吴**、魏**与西宁漓**有限公司房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人吴**、魏**、西宁漓**有限公司（以下简称漓**司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2015）西*一初字第1788号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。吴**、魏**及委托代理人魏*、赵**，漓**司的委托代理人马*、李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院查明，吴**、魏**与漓**司于2011年9月19日签订《商品房预售合同》，吴**、魏**购买漓**司开发的位于西宁市城西区黄河路21号1号楼1单元1107号房屋，建筑面积63.35平方米，单价为每平方米6737元，房屋总价款为426789元。出卖人应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房单位工程竣工验收合格，并交付买受人使用。漓**司认可竣工验收时间是2013年6月15日。吴**、魏**据此作为主张延期交房违约金的截止时间。漓**司于2012年5月8日向吴**、魏**实际交付房屋。还约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。合同第十五条“关于产权登记”约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；即：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。3、办理房屋及土地产权证的所有费用由买方自理。吴**、魏**据此请求判令漓**司承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，向其支付违约金，并立即办理房屋所有权证。合同第十条“规划、设计变更”约定：经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人未做答复的，视同接受变更，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在30日内将买受人已付款退还买受人，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。漓**司以此为依据，认为因规划变更造成的延期交房不应承担违约责任。漓**司提交的规划变更单的时间是2010年5月8日，而漓**司与吴**、魏**签订合同是2011年2月28日，即规划变更的事实发生在漓**司签订合同之前，漓**司应当明知能否在合同约定的交房日期向吴**、魏**交付房屋。故漓**司辩称的因规划变更导致交房时间延迟的理由不能成立。

一审法院认为

原审法院认为，吴**、魏**与漓**司签订的《商品房预售合同》合法有效，应受法律保护。漓**司未依照合同约定的时间交付房屋构成违约，理应承担逾期交房违约责任，向吴**、魏**支付违约金。漓**司在2012年5月4日向吴**、魏**实际交付了房屋，按照合同第九条约定，漓**司延期交房违约责任的起算时间应自2011年12月1日起至2012年5月4日止，共计156天，以吴**、魏**已缴纳的房屋总价款426789元为基数，万分之三为比例计19973.73元予以支持；关于吴**、魏**要求判令漓**司立即为其办理房屋所有权证，因办理房屋所有权证系房产部门职责，漓**司仅是协助义务，故吴**、魏**此项诉求于法无据不予支持；关于吴**、魏**主张的要求漓**司承担逾期办理房屋所有权证违约金的诉求，因双方在合同第十五条仅约定了漓**司提交材料的期限，对协助办理房屋所有权证的时间并未作出明确约定，故吴**、魏**该项主张亦不予支持；对吴**、魏**要求漓**司承担房屋面积增加的责任的诉讼请求，吴**、魏**及其证人陈述仅听说漓**司工作人员口头要求其补交房屋增加面积的房款，对于购买房屋时阳台一半面积是否赠送等内容仅有吴**、魏**及证人的陈述，并无其它证据能够佐证，且吴**、魏**申请出庭的证人均系该系列案件的诉讼当事人，在未有其他证据佐证的情况下对其所证明的内容不予采信，故对其诉讼请求不予支持。据此判决：一、漓**司于判决生效后10日内支付吴**、魏**逾期交房违约金19973.73元；二、驳回吴**、魏**要求漓**司立即为其办理房屋所有权证的诉讼请求；三、驳回吴**、魏**要求漓**司支付逾期办理房屋所有权证违约金1280元的诉讼请求；四、驳回吴**、魏**要求漓**司承担房屋面积增加的责任的诉讼请求。诉讼费1631元，减半收取815.50元，由漓**司负担593.50元，吴**、魏**负担222元。

被上诉人辩称

漓**司上诉并辩称，逾期交房是由于设计变更，且购房合同均为格式合同，不应承担此违约责任。漓**司严格依据购房合同约定，对于设计变更和延期交房进行了公告，漓**司公告后，吴**、魏**并未要求解约或退房，应视为接受延期交房，漓**司不应承担延期交房的责任。在什么情况下承担逾期交房的违约金，购房合同有明确的约定，双方应依据合同约定处理。请求撤销原审判决第一项、维持第二、三、四项，改判漓**司不承担违约责任。

吴**、魏**上诉并辩称，漓**司不只是协助办理产权证，而且对办证事项负有主要责任。办理产权证的前提是具备办证条件，即开发商通过综合验收后，办证机关才能受理相关办证材料，直到吴**、魏**起诉时，漓**司仍未将办理产权证的资料提交办证机关，导致产权证无法办理。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。吴**、魏**签订购房合同时房屋尚未竣工，应当自房屋交付使用之日起90日内为吴**、魏**办理产权证，即2012年8月4日前办理，但至今吴**、魏**仍不能办理产权证，漓**司的违约事实存在，应承担违约责任。吴**、魏**与漓**司在合同签订时，漓**司承诺户型中阳台面积赠送一半，对此不仅有证人证言，还有漓**司销售经理承认房屋阳台面积赠送一半的录音证据，一审法院认定证人是案件的诉讼当事人，在未有其他证据予以佐证的情况下对其证明内容不予采信错误。一审法院认定事实错误，请求二审法院撤销原判二、三、四项，改判漓**司立即办理房屋产权证、支付迟延办证违约金1280元、承担房屋面积增加的责任。

本院查明

一审法院查明的事实除漓**司于2012年5月8日向吴**、魏**交付房屋，应更正为交房时间为2012年5月4日外，其余事实与二审法院查明的事实一致，本院予以确认。

另查明，2010年5月8日，兰州有**院有限公司向漓**司送达了《设计修改通知单》，载明7－32层住宅部分在1单元的原设计半封闭露台，现根据规划要求改为全封闭阳台等内容。吴**、魏**与漓**司在《商品房预售合同》中关于面积确认及差异处理的条款中约定，商品房交付后，产权登记面积不合同约定面积发生差异，双方同意以产权产籍部门核定面积为最终结算面积，并执行合同约定单价，总房款多退少补。2011年10月14日，吴**、魏**与漓**司签订的《商品房预售合同》在西宁**登记中心备案。2014年4月15日，经青海省第二测绘院测绘，西宁市房产局审核，吴**、魏**购买的涉案房屋74.64m2。吴**、魏**所购房屋同一小区内已有部分人员领取了房屋所有权证，办理房屋所有权证需购房人交纳相关费用及身份证件等资料。漓**司曾通知吴**、魏**交纳费用和资料，但因增加面积的争议，吴**、魏**未交纳费用和相关资料。

本院认为

本院认为，吴**、魏**与漓**司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思的表示，且已在登记机关备案，为有效合同，双方理应依据合同约定行使权利、履行义务。合同中约定了房屋的交付时间为2011年11月30日前，但漓**司至2012年5月4日才将涉案房屋交付吴**、魏**，已构成违约，应承担违约责任。涉案项目在2010年5月8日漓**司就收到了《设计修改通知单》，此时漓**司对于设计变更是明知的，但仍于2011年9月19日与吴**、魏**在合同中约定交房时间为2011年11月30日前，故漓**司关于涉案项目存在设计变更，不应承担违约责任的上诉理由不能成立，应予驳回。因漓**司否认曾向吴**、魏**承诺阳台面积赠送一半，而吴**、魏**申请出庭作证的证人是与漓**司因其他事项正在诉讼的购房人，该证人与本案处理存在利害关系，所以对其陈述不予采信。同时吴**、魏**提交的录音资料是与吴**、魏**有着同样面积诉求的购房人，与漓**司因此问题争执时的录音，从该录音中确实无法得出漓**司曾有赠送面积承诺的结论。更为关键的是，吴**、魏**与漓**司在合同中约定面积差异“以产权产籍部门核定面积为最终结算面积，并执行本合同第四条约定的单价，总房款多退少补”，而没有任何赠送面积的约定，所以面积差异问题应按双方合同约定处理，吴**、魏**以房屋面积增加为由，要求漓**司承担责任诉求不明且不符合合同约定，不予支持。双方均认可该商品房项目中，已有购房人取得了权属证书，而且吴**、魏**认可双方如无面积差异的争议，在其提交相关资料并交纳相关费用后可以办理房屋所有权证，表明漓**司为办理房屋所有权证的资料报备已经完成，吴**、魏**未办理房屋所有权证原因在于吴**、魏**未交清房款及其他费用和相关资料，尚不具备办理权属证书的条件，吴**、魏**要求漓**司立即办理房屋产权证及支付迟延办证违约金1280元的上诉请求不能成立，不予支持。其可在交纳相关费用资料后委托漓**司办理。一审认定基本事实清楚，处理结果并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

吴**、魏**交纳的二审案件受理费1631元，由吴**、魏**负担，西宁漓**有限公司交纳的二审二审案件受理费299元，由西宁漓**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十一日