谭**与谭**、谭**等所有权确认纠纷一审民事判决书

审理经过

原告谭*光诉上列被告所有权确认纠纷一案，本院作出（2013）西民初字第886号民事判决后，被告不服，提出上诉。南昌**民法院于2014年11月21日作出（2014）洪*三终字第73-2号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。重审时因谭**、谭**去世，本院依法追加其配偶及子女为本案被告。原告谭*光及其委托代理人万**、叶*，被告涂**及委托代理人熊**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告谭*光诉称：原告与谭**系同胞兄弟，两兄弟共有祖上遗留的位于西湖区珠宝街115号私房一栋，1946年初，原告父母携原告两兄弟及哥哥谭**抱养的童养媳余*香逃难到南昌，在原胡琴街49号租用彭**二层私房做手工业（丝线）维持生计，不久父母买下了彭家的房子（解放初房产证登记在嫂子余*香名下）。1947年哥嫂结婚，婚后育有五个子女，1951年原告参军，不久提干。1954年父亲去世，家庭重担由母亲承担，房子也一直由母亲掌管，此时哥哥被下放到婺源县工作，1958年2月原告结婚成家，婚后育有三个子女。原告三子女和哥哥五子女都放在母亲处一起生活，因原告在部队工资较高，原告每月固定寄60元生活费，哥哥每月寄30元生活费给母亲，以维持一大家子人的生活。家里有时急需，原告还另行寄钱，如1958年家里厨房后墙倒塌需修理，原告专门寄了200元修房费用。为了全家人的生活，母亲会腾出空房出租收取租金，以补贴全家生活。1965年原告的三个孩子快到上学年龄，原告将母亲和三个孩子接到兰州部队随军。母亲在兰州的这段时间，南昌该栋房子如有空房出租，租金收入都是由原告舅母转交给原告母亲管理，1969年5月原告转业回南昌后，起初母亲、原告全家、嫂子及二个最小的侄子女在一起生活，生活费用由原告承担，房子出租收入，仍由母亲掌管。1971年原告被调到西湖**管理处工作，母亲和原告全家五口人搬进西湖**管理处宿舍内，该珠宝街私房仍然是母亲管理。1976年5月哥哥在婺源去世，1976年底的一天，母亲当着舅母、嫂子和原告夫妻的面，将她一直保管的原胡琴街49号的房契、土地使用权证交到原告手上，并交代原告说：“此房是我们置得产业，今后产业归两兄弟共有”。1977年1月30日原告母亲去世，此后原告与嫂子余*香共同协商管理有关房屋方面的问题，处理原则按责、权、利均等原则。例如：房屋租赁租金收入双方平分，湾里服装厂曾租用一楼做门面，每月租金40元，原告分得20元。房屋要维修，费用也是平摊解决，很融洽。1983年12月，因邻居失火，将二层楼顶烧掉了，经简易修缮后出租给饮食店，每月租金300元，后逐步调到400元，双方均分得一半。1986年5月嫂子余*香去世，1986年6月4日，原告召集侄子女五兄妹谭**、谭**、谭**、谭**、谭**，与原告签订了《协议书》，明确该栋房产属谭**和谭*光所共有，房产的一半（谭**的部分）由谭**的子女均等继承（各1／5），另一半归原告所有，房屋如出租、修缮等涉及收入、支出问题均按此份额支配，五个子女的部分均推举谭**会同叔叔（原告）共同办理。1993年底，该栋房产政府拆迁，原告作为房产所有人代表与政府有关部门签订了《拆迁安置协议书》。1994年底门面还建房（××，建筑面积32.10平方米）先分配下来，店面叔侄共有，各一半产权。2001年12月19日，政府还建安置一室一厅两套住房（西湖区新世纪9栋314室和鸭子塘3栋2单元702室，建筑面积分别为38.19平方米和39.07平方米）。按照1986年6月4日签订的《协议书》，叔侄公平分房和交房款，并明确带子街53号1单元302室归原告住用，鸭子塘3栋2单元702室归侄方住用，店面叔侄共有，各拥有一半产权。叔侄各方明确了权属后，按照区拆迁办的计算，我们及时交清了房款。为了再次明确门面权属，2005年4月26日，原告与谭**五子女就还建安置的西湖区××店面签订《协议书》，重申该店面属原告与哥哥谭**共有，原告与谭**五子女各享有一半产权。因该房产的房产证解放初登记在嫂子余跟香名下，为了能顺利办理拆迁还建房的房产证，叔侄双方商定：谭**、乐新夫妇通过将还建的新世纪九栋314室房产公证赠与给原告的方式，以便将该还建房产权办到原告名下，而××店面叔侄双方就按《协议书》叔侄共有、各拥有一半产权执行。2005年6月8日，谭**、乐新夫妇在西湖区公证处进行了公证。2005年6月9日，被告谭**及其五兄妹又就政府还建安置房屋同时立下三份公证书：新世纪九栋314室房产立下公证书，其他四兄妹放弃该房产的继承权，由被告谭**一人继承；鸭子塘3栋2单元702室房产立下公证书，谭**、谭**放弃继承权，由谭**、谭**、谭**三人共同继承；店面立下公证书，由谭**及其五兄妹共同继承。事后被告一再表示，新世纪九栋314室房产一定会过户到原告名下，店面按照双方签订的《协议书》办，叫原告放心。2012年12月10日，原告因要实际得到带子街53号1单元302室（即新世纪九栋314室）房产，就接受谭**、乐新夫妇西湖区新世纪九栋314室房产的赠与并进行了公证。但事后谭**、乐新夫妇却拒绝去办理过户手续，多次要求均不予理睬。更为恶劣的是，2011年7月25日被海金将自还建成后一直由原告居住使用的西湖区带子街53号1单元302室（即新世纪九栋314室）径自登记自己为产权人。谭**拿到房产证后，马上撕毁先后两次签订的《协议书》，并强行从2011年9月起终止原店面未到期的租赁合同（合同规定2012年8月到期），同时谭**与原承租人签订了新的租赁合同，并从2011年9月起，剥夺原告每月2000元的租金收入。被告利用原告作为老人，行动不便，反映迟缓，公然侵吞原分配给原告的一套住房和一半店面产权，原告无奈只有诉至法院，请求确认：一、西湖区带子街53号1单元302室（建筑面积42.97平方米）房屋归原告所有；二、西湖区××店面（建筑面积32.10平方米）的一半产权属原告；三、本案诉讼费由被告承担。

原告谭**提交了如下证据：

证据一、《协议书》两份，证明：诉争房屋系祖上留下私产，为原告与兄谭**共有，兄嫂去世后（包括该房屋拆迁还建后）原告与谭**五子女共有产权，产权及收益各占一半。

证据二、《拆迁安置协议书》两份两组（复印件）及交房款发票（复印件），证明：1993年该栋房产被政府拆迁，政府还建安置一室一厅住房两套（西湖区新世纪9栋314室和鸭子塘3栋2单元702室）和门面店铺一间（××，即翠花街A片工程一层，建筑面积为32.10平方米），原告作为房产所有权人代表与政府有关部门签订了《拆迁安置协议书》，按照区拆迁办计算，叔侄及时交清了房款，门面各交6561.22元，带字街53号1单元302室房款18714.22元由叔方交纳，鸭子塘3栋2单元702室房款16023.22元由侄方交纳。

证据三、租房合同三份、原告妻子银行存折、发票票据、用水协议、用电服务卡、证人证言，证明：1994年年底门面还建房分配下来，由叔侄共同管理、出租，租金收入叔侄双方各一半。

证据四、《赠与公证书》、《受赠公证书》，证明：因该房产证解放初登记在嫂子余*香名下，叔侄双方商量通过公证赠与的方式，以便将新世纪9栋314室房产（带子街53号1单元302室）的产权证顺利办到原告名下，并在西**证处先后进行了公证。

证据五、《公证书》3份，证明：被告办理该三份公证书，只为将新世纪9栋314室（带子街53号1单元302室）房产过户到原告名下，叔侄双方共有的店面能取得房产证。

证据六、洪房权证西湖区字第××号房产证一份，证明：带子街53号1单元302室房产办下房产证后，被告谭**拒绝将其过户给原告。

证据七、常住人口信息表5张及户成员信息1张，证明：谭**的继承人即妻子涂**，儿子谭*、张**。

证据八、土地证一份，证明：母亲把房契及土地证交由原告保管，房契已交给政府，房屋归原告及谭**兄弟共有。

证据九、房管所证明两张，证明：1.原珠宝街151号私房店面拆迁，安置地址为翠花街A片工程一层，现门牌为××、2.购房填表时因门牌变更原因将带子街53号1单元302室写为新世纪九栋314室。

被告辩称

被告谭**、谭**、乐新、谭*、王**、谭**、涂**、谭*、张**辩称：一、西湖区××（第1层）、带子街53号1单元302室、鸭子塘33号702室为被告谭**、谭**母亲余**原胡琴街49号产权房的拆迁安置房，原胡琴街49号房屋系余**从彭**处买受所有。1954年谭**去世后，余**所买房产从未由祖母掌管，1953年至1957年谭**五个子女与父母共同居住于母亲余**买受的房屋是不争的事实。二、1958年2月原告结婚，不久生育三个小孩，均放被告家寄养，此时有十一人共同生活，祖母无任何经济来源，其中艰辛不言而喻。此时始，原告方向祖母汇款，据其自己所述为每月60元，纯系赡养母亲、抚养三个子女的费用。1958年是否寄了200元给祖母，现祖母、被告父母均不在人世，仅凭其空口白话，丝毫改变不了房屋的产权归属。到1965年祖母和原告三个孩子到兰州随军后，赡养费、抚养费立即停汇。因家中生活困难，家中房产二楼早就出租，并不是祖母和原告三个小孩随军之后方出租，是延续性出租，租金一直是余**收取用于家庭生活，系余**而非祖母行使了占有、使用、收益、处理等所有权能。1969年5月原告转业回昌，因其住房紧张，念兄弟之情，母子之情，余**仍同意祖母和原告两个小孩暂以栖身，原告仅是支付自己两个小孩的生活费，出租收入仍聊补全家生活，无任何结余，不存在祖母掌握。不久原告全家及祖母搬住西湖区公用事业管理处，自此该房一直由被告全家居住至房屋拆迁。三、余**1985年病重、瘫痪在床，被告根本无心顾及房屋来源和归属，而原告却利用长辈的身份，借口为防止五个侄子女将来发生矛盾，从余**病床边将卖契、房契、地契等骗取到手。房契、地契根本不是祖母在谭**1976年去世后由祖母交给原告的，祖母从未管理过胡琴街49号的房产和房契、地契等。四、1983年12月，邻居家失火殃及被告家，房屋烧损严重，全家面临失所，全靠余**操持，将微薄积蓄和其子女凑资，并得益于余**工作单位大力帮助才使房屋得以修缮，而原告此时却隔岸观火，既未出一分钱，也未出一分力，叔嫂、叔侄之情荡然无存。五、1986年5月26日余**去世，丧事刚完，原告于1986年6月4日在五个侄子女还在悲痛之中，利用长辈身份，乘人之危，捉笔代刀，自拟一份所谓协议书，要五个侄子女签名，当时余**尸骨未寒，没有心思多想，故在原告起草的协议书上签了名。但此协议原告并不是协议的相对方，而是以长辈主持人身份出现，故其并不是真正意义上原告与五个侄子女之间的协议，原告为夺取不该属于自己的房产，2005年4月26日又以同样方式炮制一份协议书，是用欺骗逼迫方式所签，应属无效。房产是否属谭**、谭**所共有，应以卖契、房契、地契为准，该两份所谓协议改变不了房产归属余**的这一基本事实。故南昌市西湖区是与产权所有人余**名义签订的《拆迁安置协议书》、结算书、房款收据也是以余**名义结算和交款的，对此，原告并未否认，这一基本事实，自始至终明知产权人是母亲余**。六、归属余**的房产被拆迁后，理所当然依法由五个侄子女继承，根据公证，拆迁分得的西湖区××（第1层）由谭**、谭**、谭**、谭**、谭**共同共有，西湖区带子街53号1单元302室由谭**所有，西湖区鸭子塘33号702室归谭**、谭**、谭**所有，并依法在南**管局办理了房产所有权证，被告通过继承取得的合法房产应受国家法律保护，任何人不得侵犯。而原告却利用自己叔叔长辈身份，要求谭**、乐新夫妇将西湖区带子街53号1单元302室赠与给他，并逼迫进行公证，因公证存在严重问题，房产部门不予过户，未使其巧取豪夺行为得逞。原告不仅将该房占据、出租，还于2012年12月23日将谭**带子街53号1单元302室房产证借走，至今未还，有原告写下的借条为证。为此，被告保留要求返还该房和所借房产证的权利。原告诉称“谭**将原告居住使用的西湖区带子街53号1单元302室径自登记为产权人”是对事实的歪曲，人民法院对其诉求不应支持。

被告提交了如下证据：

证据一、1、谭**常住人口信息（复印件）；2、谭**2012年5月28日《承诺书》（复印件）一份，证明：谭**系余根香余根香非婚生女儿。

证据二、1、余**与彭**1953年12月30日房屋买卖契纸（复印件）；2、南昌市人民政府1954年1月23日颁发给余**第13246号《土地所有权证》（复印件）；3、南昌市房产档案2011年4月19日《查阅通知单》，证明：该房屋系由余**从彭**处购得，并已颁发了土地证、契证。

证据三、1、南昌市××区拆迁办与余**2001年12月19日《拆迁安置协议书》；2、南昌市西湖区拆迁办2001年元月5日付款结算单及交房款发票（复印件）二份；3、南昌市**办公室2011年6月3日对西湖区带子街53号1单元302室《房屋安全鉴定报告》（复印件），证明：西湖区××（第1层）、西湖区带子街53号1单元302室房屋产权均归余**所有，与原告无关。

证据四、1、南昌市西湖区公证处（2005）西民证字第412号《公证书》（复印件）；2、南昌市西湖区公证处（2005）西民证字第410号《公证书》（复印件）；3、南**管局2011年7月25日核发洪房权证字第××号《房产证》，（复印件）；4、谭**等与汤贵月，汤**2011年8月10日签订的《租赁合同》，证明：父亲谭**，母亲余**均因病死亡，生前无遗嘱，西湖区××（第1层）由谭**、谭**、谭**、谭**、潭涤凡伍人共同继承，并办理了共同共有房产证，出租给了汤贵月，汤**使用。对西湖区带子街53号11单元302室，谭**、谭**、谭**、谭**均自愿放弃继承权，故该遗产由谭**壹人继承，与他人无涉。

证据五、《借条》，证明：原告于2012年12月23日向谭**借走南昌市带子街5号1单元302室房产证，该房产权人为谭**。

证据六：洪房权证西湖区字第××号房产证，证明西湖区鸭子塘33号702室（第7层）房屋建筑面积为44.27㎡，现登记在谭**、谭**、谭**名下。

本院查明

经审理查明，谭**（1954年去世）、龙**（1977年去世）夫妇共生育两个儿子谭**、谭**。谭**与妻子余**生育五个子女谭**、谭**、谭**、谭**、谭**。谭**与余**先后于1976年5月和1986年5月去世。2012年1月谭**去世，其与妻子涂**生育一个儿子谭*，张*宇系谭**继子。2014年10月谭**去世，其与妻子王**生育一个女儿谭**。2015年2月谭**去世，其与妻子乐*生育一个儿子谭*。1946年，谭**、龙**夫妻二人携原告谭**及谭**、余**租住在原胡琴街49号，以做小手工艺为生。1953年买下了租住的房屋。房契、地契登记为余**。余**去世后，在原告主持下，原告与谭**五兄妹于1986年6月4日签订《协议书》一份，其中载明：“兹有座落本市珠宝街151号二层楼房一幢，系祖上遗留的产业，属二兄弟谭**、谭**共有……”，并约定属谭**名下一半房产的所有权，由其子女五人均等继承，此后凡房屋出租收益，房屋修缮、缴纳房地产税等有关房产的开支费用，均按所有权的一半计算，被告五兄妹均等收益或承担，另一半归原告收益或承担。1993年，珠宝街151号房屋拆迁。2001年，谭**作为代表与拆迁部门签订《拆迁安置协议书》。安置房屋为翠花街A片工程一层店面一间（后名称变更为××），新世纪九栋314室（后名称变更为带子街53号1单元302室）、鸭子塘3栋2单元702室一室一厅两套住房。翠花街A片工程一层店面一间补交费用13122.44元，新世纪九栋314室、鸭子塘3栋2单元702室房屋共补交费用34737.44元。该两笔费用由谭**与谭**（代其兄弟姊妹）共同交纳。结算单及收费票据中均注明户主为余**、谭**。新世纪九栋314室安置房自交付至今，一直由原告居住或对外出租收益。鸭子塘33号702室的房屋由被告涂**一家居住，现由被告对外出租。翠花街A片工程一层店面交付后，则由原告与谭**共同对外出租，租金由原告与谭**五兄妹各取得一半直至2011年9月。2005年4月26日，原告与谭**五兄妹再次签订《协议书》，确定谭**拆迁房屋为谭**、谭**两兄弟共有，各有一半产权。拆迁安置的西湖区××（翠花街A片工程壹层）店面属谭**与谭**、余**的五个子女共有，双方各享有一半产权。2005年6月9日，谭**、谭**、谭**、谭**及谭**在南昌市西湖区公证处办理了（2005）西民证字第410号、第411号、第412号、第413号继承及赠与公证，其中新世纪九栋314室（即带子街53号1单元302室）公证由谭**一人继承，同时由谭**、乐*夫妇以公证赠与方式赠与给了原告。南昌市西湖区翠花街A片工程壹层（即××店面）公证由谭**、谭**、谭**、谭**及谭**五人共同继承。鸭子塘3栋2单元702室公证由谭**、谭**、谭**三人共同继承。2012年12月12日，原告办理了接受谭**、乐*赠与新世纪9栋314室房屋公证。上述房屋于2011年7月取得房屋所有权证，其中西湖区带子街53号1单元302室建筑面积为42.97平方米的房屋所有权登记在谭**名下。西湖区××（第1层）店面所有权登记为谭**、谭**、谭**、谭**、谭**共同共有。西湖区鸭子塘33号702室建筑面积为44.27平方米的房屋登记在谭**、谭**及谭**的名下。原告诉至本院，请求判令1、西湖区带子街53号1单元302室（建筑面积42.97平方米）房屋归原告所有；2、西湖区××店面（建筑面积32.10平方米）的一半产权属原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。

另被告提交了谭**常住人口信息登记表，称谭**为余根香的非婚生女。本案重审时原、被告均称谭**两岁时就送给了他人，并表示无法提供余根香与谭**二人身份关系的相关证明。

还查明，瓦子角住房保障和房产管理所出具两份证明，称：“我所辖区原珠宝街151号私房店面拆迁，安置地址为翠花街A片工程壹层（建筑面积32.10㎡），现门牌为××”，“……购房填表时门牌变更原因将带子街53号1单元302室写为新世纪九栋314室（原），请予以更正”。

本院认为

本院认为，诉争房屋系原胡琴街49号房屋拆迁取得。1953年买下原胡琴街49号房屋时，登记在余**名下。本案争议焦点：原胡琴街49号房屋系谭**、谭**父母所有还是谭**、余**夫妻二人所有。本院认为，原胡琴街49号房屋在解放初期虽登记在余**名下，但仍应属于谭**、谭**父母所有。理由阐述如下：1、从1946年始租住胡琴街49号到1953年买下该房屋，谭**、谭**父母一直在此居住并从事小手工艺生意。2、从1986年6月4日原告与谭**五兄妹签订的《协议书》内容来看，其中载明“兹有座落本市珠市街145号二层楼房一幢，系祖上遗留的产业，属二兄弟谭**、谭**所共有。”。2005年4月26号，原告与谭**五兄妹签订第二份《协议书》，再次确认“兹有座落本市珠宝街115号私房一幢，系祖上遗留下的产业，属二兄弟谭**、谭**所共有。”。上述证据充分证明谭**五兄妹清楚原胡琴街49号房屋只是登记在其母亲余**名下，但产权实际归属于祖父母。3、从拆迁安置协议的签订及房屋差价款的缴纳来看，当时原告作为被拆迁房屋所有权人代表与拆迁部门签订了《拆迁安置协议书》，并根据结算单，由原告与谭**（作为五兄妹代表）共同出资，缴纳了房屋差价款。4、从对诉争房屋的占有、使用、收益、处分情况来看，自余**去世，该房屋由原告与谭**五兄妹按照协议共同管理、共同承担维修等各项费用，共同对外出租，收益各享有一半。在拆迁取得店面对外出租时，租赁合同上亦载明胡琴街门面房系谭**、谭**两兄弟共有产权。对拆迁取得的两套一室一厅住房，其中带子街53号1单元302室（即新世纪九栋314室）一室一厅分给了原告。因房屋原始产权登记在余**名下，为将该房屋产权办理到原告名下，谭**其他兄妹放弃继承，由谭**、乐新夫妇通过公证赠与方式赠与给了原告。综上，通过上述事实和证据，充分证明登记在余**名下的原胡琴街49号房屋系谭**、谭**父母所有。其父母去世以后，该房屋拆迁取得的店面及房屋应由原告及谭**共同继承。谭**已去世，其继承份额应由其子女继承。其子谭**、谭**、谭**现也已去世，其继承享有的份额应分别由他们的配偶及子女继承。被告称原胡琴街49号房屋系谭**、余**的财产，与上述事实不符，且自1986年6月原告与谭**五兄妹签订协议至2011年长达二十多年时间里，谭**五兄妹对诉争房屋系祖上遗留下的产业未提出过任何异议，并且一直按照祖上遗留财产与原告共同享有权利，履行义务。因此被告上述辩称理由，不能成立。原告诉请××店面其享有50%的产权，合理合法，本院予以支持。原告诉请带子街53号1单元302室归其所有，鉴于该房屋自交付始至今一直由原告居住及收益且拆迁分得的两套住房面积相近，故原告要求确认该房归其所有，本院予以采纳。原告对鸭子塘33号702室房屋不再享有权利。关于被告提供的谭**的常住人口信息登记表，称其系余**的非婚生女儿，但原、被告双方在重审时均称其自两岁时起就送与他人抚养。鉴于原、被告未提供余**、谭**二人任何身份关系的相关证据，且本案原告主张权利及享有的份额不会因此产生影响。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十四条之规定，并经本院审判委员会讨论，判决如下：

裁判结果

一、确认南昌市西湖区带子街53号1单元302室（第三层）建筑面积为42.97㎡的房屋为原告谭**所有，被告乐新、谭*协助原告谭**办理变更过户手续，过户费用由原告承担；

二、确认原告谭**享有南昌市西湖区珠宝街117号（第1层）建筑面积为32.10㎡的房屋50%的产权，另50%的产权由被告谭**、谭**、乐新、谭*、王**、谭**、涂**、谭*、张**共同继承，上列九被告协助原告谭**办理变更过户手续，过户费用由原告承担。

本案由原告预交的案件受理费9530元，由原告谭**承担4765元，被告谭**、谭**、乐*等九被告承担4765元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江西省**民法院。

本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。

裁判日期

二〇一五年十二月十四日