周**与王**、李*租赁合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告周**诉被告王**、李*房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月2日、10月29日两次公开开庭进行了审理。原告周**及其委托代理人戴*、被告王**、李*的共同委托代理人程**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告周**诉称，2010年4月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告所有的位于浮梁县滨江西路（滨江小区南苑）21、22幢一楼11间店面（5号—15号），租期三年（2010年4月14日—2013年4月13日止）。同年7月7日，原、被告再次签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告所有的位于浮梁县滨江西路（滨江小区南苑）22幢一楼7间店面（16号—22号），租赁期限三年（（2010年8月22日—2013年8月21日止），合同还约定了租金交纳期限等其他条款。原告依约将房屋交给被告后，被告却迟迟拖延不交纳房租，至今已累计拖欠原告房租款计98036元。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求：1、判令两被告支付拖欠的房屋租金计人民币98036元及利息11764.32元（暂计算至2015年6月16日至，期后利息计算至债务清偿时止）；2、案件受理费由被告负担。

原告周**为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：

1、身份证一份，拟证明原告主体资格及身份信息；

2、租赁合同两份及欠租情况说明一份，拟证明双方存在的租赁合同关系及尾欠的租金金额；

3、委托书一份，拟证明原告委托江**公司代为签订合同和收取房租的事实，也证明第二份租赁合同，虽然名义上属荣**司与王**、李*签订的合同，实际的出租方为原告；

4、店面买卖合同及房产证，拟证明在房屋租赁期间，原告对这些店面享有合法产权，在2015年6月10日，店面转让了，21栋110-117都是县农商行的，其余的是另两位自然人的。

对于原告上述举证材料，两被告质证意见如下：1、对原告举证1没有异议；2、对2010年4月14日签订的租赁合同的真实性有异议，该合同形式上也不合法，合同的起始部分有两个人（王**、李*）的签名，但在合同的尾部却只有王**的签字，对于2010年7月7日签订的租赁合同也有异议，该份合同有明显的遮盖痕迹，签字署名部分均被遮盖，对欠租情况说明也有异议，我方已将房租交至2014年1月，后面的房租通过预支的形式支付了，剩余的通过维修费的形式折抵了；3、对委托书的三性均有异议，这个委托书原来一直没见过，对其真假不能确定；4、对店面买卖合同有异议，该合同系复印件，关键部分有遮盖，且签订日期在2015年6月10日，这时候，上述租赁合同均已到期，原告提供的房产证均系复印件，与本案无关，且房产证的门牌号与合同中约定的门牌号有区别，无法形成一一对应关系。

被告辩称

两被告王**、李*辩称，我们不欠原告的房租，2010年7月7日签订的租赁合同是江西荣**有限公司与景德镇**务有限公司签订的房屋租赁合同，该合同与本案无关。

两被告为支持其辩称意见，向本院提交如下证据：

1、两被告身份证各一份，拟证明两被告身份信息；

2、原告周**与被告王**、案外人景**务有限公司签订的房屋租赁合同及另一案外人江西荣**有限公司与被告王**、景德镇**务有限公司签订的房屋租赁合同各一份，拟证明被告李*未在合同上签名，其不具备被告主体资格，原告在第二份合同上也没有签名或是署名，其无权对被告主张权利，也不具备相应的原告主体资格；

3、案外人江西荣**有限公司的董事长于2014年1月29日出具的领条一张，拟证明该两份房屋租赁合同的房租已结清，并且在该日预付了之后的房租款40000元，若是以前的房租没有结清就不存在预付房租款的说法，其后的房租款可在该40000元中予以扣减；

4、所承租店面维修的收条两份，拟证明该房屋在承租期间支付两笔房屋维修款计17300元（5700元＋11600元）。

对于两被告上述举证材料，原告质证意见如下：1、对两被告举证1没有异议；2、对两份租赁合同的真实性没有异议，但是案外人景**务有限公司的公章都是事后补盖的；3、对被告举证3的真实性需要向原告本人进行核实，被告曾给付40000元房租款是事实，但这40000元是在被告没有及时给付房租的情况下先行给付的一部分；4、对被告举证4的真实性没有异议，但是这两份领条不能证实该笔费用是否真实发生，且这两份领条是案外人景**务有限公司与其他人发生的维修记录，与本案无关。

本院查明

本院对原告周**举证材料的分析与认定如下：1、原告举证1，经两被告质证后均无异议，本院予以认定；2、原告提供的两份租赁合同，经与被告提供的两份租赁合同相比较，2010年4月14日签订的房屋租赁合同上，无被告李*的签字，无案外人景德镇**务有限公司的盖印，且两份合同落款的时间不一致，被告所提供合同的落款时间为2010年3月14日，原告在庭审中提出被告所提交合同中的公章系事后补盖，但其未能提交相应的证据予以证实，故本院对原告所提供的该份合同不予认定，在落款日期为2010年7月7日的合同上，对甲方（出租方）有明显遮盖，经与被告所提供的合同相互比较，被告合同的甲方（出租方）为江西荣**有限公司，合同的尾部有该公司加盖的印章，并有代表万**的签字，景德镇**务有限公司也在合同的尾部盖印予以确认，故本院对原告提供的第二份租赁合同也不予认定；3、对于原告举证3，被告经质证后存有异议，表示不能确认其真假，本院认为，该委托书出具的日期为2010年7月1日，上面只有原告周**的签名，没有被委托单位江西荣**有限公司的法定代表人或是其他工作人员的签名和盖章，原告周**在第二次庭审中陈述，其出租店面都是委托其妹夫丁**签订合同的，所有合同中所涉及的“周**”三个字均不是其亲笔所写，且其对该委托书的真假也未能向本院作出合理解释，故本院对该份证据不予以认定；4、对于原告举证的房产证，被告质证后提出异议，本院认为，原告所提供的房产证均为复印件，且原告自行陈述其中一部分的店面已出售，现有该房产证的复印件与所租赁房屋的房号无法形成一一对应关系，故本院对原告所提供的房产证不予认定，另对于原告所提供的店面买卖合同，也系复印件，在合同主文部分也有遮盖痕迹，买受人也未能到庭接受法庭询问，该四间店面的买卖是否已完成、店面是否已交付等信息均无法知悉，故本院对该店面买卖合同亦不予认定。

本院对被告王**、李**证材料的分析与认定如下：1、被告所举证据1，经原告质证后均无异议，本院予以认定；2、对于被告举证的两份房屋租赁合同，原告经质证后对其真实性均无异议，只是提出案外人景**务有限公司在事后补盖公章，但却没有向本院提交相应的证据予以证实，故本院对被告举证的两份房屋租赁合同的真实性予以认定；3、对于被告举证的40000元领条，原告经质证后认为确有收取40000元的事实，但是否与该份领条形成对应关系不能确认，本院认为，一次性收取40000元房租属较大金额的给付，不是每次正常收取房租都是这么高的金额，故本院对该40000元的领条予以确认，4、对于被告提交的承租店面维修的两份收条，原告经质证后对真实性没有异议，只是提出与本案缺乏关联性，本院认为，该两份收条只有个人的签名，收款人未到庭作证，且付款人均为案外人景**务有限公司，故本院对该组证据不予认定。

经审理查明，原告周**与被告王**、案外人景**务有限公司于2010年3月14日签订《房屋租赁合同》一份，约定：王**、景德镇**务有限公司租赁周**所有的坐落于浮梁县滨江小区南苑21、22幢一楼11间（5-15号）店面从事汽车商业经营，租赁期限三年，自2010年4月14日起至2013年4月13日止。第一年的租金为26400元，第二年租金为29040元，第三年租金为31944元。租金半年支付一次，合同签订时支付第一年的前半年租金，每次租金为半年到期前的半个月内支付，以此类推。如逾期在30天内的，应按逾期金额的日万分之五计付利息，如逾期超过三十天的，则：1、甲方未按约定交付租赁物或交付租赁物存在质量缺陷，或不履行维修义务，未依约保障乙方的优先购买权或承租权等行为属于违约行为，乙方未按期缴纳租金，单方解除合同、未经甲方确认进行转租等行为属于违约行为；2、如一方违约，须向对方支付违约金50000元人民币，如造成的实际损失大于约定违约金，则按实际损失予以赔偿。另本合同实行先交租金后使用原则。该合同实际履行完毕后，双方未再续签书面合同，实际履行至2014年12月31日止。

另查明，案外人江西荣**有限公司与案外人景**务有限公司于2010年7月7日签订《房屋租赁合同》一份，约定：景德镇**务有限公司租赁江西荣**有限公司所有的坐落于浮梁县滨江小区南苑22幢一楼7间（16-22号）店面从事汽车商业经营，租赁期限三年，自2010年8月22日起至2013年8月21日止。第一年的租金为16800元，第二年租金为18480元，第三年租金为20160元。其他约定的事项与原告周**与被告王**、案外人景**务有限公司于2010年4月14日签订《房屋租赁合同》基本一致。该合同实际履行完毕后，双方未再续签书面合同，实际履行至2014年12月31日止。

又查明，被告王**与案外人景**务有限公司将所承租的店面均用于景德镇**务有限公司从事汽车销售业务。原告向本院所提交的房产证复印件经本院到浮梁县房管局进行核实，在上述两份租赁合同签订时，房屋所有权人均系原告周**。

本院认为

本院认为，房屋租赁合同系指出租人将所出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。两被告在庭审中一再强调原告不具有原告主体资格，其无权向被告主张权利，且本案被告主体资格也不适格，故本案的争议焦点有：本案所涉租赁合同实际出租人、承租人是谁？本案原、被告的主体资格是否适格？

本案中，原、被告双方分别向**提交了两份内容完全一致的房屋租赁合同，只是合同签订的主体有明显区别。在双方向**提交的第一份合同中，原告所提交合同注明的签订日期为2010年4月14日，被告所提交合同的签订日期为2010年3月14日，原告提供的合同上只有原告和被告王**的签字，但被告向**提交的合同上不但有上述人员签字，还盖有案外人景德镇**务有限公司的印章；在被告向**提交的第二份房屋租赁中，出租方为江西荣**有限公司，承租方为景德镇**务有限公司，且上述两份合同同所涉及的店面均被该公司用于汽车销售，均故本院认定该两份合同的实际承租人为案外人景德镇**务有限公司。原告向**提交了二十余份房产证复印件经本院依法核实，确认了原告在合同签订时确为产权所有人，故原告周**作为本案原告是适格的。但原告周**应向合同相对方或是实际承租人来主张权利，收取房租，而在本案中经证实的合同签订人与实际承租人均是景德镇**务有限公司，故本院认为原告周**向本案两被告王**、李*主张权利是不恰当的，原告周**应选择与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织来主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告周**对被告王**、李*的诉讼请求。

案件受理费2496元，由原告周**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月二十九日