尹镇与徐**房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人尹*与被上诉人徐**房屋买卖合同纠纷一案，不服贵德县人民法院（2015）贵民初字第343号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人尹*的委托代理人陆**，被上诉人徐**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2004年2月份，尹镇经贵德县**民委员会、贵德县河阴镇人民政府、贵德县交通与建设局、贵德**源局批准同意，在其位于贵德县河阴镇城西村孙家台68号的宅基地内修建了砖混结构四层住宅楼一栋共八套，建筑面积920㎡，并于2006年10月依法取得贵集用（2006）字第001号《集体土地使用证》。2005年3月13日经双方协商，将位于贵德县河阴镇城西村孙家台68号住宅楼的二楼东以104400元的价格出售给徐**，并签订了《售房协议》，《售房协议》的甲方签字人为尹镇之妻李**、乙方签字人为徐**。合同约定甲方将二楼东120㎡的住房一套以每平方米870元，共计104400元的价格出售给乙方，乙方于2005年3月13日前付房款30000元，年底前付20000元，剩余房款在甲方办理房地产手续后，乙方贷款付清。徐**先后支付原告房款55200元。2005年9月徐**及家人入住该房屋。后因尹镇未办理房产证，剩余房款49200元至今未付。2013年3月10日徐**之妻王**与贵德县纵四路开发工程项目部达成纵四路征迁安置补偿协议（楼房），经贵德县纵四路开发工程项目部核算，将二楼东的面积核定为124.15㎡，贵德县纵四路开发工程项目部根据协议给王**安置115㎡的楼房一套，此房至今未交付；给付徐**房屋超过面积的差价19570.02元，附属设施补偿价31788.24元，两项合计51358.26元，此款已由徐**从贵德县纵四路开发工程项目部全额领取。另查，贵德县纵四路开发工程项目部的安置房每平方米的成本价为2138.8元。徐**在购买尹镇位于贵德县河阴镇城西村孙家台68号二楼东的住房时，该房屋中有尹镇安装的坐便器、成品防盗门、自来水、有限电视线和地板砖。经贵德县融祥房地产估价所评估其中坐便器价值51.71元、成品防盗门价值1200元、地板砖价值5412.16元、自来水价值150元、有线电视线300元，共计7113.87元。徐**系同德县退休干部，非贵德县河阴镇城西村孙家台村民。

一审法院认为

原审法院认为：一、关于《售房协议》的效力问题。农村的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地属于农民集体所有。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，尹*与徐**签订的《售房协议》中的买卖标的物为宅基地上的房屋，故对该房屋的处分必然包括对宅基地使用权的处分。徐**并非贵德县河阴镇城西村孙家台村民，且诉争院落的《集体土地使用证》至今未由原土地登记机关变更登记至徐**名下。因此，《售房协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，应认定为无效。尹*主张《售房协议》无效的诉讼请求，于法有据，应予以支持。二、关于安置房的归属问题。按照法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中双双方签订的《售房协议》中标的房屋是位于贵德县河阴镇城西村孙家台68号二楼东住房，现该标的房屋因拆迁而灭失，已无法返还。因该房屋被拆迁而安置的房屋的归属，应根据具体情况确定。徐**已支付购房款55200元，占实际房款108010.5元（按贵德县纵四路开发工程项目部实测面积124.15㎡×870元／㎡）的51.1%，超过了半数，且徐**及其家人在标的房屋拆迁前一直居住在该房屋中达8年之久。而徐**妻子与贵德县纵四路开发工程项目部达成的《纵四路征迁安置补偿协议（楼房）》明确拆迁房屋的安置对象为徐**妻子，现尹*直接要求拆迁安置房归其所有，缺乏法律依据。根据上述情况，将安置房归并给徐**家庭所有，由徐**向尹*折价补偿，更符合诚实信用原则和公平原则。关于补偿款的问题，因徐**在购房时尚有48.9%的房款未付。故其要完全取得安置房屋，还应按照贵德县河阴镇城西村孙家台68号二楼东124.15㎡的面积，价格按安置房成本价每平方米2138.8计算，向尹*支付48.9%的补偿款，即2138.8元／㎡×124.15㎡×48.9%=129845.16元。尹*主张徐**退还从城建局领取的7000元装修款的诉求。因该装修部分的价值已包括在徐**向尹*购买的贵德县河阴镇城西村孙家台68号二楼东住房每平方米870元的单价中，该部分的装修补助应归徐**所有，故对尹*的该项诉求，不应予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：一、原告尹*与被告徐**签订的《售房协议》无效；二、被告徐**于判决生效后立即给付原告尹*补偿款129845.16元；三、驳回原告尹*的其他诉讼请求。案件受理费50元，由尹*、徐**均担。

上诉人诉称

宣判后，尹*不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决适用法律错误，被上诉人徐**因无效民事行为或者无效合同所取得的房产不受法律保护，其应返还原物或者拆迁安置房。2、上诉人尹*对案涉拆迁安置房依法享有所有权，原审法院判决不予归还房屋侵害了上诉人的合法财产权益。3、海南藏**人民法院（2014）南*一终字第55、56号民事判决均判令“政府拆迁安置房屋（建设中）归上诉人尹*所有”，原审法院审理本案应当予以遵从。综上，请求维持原审判决主文第一项，撤销第二项、第三项，依法改判徐**归还给尹*位于贵德县河阴镇城西孙家台68号二楼东住房一套的拆迁安置房和徐**从县城建局领取的7000元部分装修款。

被上诉人辩称

被上诉人徐**二审辩称：1、本案《售房协议》是否无效存在争议。2、《售房协议》无效的主要责任在上诉人尹镇一方。3、（2014）南*一终字第55、56号民事判决并未生效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判决。

在二审期间双方当事人未提交新的证据。

本院查明

本院审理查明的基本事实与一审法院查明的事实相一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为：一、贵德县河阴镇城西村孙家台68号二楼东住房一套的拆迁安置房不应归还给上诉人尹镇，但被上诉人徐**应给付尹镇相应的补偿。首先，虽然本案尹镇之妻李**与徐**签订的《售房协议》被认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，但因《售房协议》所出售的标的物即位于贵德县河阴镇城西村孙家台68号二楼东住房一套已因拆迁而灭失，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，出卖方己无法基于物上请求权请求返还《售房协议》所出售的标的物。其次，鉴于本案拆迁安置房与《售房协议》所出售的标的物为不同的物，对于不能返还所出售标的物的折价补偿，则应坚持尊重历史、照顾现实，注重判决的法律效果和社会效果，综合权衡买卖双方的利益的原则，结合当事人各自的过错程度，全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响等因素，合理酌定具体补偿方案和补偿数额，力争达到既有利于妥善解决现有纠纷，又有利于规范当事人交易行为的目的。原审判决在此基础上，结合本案徐**及其家人在所购房屋内居住8年，征迁安置补偿协议明确拆迁房屋的安置对象为徐**的妻子，徐**已支付了超过半数的购房款等具体案情，认定案涉拆迁安置房归徐**家庭所有，并由徐**按照未付房款的比例向尹镇折价补偿129845.16元，符合《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》所规定的诚实信用和公平原则，该自由裁量并无不当，本院应予尊重。最后，虽然本院（2014）南*一终字第55、56号民事判决判令“政府拆迁安置房屋（建设中）归上诉人尹镇所有”，但是青海**民法院以（2014）青民申字第278、279号民事裁定对两案进行提审后，又作出了（2015）青民提字第6、07号民事调解书，根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十六条的规定，该两案调解书经各方当事人签收后，原判决视为被撤销。故上诉人尹镇以本院（2014）南*一终字第55、56号民事判决的认定，认为本案拆迁安置房应归其所有的上诉理由不能成立，本院不予支持。

二、被上诉人徐**从县城建局领取的7000元部分装修款不应归还给上诉人尹*。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人尹*虽提出要求徐**归还所领取的7000元部分装修款的主张，但不能提供相应的证据来证明其主张成立，其应承担相应的不利后果。而且，因该部分装修的价值已经包含在所购买贵德县河阴镇城西村孙家台68号二楼东住房一套每平方米870元的单价中，该部分装修补助款应归被上诉人徐**所有。因此，上诉人尹*对此的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。

综上所述，上诉人尹镇的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费3146元，由上诉人尹镇负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月十六日