江西省**有限公司与李*物业服务合同纠纷二审民事判决书
审理经过
上诉人江西省**有限公司（以下简称永**公司）因与被上诉人李*物业服务合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉**初字第677号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明
原审法院经审理查明：原告与吉安市**发有限公司（简称：开发商）签订了《前期物业委托服务合同》，约定：原告物业管理服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；在使用过程中业主或原告工作人员发现建筑产品问题时，报告查验后，由开发商责令施工队更换或返修；违反约定致原告无法达到服务内容和质量标准的，由开发商赔偿损失。2011年6月7日，原告前身吉安市**有限公司与被告签订了恒源泰·雅居小区8栋2单元601房屋的《前期物业管理服务协议》，协议约定：原告对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范和交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；本物业管理区域内的共用部位是指全体业主、使用人共同使用的房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、配电房、电表间、电话分间和其他共用部位等，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等。原告违反协议，未达到管理服务质量约定的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。协议签订后，被告办理了恒源泰·雅居小区8栋2单元601房屋的入住装修事宜。入住后，被告发现房屋外墙凸窗渗水，并向原告进行了反映。被告反映后，原告要求过开发商对被告外墙的漏水问题进行维修，但未完全修好。因外墙渗水问题未完全修好，从2013年6月30日至2015年4月30日恒源泰·雅居小区8栋2单元601房屋的物业费被告未予交纳。另查明，经各自调查，原告认为外墙渗水需要修理费500元，被告认为外墙渗水需要修理费2500元。
一审法院认为
原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，未按照约定履行义务的，应当承担相应的违约责任。原告对被告进行了物业管理，被告应当向原告交纳物业服务费。因此，原告要求被告交纳物业服务费1885元的诉讼请求，予以支持。因外墙属于共同部位，按双方签订的物业服务协议的约定对共用部位原告有维护修缮的义务，被告外墙渗水问题原告应当维护修缮。被告外墙渗水问题未完全修好，原告未完全履行修缮义务，应当承担违约责任。为减少双方的诉累，根据双方的各自调查，酌定被告外墙渗水的修理费为1500元。因原告存在违约行为，原告要求被告交纳滞纳金188元的诉讼请求，不予支持。综上，双方债务相抵，被告应当向原告支付物业服务费385元。关于外墙渗水属于保修范围的问题，因原告与开发商签订了《前期物业委托服务合同》，赔偿被告修理费后，原告可按照约定向开发商另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决如下：被告李*应支付原告江西省**有限公司物业服务费385元，限判决生效后5日内付清。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李*负担。如未按期履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人诉称
上诉人永**公司不服上述判决，向本院提出上诉称：房屋外墙渗水属于房屋质量问题，在保修期内应由开发商承担维修义务，一审法院判令上诉人承担责任，明显适用法律错误，主要体现在以下几个方面：1、依据上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》约定，公共部分是房屋主体承重结构部分，不包含外墙防水。依据该协议约定，上诉人对物业公共部分承担维修、养护、管理义务。被上诉人李*陈述凸窗两侧渗水，上诉人认为凸窗部位不属于公共部分，由此产生的维修问题不应由上诉人承担。2、被上诉人的房屋于2011年6月7日交付，依据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条之规定，外墙防渗漏保修期是5年。被上诉人的凸窗两侧渗水属于房屋质量问题。被上诉人与开发商在商品房买卖合同中约定外墙防水质保5年由开发商承担，超出5年质保期，则需启动维修基金。被上诉人在保修期内可以就该渗水问题向开发商主张。一审判令上诉人承担该费用，显然加重了上诉人的责任。3、被上诉人的凸窗两侧渗水是什么原因造成，目前也无法得知。在渗水原因不清楚的情况下，要求上诉人承担责任，明显显失公平。4、根据最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费必须具备正当的理由，而所谓”正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，被上诉所主张的事实不构成拒绝支付物业费的正当理由。综上，上诉人与被上诉人签订的前期物业管理服务协议合法有效。上诉人依约提供相应服务后，被上诉人作为该小区业主亦应按合同约定履行交纳物业管理费1885元的相应义务。故请求：一、依法撤销吉州区人民法院作出的（2015）吉**初字第677号民事判决书，并依法改判被上诉人李*支付上诉人物业服务费1885元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人辩称
被上诉人李*答辩称：上诉人曲解了物业合同，根据一审查明的事实，被上诉人所购买的房子雨天就渗水，本来被上诉人是想退房或换房，因一直没协商好，被上诉人只能自己维修暂时居住，损害后果至今没查明。上诉人所提出的外墙保修期是5年，业主拒交物业费应该具备正当理由，被上诉人的房子不能居住应是正当理由。被上诉人认为物业公司严重违约，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
综合上诉人永**公司的上诉意见及被上诉人李*的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：被上诉人李*提出的房屋外墙渗水的责任应否由永**公司承担？
本院查明
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为
本院认为：依据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第（2）项之规定，”屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏，为5年”。外墙防水在5年质保期内由开发商承担，超出5年质保期，则需启动维修基金。且被上诉人李*与上诉**公司签订的《前期物业管理服务协议》并不包含外墙防水，被上诉人李*所称房屋外墙存在渗水问题，属于房屋质量问题，不属物业公司管理服务范围，其外墙渗水的维修费不应在物业服务费中扣减。上诉**公司诉请被上诉人李*支付2013年6月30日至2015年4月30日的物业费但被上诉人永**业公司作为物业服务公司，应该认真听取小区内广大业主对物业服务的合理意见和建议，加强与业主之间的沟通，努力提高服务质量和水平。被上诉人李*作为业主，应当主动及时的交纳物业服务费，尽力配合物业公司做好小区的物业管理，双方在产生矛盾时加强沟通、相互谅解，促使小区的物业管理良性、和谐发展。
综上所述，原审法院判决房屋外墙渗水的维修费从被上诉人应缴纳的物业服务费中扣减缺乏法律依据。上诉人永**公司的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
变更（2015）吉**初字第677号判决为：被上诉人李*应在本判决生效后5日内支付上诉人江西省**有限公司物业服务费1885元。
一审案件受理费50元减半收取25元，二审案件受理费50元，均由被上诉人李*承担。
本判决为终审判决。
裁判日期
二〇一六年四月七日
