格尔**有限公司与王*商品房买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人格尔**限公司因与被上诉人王*商品房买卖合同纠纷一案，不服格尔木市人民法院（2014）格*初字第780号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人格尔**限公司委托代理人吴**、被上诉人王*的委托代理人尹**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2013年7月31日，原、被告签订了合同编号为YS201215XX的《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发建设位于格尔木市光明路1-1号的“尚苑公馆”4幢1单元1232室住宅一套，总价款为352619元。合同第六条约定了付款方式及期限：买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，总房款人民币352619元于合同签订之日起交齐。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。合同第八条约定了交付期限：出卖人应当在2013年10月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人所能控制的因素（包括但不限于国家的政策调整），施工过程中遇到不能及时解决的困难及重大技术问题，因买受人原因未能取得银行按揭贷款或买受人未能付清全部房款的。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。

2013年7月8日原告王*向被告格尔**有限公司交纳购房首付款143590元，7月26日交付剩余购房款209029元，至此原告已交清全部购房款352619元。同日，被告格尔**有限公司向原告王*交付房屋。

2014年6月10日，格*木市建筑工程质量监督站向被告格*木尚**限公司下达了格质监（2014）改字第（59）号《格*木市建筑工程质量（安全）整改通知书》，该通知书明确指出：格*木尚**限公司建设的“尚苑公馆”工程存在的问题是未按《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建*（2013）171号）组织竣工验收，现已交付使用。

庭审中，被告对原告所举证据全部予以认可；原告对被告所举的证据1、2、3认可，对证据4、5不予认可。原告认为证据4中的《监理日志》记录前后笔迹不一致有事后添加的嫌疑；《工期顺延报告》所述的情况应是被告方与承建方之间解决的问题，与原告无关。即使真的遇到被告所说的无法控制的因素，被告也应及时通知原告协商解决，但被告没有履行告知义务。证据5中的《楼号对照说明》是被告自己出具的；而单位（子单位）工程质量竣工验收记录（1#、2#、3#）、竣工（分部、单位工程）工程验收签到表（1#、2#）和工程竣工报验单（1#、2#）均与本案原告购买的4#楼无关。

以上事实，有原、被告签订的《商品房买卖合同》、原告交纳购房款的收据、格尔木市建筑工程质量监督站出具的《格尔木市建筑工程质量（安全）整改通知书》、被告的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件、商品房预售许可证、中华**房地产开发企业资质证书和原告的身份证复印件、原告王*的申请和领取钥匙登记表以及双方的当事人所作的陈述予以证实。

一审法院认为

原审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，应自成立时生效，对当事人具有法律约束力。各方应当按照约定全面履行自己的义务。现双方对购房、交款的事实以及交房时间均无异议，并明确表示愿意继续履行合同，本院予以确认。本案双方争议的焦点是原、被告是否违约的问题。首先是原告是否存在逾期付款的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限是买受人一次性付款，总房款人民币352619元于合同签订之日起交齐。合同签订日期是2013年7月31日，原告付清总房款的日期是2013年7月26日，交款时间在合同签订日期之前，所以原告不存在逾期付款的情形，即在履行合同过程中原告无违约行为。故被告要求原告支付逾期付款的违约金1269元的反诉请求，本院不予支持。其次是被告未按期交房的原因是否可以成为其免责的理由的问题。《商品房买卖合同》中约定的交付期限是出卖人应当在2013年10月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人。本案被告对逾期交房的事实表示认可，但称逾期交房是非被告所能控制的原因造成的。被告陈述的逾期交房理由与原告提交的格质监（2014）改字第（59）号《格尔木市建筑工程质量（安全）整改通知书》相互矛盾，而被告对该证据明确表示了认可的意见。因此，被告所称逾期交房的理由不成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，被告称其虽逾期交房但不应承担违约责任的抗辩意见不能成立。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“未组织验收或验收不合格的，不得交付使用。”被告将未经验收的房屋交付原告使用的行为确已违反了《中华人民共和国建筑法》的规定，同时也违反了双方签订的《商品房买卖合同》的规定，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，原告要求被告按照合同约定支付逾期交房的违约金11636.43元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）格尔**有限公司于*判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）王*违约金11636.43元；二、驳回被告（反诉原告）格尔**有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费91元，减半收取45.50元；反诉案件受理费25元，减半收取12.50元，二项合计58元，由被告（反诉原告）格尔**有限公司负担。于*判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海**中级人民法院。

上诉人诉称

上诉人格尔木尚苑**公司不服原判本诉部分上诉称，一审法院对本案事实认定错误，证据不足，适用法律错误，请求：1.撤销青海省格尔木市人民法院（2014）格*初字第780号民事判决书第一项；2.依法改判上诉人格尔木尚苑**公司不承担违约金11636.43元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人王**辩称，一审法院判决合理公正，请求维持一审判决。

本院认为

根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人格尔**限公司是否支付被上诉人王**交房违约金11636.43元？

经审理查明，原判认定事实属实，本院予以确认。

另查明，格尔**有限公司于2014年7月24日向被上诉人王*交付案涉商品房。

本院认为，上诉人格尔木尚苑**公司庭审中认可与被上诉人王*约定于2013年10月30日交房，实际交付时间为2014年7月24日，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，上诉人格尔木尚苑**公司未按合同约定时间履行交房义务，应承担逾期交房违约金。庭审中，上诉人格尔木尚苑**公司对被上诉人王*主张的违约金数额亦无异议，故应支付被上诉人王*违约金11636.43元。

综上所述，上诉人格尔木尚苑**公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费91元，由上诉人格尔木尚苑**公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月三日