上诉人张**、彭**因与被上诉人中国农业**上栗县支行、江西宜春汇成房地**限公司合同纠纷一案民事判决书

审理经过

上诉人张**、彭**因与被上诉人中国农业**上栗县支行（以下简称农行上栗支行）、江西宜春汇成房地**限公司（以下简称汇成公司）合同纠纷一案，不服江西省上栗县人民法院（2015）栗民一初字第516号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审判决查明，2002年期间，汇**司开发了栗都商城Ⅱ区（毗邻张**住宅后面）。2003年1月28日，黎**购买了栗都商城Ⅱ区E栋16、17、18号三个店面，2003年1月12日，吴**购买了栗都商城Ⅱ区E栋14、15号店面。黎**、吴**均以自己购买的店面向农**支行抵押贷款，并办理了抵押登记手续，同时由汇**司提供保证，双方签订了个人住房按揭合同，黎**、吴**再按照合同的约定向农**支行偿还贷款。因未如期交纳农**支行的月供款，汇**司遂于2007年8月8日委托农**支行出租E栋14-18、22-28、48、49、52、53号共16间店面，所收租金用于交纳所欠农**支行的月供款，汇**司于同日出具了委托书。2008年11月25日，张**与农**支行签订了店面房租租赁合同一份，约定：张**租赁栗都商城E栋15、16、17、18号四间店面（含楼上房屋，实际还包括14号店面），用作娱乐场所，租金第一年为7200元（经双方协商，张**已预交了2009年1-6月份房租），以后按市场价格，租赁期从2009年1月1日起到2015年12月31日止，如租赁期间租赁物产权变更，农**支行应提前两个月通知张**。张**租赁栗都商城的店面后，以所租赁店面和前面自家厅堂为场所，与彭**共同开设了一家冠名为“上栗县三番区休闲吧”的音乐茶座、棋牌服务休闲吧，将所租赁的店面进行了装修，安装了娱乐包厢设施。2010年2月8日，张**、彭**向农**支行交纳租金6750元（到2010年6月30日止），农**支行开出了收据，上面载明：代收到张**交来房租费用于偿还银行按揭贷款，5个门市租金收到2010年6月30日止。张**、彭**于2010年5月6日办理了营业执照，登记业主为彭**。此后，农**支行以黎**欠贷款为由诉至法院，双方达成了调解协议，黎**于2010年9月15日缴清了房款。2011年1月12日，黎**与黄**签订了一份商铺买卖合同，将自己所有的栗都商城Ⅱ区E栋16、17、18号三间店面卖给唐**、黄**夫妇。因这三间店面张**、彭**正在租赁经营，2011年2月20日，黎**、黎**向张**书面下达了收回店面、要求搬出该店面内财物的通知，同年4月16日，黎**、黎**、唐**再一次向张**下达了书面通知，要求张**停止经营活动，搬出财产，拆除装修饰品。同年5月5日，黎**等人搬出一楼的财产，尚有二楼的部分物品未搬，并收回锁匙三把。张**、彭**叫员工将搬出的财产设备搬到14、15号店面。5月17日，唐**带领锁匠黄**对1、2、3号包厢房即E栋16、17、18号店面房屋的防盗门锁进行了调换。三番区休闲吧的经营活动被迫停止。同年8月20日2号包厢二楼棋牌室不明原因着火，烧毁麻将机等设备。2012年8月31日，3、4号包厢房内各有一台格力牌空调内外机不知何时被人盗走，遂报警。2012年8月20日，经萍乡**定中心鉴定，栗都商城E栋16、17、18号房屋店面的装修，设备损失金额为44639元；栗都商城E栋14、15号房屋店面的装修、设备损失金额为18647元；原三番区休闲吧前栋大厅的装修、设备损失金额为36184元；原三番区休闲吧停业损失金额为36750元，以上鉴定评估总额为136220元，原三番区休闲吧设施现存价值为29532元，张**、彭**因此支付鉴定费3000元。因三番区休闲吧无法继续租赁经营，给张**、彭**造成了损失，张**、彭**遂将黎**、黎**、唐**、黄**、农**支行、汇**司诉至法院，要求赔偿三番区休闲吧装修、设备损失、停业损失及鉴定费等，上栗县人民法院判决后，张**不服，上诉至萍乡**民法院，2014年3月17日，萍乡**民法院以汇**司违法租赁及农**支行存在重大过错为由判决由汇**司及农**支行连带赔偿16、17、18号三个店面的装修设备损失44639元和三番区休闲吧停业损失36750元，共计81389元。对栗都商城Ⅱ区E栋14、15号店面及三番区休闲吧前栋大厅的损失未予支持。汇**司出具委托书后，农**支行开始管理14、15号店面，吴**知道农**支行将租金抵作月供款后，未作反对表示，自14、15号店面出租后，吴**也未再向农**支行交纳贷款。

一审法院认为

一审判决认为，根据相关法律规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。14、15号店面的所有人系吴**，汇**司在没有吴**授权的情况下将14、15号店面委托农行上栗支行出租用于偿还吴**欠农行上栗支行的贷款，汇**司的委托出租行为属于无权代理行为。农行上栗支行根据汇**司的委托而与张**、彭**签订的租赁合同的效力，关键取决于所有人吴**是否追认。吴**明知农行上栗支行出租其所有的14、15号店面并收取租金用作其欠农行上栗支行的贷款，吴**未予阻扰并自此以后未再向农行上栗支行交纳月供款，说明吴**对汇**司的无权代理行为予以默示追认，因此14、15号店面的租赁行为合法有效。农行上栗支行在签订租赁合同后也实际向张**、彭**交付了14、15号店面，在经营过程中，农行上栗支行、汇**司及吴**并未实施任何阻扰行为妨害张**、彭**的经营。张**、彭**要求农行上栗支行承担14、15号店面的装修、设备损失18647元，于法无据，不予支持。前栋大厅是张**自家厅堂，是为扩大经营自行装修的，由此产生的利益和风险均应由张**、彭**自行享有和承担，且一直处于张**、彭**的管理使用中，与农行上栗支行无任何关系，对张**、彭**要求农行上栗支行承担前栋大厅的装修设备损失36184元、房租损失9600元的诉讼请求不予支持。空调被盗、麻将机烧毁等损失并非农行上栗支行作为，故对张**、彭**要求农行上栗支行承担9600元的财产损失的诉讼请求不予支持。原三番区休闲吧设施现存价值29532元是设备物品的现有价值，不是张**、彭**的损失，且实际一直被其占有，张**、彭**要求农行上栗支行赔偿的诉讼请求于法无据，不予支持。2011年1月12日的商铺买卖合同是黎**对自己所有的栗都商城E栋16、17、18号店面的处分，张**、彭**无权要求撤销。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回张**、彭**的诉讼请求。受理费2371元，由张**、彭**承担。

上诉人诉称

一审判决宣判后，张**、彭**不服，向本院提起上诉称，上诉人依据与农行上栗支行签订的租赁合同，租赁栗都商城E栋14、15、16、17、18号店面经营三番区休闲吧，花费装修等费用约50万元。因16、17、18号店面的所有人要求收回店面，致使上诉人的三番区休闲吧无法正常经营，上诉人与农行上栗支行签订的租赁合同得不到实际履行，导致三番区休闲吧关闭，给上诉人租赁的14、15号店面及前栋大厅的装修、设备造成了损失。一审判决认定事实不清，否定客观事实，适用法律错误，请求撤销原判，改判：1、被上诉人农行上栗支行赔偿上诉人14、15号店面装修、设备损失18647元，三番区休闲吧前栋大厅的装修、设备损失36184元及其他损失9600元，共计64431元；2、被上诉人农行上栗支行承担三番区休闲吧设施现存价值29532元的财产损失；3、确认2011年1月2日《商铺买卖合同》无效，并予以撤销。

被上诉人辩称

被上诉人农行上栗支行答辩称，涉案的14、15号店面的所有人是吴**，吴**对上诉人的行为是予以认可的。被上诉人对上诉人不存在侵权行为，上诉人的损失与被上诉人农行上栗支行无关，被上诉人农行上栗支行不应承担责任。上诉人的上诉理由不能成立，应予以驳回。

在二审指定的举证期限内，上诉人张**、彭**，被上诉人农行上栗支行、汇成公司未提供二审中的新证据。

本院查明

二审经询问及审查一审案卷材料，查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点是，被上诉人农行上栗支行、汇**司应否向上诉人张**、彭**承担14、15号店面及前栋大厅的装修、设备损失及其他损失的赔偿责任。

关于14、15号店面装修、设备损失的问题。对于被上诉人农行上栗支行提出14、15号店面的购买人吴**认可汇成公司、农行上栗支行的代理行为，14、15号店面的损失与农行上栗支行无关的意见。被上诉人汇成公司、农行上栗支行一并将14、15、16、17、18号店面出租给上诉人张**，而16、17、18号店面系被上诉人汇成公司在未得到店面所有人授权的情况下，委托被上诉人农行上栗支行出租给上诉人张**，因该三间店面的所有权人向上诉人张**、彭**提出物权主张，店面已被所有权人收回，致使不能实现租赁合同目的，由此形成了14、15号店面的装修、设备损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条关于无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效的规定。即使吴**追认被上诉人汇成公司、农行上栗支行出租14、15号店面的行为，但上诉人张**与被上诉人汇成公司于2008年11月25日签订的店面房屋租赁合同，因被上诉人汇成公司对16、17、18号店面系无权处分人，且未得到房屋所有权人追认，故合同无效，14、15号店面的租赁目的也无法实现，被上诉人汇成公司擅自处分他人所有的财产，该行为属于违法行为，被上诉人汇成公司应对租赁合同不能履行给上诉人张**、彭**造成的14、15号店面装修、设备损失承担赔偿责任。被上诉人农行上栗支行在接受被上诉人汇成公司委托过程中，未审查被上诉人汇成公司的代理权限，存在重大过错，且知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动，隐瞒店面已经销售的情况，以自己的名义对外出租房屋，给房屋租赁人造成的经济损失，应当按照《中华人民共和国民法通则》第六十七条的规定承担连带赔偿责任。故对被上诉人农行上栗支行提出不应承担上诉人张**、彭**14、15号店面装修、设备损失的意见不予支持。上诉人张**、彭**主张的14、15号店面装修、设备损失18647元已经萍乡公平司法鉴定中心评估鉴定，且经本院（2013）萍民二终字第55号判决认定，故对上诉人张**、彭**提出要求赔偿14、15号店面装修、设备损失18647元的上诉请求予以支持。

关于前栋大厅装修、设备损失的问题。因前栋大厅系上诉人张**自己所有，其对自己所有的前栋大厅进行处分造成的损失应由自己承担。被上诉人汇成公司、农行上栗支行与上诉人张**、彭**就前栋大厅无任何法律关系，不应承担前栋大厅的装修、设备损失，故对上诉人张**、彭**提出要求赔偿前栋大厅装修、设备损失36184元的上诉请求不予支持。

关于其他损失9600元及现存设备价值29532元的问题。因上诉人张**、彭**未提供证据证明存在9600元的其他损失，故对上诉人张**、彭**提出要求被上诉人承担9600元损失的上诉请求，不予支持。对于现存设备价值29532元，因该设备现存价值并非租赁合同不能履行而造成的损失，故对上诉人张**、彭**提出要求被上诉人支付现存设备价值29532元的上诉请求亦不予支持。

关于上诉人张**、彭**提出要求撤销黎**、黎**与黄**于2011年1月12日签订的商铺买卖合同的上诉请求。本案属于房屋租赁合同纠纷，系合同之诉，上诉人张**、彭**的该诉请属于撤销之诉，与本案非同一诉讼，且商铺买卖合同的相对方均不是本案的当事人，故对该上诉请求予以驳回。

综上，一审判决被上诉人汇成公司、农行上栗支行不应承担14、15号店面的装修、设备损失不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

撤销江西省上栗县人民法院（2015）栗民一初字第516号民事判决；

二、被上诉人江西宜春汇成房地**限公司在本判决生效后三日内赔偿上诉人张**、彭**的经济损失18647元；

三、被上诉人中国农业**上栗县支行对上述款项承担连带赔偿责任；

四、驳回上诉人张**、彭**的其他诉讼请求。

如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一、二审案件受理费4742元，由上诉人张**、彭**承担3801元，被上诉人江西宜春汇成房地**限公司、中国农业**上栗县支行共同承担941元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十九日