月，即交房时间应为2010年3月29日，该日期即为利息起算时间，利率应按同期贷款基准利率5.94%为准，至邓**起诉时止，共计4年9个月，邓**的利息损失为47556.6元（168550.9元×5.94%÷12个月×57个月）。对邓**主张利息损失的罚息部分，因该请求无法律依据，不予支持。关于邓**主张的过渡费，应当按照《房屋拆迁安置补偿协议》的约定计算，该协议约定过渡期为24个月，据此隆**司应于2010年3月29日交房，但直至邓**起诉，隆**司仍未按协议约定向邓**交付安置房屋，逾期时间57个月，隆**司应按约定支付双倍的过渡费39459.96元（57.69平方米×6元×57月×2倍）。关于邓**主张赔偿损失的诉讼请求，因隆**司未按约定向邓**交付安置房屋，在未交付房屋期间，该房屋价值存在升值情况，从合同履行情况、约定应安置房屋的地段和位置、预期利益等因素考虑，对该损失金额，应按青海**地产评估司法鉴定所作出的青永司鉴所（2015）房地产鉴字第22号司法鉴定书所确定的位于城中区七一路381号1单元1203室房地产（建筑面积93.72平方米）在鉴定时点的市场价格519490元为依据确定。邓**虽对该鉴定结论有异议，但无证据反驳，该鉴定结论予以采纳。协议约定隆**司给邓**安置的房屋建筑面积为90.22平方米，故该房屋现价格应为500089.5元（519490元÷93.72平方米×90.22平方米）。邓**与隆**司签订拆迁安置补偿协议时确定安置给邓**的房屋价款203550.9元，邓**实际交款168550.9元，邓**已付房款的升值部分为414100.5元，此款应由隆**司予以赔偿。隆**司抗辩由于政府规划要求，经规划部门批准的设计文件将双方在拆迁安置补偿协议中约定的2号楼原拟定的“O”形点式结构改变为“H”形点式结构，本市城中区七一路381号1单元1203室房屋系《拆迁安置补偿协议书》中约定的应给邓**安置的房屋，无证据证实，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条之规定，遂判决：一、解除邓**与隆**司于2008年3月30日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》；二、隆**司于本判决发生法律效力后十日内双倍返还邓**购房款337101.8元、支付利息47556.6元、支付双倍的过渡费39459.96元、赔偿损失414100.5元，合计838218.86元。案件受理费17000元，由邓**承担6401元，隆**司承担10599元，诉讼保全费5000元及鉴定费3117元由隆**司承担。

上诉人诉称

邓**上诉称，一、原审法院在认定隆**司违约，其交付的房屋并非双方协议约定的房屋的情况下，却又以该房屋的鉴定价值确定其损失错误；二、原审法院认定利息损失、过渡费计算方法错误。利息损失应当计算罚息；过渡费应按协议约定建还面积计算。请求撤销原判第二项，依法改判隆**司双倍返还已付房款337101.8元、支付购房利息133625.04元、支付过渡费61710.48元、赔偿损失811980元，共计1344417.3元。

隆**司上诉称，一、本案不存在导致合同目的不能实现的情形，一审判决判令解除双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》不符合法律规定。双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》只约定了给邓**建还的安置房屋为2号楼面积约为90．22平方米的20层D户型房屋，并未约定房屋的具体位置和房号，后因规划设计变更其公司将原2号楼D户型拆迁户的安置房屋统一调整至朝向、楼层完全一致，面积、结构和户型基本一致的1号楼1单元D户型。截止现在，其公司仍然为邓**保留着1号楼1单元1203室建筑面积为93.72平方米的安置房屋，不存在邓**不能取得安置房屋导致合同目的不能实现的情形；二、原审法院适用法律明显错误。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，只有存在一房二卖、将己出卖房屋再行抵押这两种以欺诈方式严重损害购房者利益的极端情况下，才能适用该条规定的惩罚性违约责任条款。本案中，双方签订的拆迁安置合同只约定了安置房屋的楼号、楼层、户型和面积，并未特定具体的房屋位置，不存在司法解释规定的特定房屋这一前提条件；其次，公司至今保留着邓**的安置房屋，亦不存在“拆迁人将安置房屋另行出售给第三人”的情形，原审法院判决其公司承担双倍返还购房款等惩罚性违约责任，违背司法解释的明确规定；三、原审法院判决赔偿损失数额计算错误。1、房屋升值损失414100.50元中，并未扣除其公司双倍返还的己付房款；2、过渡费，2014年3月20日其公司通知交房后，邓**拒绝接受房屋，房屋没有交付的责任不在其公司，之后的双倍过渡费不应当由其承担。因此，双倍过渡费的计算期间应当为2010年4月3日至2014年3月20日共1447天即为57．69平方米×6元×47月×2倍=32537.16元，一审法院在判决其承担合同不能履行的违约责任，同时又判决其承担合同迟延履行的违约责任，明显不当；3、支持利息47556．6元明显不当，在一审法院判决其双倍支付过渡费的情况下，不应再支付所谓己付房款的利息，利息损失也只能按银行同期存款利率计算。一审判决按贷款利率计算利息，不符合法律规定。综上，本案中隆**司给邓**交付安置房屋的楼号发生变化，是由于规划设计与原拟建房屋计划发生变化所致，并不存在隆**司恶意将安置房屋出售给第三人的欺诈情形。一审法院判决解除合同不当，判决其承担惩罚性违约责任明显不公，请求二审法院依法撤销一审判决；二、改判双方继续履行拆迁安置补偿合同，由隆**司向邓**交付西宁市城中区七一路381号1单元1203室建筑面积为93.72平的安置房屋；三、改判隆**司向邓**支付双倍过渡费32537.16元；四、驳回邓**的其他诉讼请求。

本院查明

经二审审理查明，原审法院查明的事实属实，本院应予确认。

本院认为

本院认为，邓**与隆**司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效，应受法律保护。双方在《房屋拆迁安置补偿协议书》约定，隆**司应给邓**安置的房屋位置位于本市七一路2号楼一单元20层D户型，隆**司认为规划设计变更后协议约定的房屋实际变更为本市城中区七一路381号1单元1203室房屋，但未提供相关证据证实，邓**不予认可，亦不同意接受该房屋，本案属隆**司单方变更合同内容致使合同无法正常履行。现邓**以合同目的不能实现主张解除合同，原审法院判决解除房屋拆迁安置补偿协议正确，应予维持。因本案属拆迁安置补偿纠纷，依据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照该解释第八条的规定处理。本案中双方协议约定采取房屋所有权调换形式，并且对补偿安置房屋的位置、用途作出具体明确约定，该标的物具有特定性，结合拆迁安置协议的特殊性，应对被拆迁人利益侧重保护。本案属因隆**司单方变更合同内容致使其不能交付协议约定的标的物，属恶意违约导致合同解除情形，应承担惩罚赔偿责任。因惩罚性赔偿责任就是要求不法行为人承担超出补偿性赔偿数额的赔偿责任制度，其功能主要在于惩罚和制裁严重过错行为。依照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。因邓**在双方签订房屋拆迁安置补偿协议时具有多种选择权，而在邓**原房屋拆除后，隆**司又以规划设计变更为由不能交付约定的房屋，邓**又不同意接受隆**司调换的房屋而主张解除合同，原审法院判决解除双方合同，并依照法律规定判决隆**司双倍返还已付房款、支付已缴纳的购房款的利息损失、双倍的过渡费及房屋升值损失并无不当。邓**上诉主张原审法院鉴定的房屋并非其要求鉴定房屋而对该鉴定价格持有异议，因在一审鉴定时邓**对鉴定对象1单元1203室房屋进行了签字确认，故原审法院参照此鉴定价格计算房屋的升值损失并无不当。关于邓**主张利息损失的罚息部分无法律依据，不予支持。对于过渡费原审法院按照邓**原房屋面积计算正确，邓**主张过渡费应按协议约定建还房屋面积计算的上诉理由不能成立。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，计算赔偿项目及数额并无明显不合理之处，应予维持。邓**和隆**司的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费17000元，由青海**限公司负担8500元，余款8500元退还青海**限公司；邓**预交的二审案件受理费17000元，由邓**负担8500元，余款8500元退还邓**。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月十六日