殷**与陈**、余**、王**、邓**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人殷**因与被上诉人陈**、余**、王**、邓**房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省新建县人民法院（2014）新民重字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人殷**的委托代理人杜*，被上诉人陈**的委托代理人张**，被上诉人余**及其委托代理人谢**，被上诉人邓**到庭参加诉讼，被上诉人王**经本院传票合法传唤，无正当理由不到庭。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2007年11月18日，原告殷**（因在外地工作）全权委托（包括收取房屋租赁费）其母亲胡**与陈**签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，陈**承租殷**位于新建县长堎镇解放路714号（房权证上为704、706、708、710、712号）房屋，租赁期共5年，即从2008年2月1日起至2013年1月31日收回。合同第四条第三项规定：“承租人在装饰时，不得擅自拆动外墙，合同期满，不得拆除内部装饰，否则租房押金不予退还”。合同第六条第2项规定：“承租方将承租房屋转给他人使用时，因此造成承租房屋毁坏的应负责赔偿”。合同还对租金及其支付、其他违约责任等进行了约定。合同签订后，陈**交6万元租房押金给胡**，胡**就将出租房屋交付陈**，陈**按约定在原有的装饰基础上进行了装修，取名皇室假期会所对外经营泡脚等业务。之后由于经营中发生了事故，陈**在用6万元租房押金冲抵完房租后，于2009年12月31日将该皇室假期会所转让给邓**，双方并签订了《转让协议》，协议约定，陈**将皇室假期的经营权以110万元转让给邓**，转让经营的其他内容与陈**和胡**的租赁合同一致。邓**经营至2010年11月15日，又将该皇室假期会所的经营权以110万元转让给余**，转让协议的内容同陈**与邓**的一致。余**承租后与多人合伙（包括胡**女儿殷**），经营期间因经营不善，于2012年8月17日便关门停止营业，余**所有支付的房租费用都是母亲胡**到店里收取。从2012年7月l日起原告未收到租金。为此胡**受殷**委托于2012年11月30日向原审法院起诉，要求陈**根据双方所签订的《房屋租赁合同》约定，支付租金和承担违约责任。2013年2月5日，陈**经与余**协调，将该房屋内的电视、空调、按摩床等可搬走的物品搬出后将房屋交还给殷**。2013年3月5日至8日，余**叫其女婿即王**带人将房屋内的装饰物进行了拆除。随后胡**向公安机关报案，要求公安部门对王**涉嫌盗窃立案，新建县公安局根据原、被告双方签订的《租赁合同》第七条第四项“出租的房屋内原有部分装修无偿赠送给承租人，承租人有权自主作出处理。”、第四条第三项规定：“…合同期满，不得拆除内部装饰，否则押金不予退还。”未予立案。故胡**于2013年7月3日受殷**全权委托另行向原审法院起诉被告陈**、余**、王**，要求三被告连带赔偿经济损失110万元。本案的鉴定费、诉讼费用由被告承担。该院受理后，根据被告余**申请追加邓**为本案第三人参加诉讼。

另查明，2013年原告将该争议房屋以每年93.6万元租金整体租给中国**建县支行，现原告所出租争议房屋上、下楼层重新装饰装修格局与被告原承租时不一致，原告对该争议房屋现由谁重新装饰装修及费用未提供证据，也未提供与承租方就涉案房屋租赁情况。

一审法院认为

一审法院认为，原告母亲胡**以自己的名义与被告陈**签订的《房屋租赁合同》，现原告殷**与被告陈**对胡**代理行为均无异议，该《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告陈**租赁原告房屋后，经营一段时间转让给第三人邓**使用，其转让行为符合与胡**房屋租赁合同中第六条第2项的约定，无须再次征得原告同意。邓**在经营期间又转让给被告余**，余**支付所有租金系原告母亲胡**按时来房屋收取。根据原告与被告《房屋租赁合同》的约定和最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。被告陈**是在2009年12月31日将房屋转租给第三人邓**，邓**是在2010年11月15日转租给被告余**，至2012年7月1日已超过六个月，原告及其母亲胡**对被告转租未提出异议，且按时在被告余**经营处收取房租费，还有胡**女儿也是合伙人之一，又是公开的转租行为，胡**应该知道陈**已经转租了房屋的，故原告对被告陈**未经同意转租房屋无效意见，无法可依，不予支持。被告余**在其承租房屋内将可搬走的物品搬走后，未经原告方许可再授意被告王**将房屋里装饰物拆除。根据最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者解除合同时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁坏的，承租人应当恢复原状”。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第四条第3项规定“…合同期满后，不得拆除内部装饰，否则租房押金不予退还”。原、被告双方《房屋租赁合同》约定，也适用次承租房人，即被告余**，虽然原告把被告交付押金冲抵了租房金，并不影响已有租房押金事实及数额。被告余**属于次承租原告房屋经营者，违反合同约定，系违约行为。原审法院根据原、被告双方的《房屋租赁合同》第四条第3项约定，由被告余**承担违约责任，赔偿原告租房押金数额的经济损失6万元。原告主张三被告连带赔偿经济损失110万元，理由不充分，证据亦不足，被告余**的违约行为应依据双方所签订的《房屋租赁合同》约定承担违约责任，赔偿损失。原告诉求，已超出合同约定赔偿数额，超出部分不予支持。被告陈**和第三人邓**在该纠纷里虽然是合同当事人，没有参与拆除装饰物行为，不承担责任。被告王**不是合同当事人，其受被告余**指派去租赁房屋拆除装饰物，不承担责任，应由指派人承担。本案经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告余**在本判决生效后十日内赔偿原告殷**经济损失6万元；二、驳回原告殷**其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本案受理费14700元、司法鉴定费8万元共计94700元，由原告殷**负担50000元，被告余**负担44700元。

上诉人诉称

殷**不服一审法院判决，向本院上诉称：请求依法撤销新建县人民法院（2014）新民重字第16号民事判决；依法判决被上诉人余**、王**共同承担因侵权责任造成上诉人的经济损失766076元。其理由是：一、本案应依法确定为民事侵权责任赔偿法律关系。1、上诉人与被上诉人陈**2007年11月18日签订的《房屋租赁合同》到2013年1月31日终止，陈**与被上诉人邓**于2009年12月31日签订合同将涉案房屋转租给邓**，邓**与被上诉人余**于2010年11月15日签订合同将涉案房屋转租给余**。2013年1月31日涉案的租赁合同期满。在原审法院的主持下，将租赁物内的电视、空调、按摩床等可搬走的物品搬出后，2013年2月5日，陈**经与余**协调，将涉案的房屋返还给了殷**。2013年3月5日至8日余**、王**采取撬锁强行闯进租赁房屋内，拆除、毁坏内部装饰，严重侵犯了上诉人的财产权利。被上诉人余**、王**对上诉人侵权时，上诉人与被上诉人余**之间不存在房屋租赁合同关系。2、被上诉人余**接手经营租赁房屋不到二年便拖欠上诉人的房屋租金，在被上诉人余**、王**故意毁损上诉人合法财产的事件发生后，上诉人的家人即时到公安机关报案，请求公安机关以被上诉人余**、王**涉嫌故意毁坏公私财物罪立案侦察，但由于客观原因，公安机关没有立案，上诉人保留继续追诉的权利。综上，本案应当依法确定为民事侵权赔偿法律关系。二、应当依法采信原审法院委托的江西正一司法鉴定中心司法鉴定意见书确定的毁损财物损失数额，判决被上诉人余**、王**承担侵权行为给上诉人造成的全部经济损失。重审判决没有对原审判决依法委托的江西正一司法鉴定中心（2013）公鉴字第2013071502号司法鉴定意见书表述任何意见。上诉人认为，原审判决委托鉴定机关对新建县714号皇室假期休闲会所房屋所涉及的损毁财物造成的损失进行评估司法鉴定，程序合法，评估鉴定意见公正、公平，应当依法采纳。本案属侵权民事责任赔偿法律关系，应当依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十九条的规定判决侵权人承担赔偿责任。

被上诉人辩称

陈**未提供书面答辩状，在庭审中辩称：上诉人的诉讼请求中对陈**没有诉求，我方认为本案是侵权纠纷，陈**没有侵权行为，不应承担责任，如果是房屋租赁纠纷，陈**不是纠纷发生的承租人，也不应承担责任；我方认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。

余**未提供书面答辩状，在庭审中辩称：1、上诉人的第一个诉请与事实不符，本案就是房屋租赁纠纷，是上诉人一错再错向法院提出侵权纠纷，上诉人将房屋租赁给陈**，陈**转给邓小*，邓小*转给答辩人，本案的纠纷就是在出租时产生的纠纷，上诉人认为是故意毁坏财物甚至是盗窃向公安机关报案，公安机关根据相关规定并没有立案，上诉人提出的侵权纠纷和毁坏财物相关部门都给予了驳回，是与事实不符的；2、上诉人向相关部门举报后被驳回才提起诉讼，本案为房屋租赁纠纷；3、房屋的转让上诉人是知情也是默认的，余**承租后房屋的租金也是上诉人的母亲从余**处收取的，余**与七个合伙人承租，且其中有一个是上诉人母亲的女儿；4、根据合同规定，余**拆除装饰物，是余**处理自己的财产的行为，与上诉人无关，在合同到期之后，上诉人要将房屋转给其他人的时候，新**业银行已经在和上诉人商谈租赁事宜，是上诉人打电话叫余**和王**将店里的装饰物拆除并说再不拆除就扔掉；5、上诉人申请的司法鉴定是不需要的，上诉人申请的司法鉴定是不具有效力的，所有的损失都是上诉人自己列的清单交给鉴定部门的，而鉴定部门是按照三级资质施工单位报价认定的，面积是扩大的，上诉人申请的司法鉴定是不合法的，而且上诉人没有任何损失，且之后承租方农业银行的装修与之前的装修完全不一样，请求二审法院驳回上诉。

王**未到庭，也未提供书面答辩状。

邓小军未提供书面答辩状，在庭审中辩称：答辩人与陈**答辩意见一致。

本院查明

本院经审理查明，2007年11月8日殷**与陈大祝签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2008年2月1日到2013年1月31日。

本院二审对原审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为

本案的争议焦点：被上诉人余**、王**将交还给上诉人殷**的租赁房屋固定装饰物拆除，是构成违约还是侵权；赔偿金额如何计算。

本院认为，上诉人殷**与被上诉人陈**于2007年11月18日签订的《房屋租赁合同》，陈**与被上诉人邓**于2009年12月31日签订合同将涉案房屋转租给邓**，邓**与被上诉人余*生于2010年11月15日签订合同将涉案房屋转租给余*生。最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”综上，殷**未提交在六个月内提出异议的证据，应认为两次涉案房屋转租合同合法有效。

2013年1月31日，涉案房屋的租赁合同期满。在原审法院的主持下，2013年2月5日，陈**经与余**协调，将涉案的房屋返还给了殷**。2013年3月5日至8日余**授意王**擅自将交还给殷**房屋的固定装饰物拆除，在王**的组织下，由废品公司实施拆除，原审法院认为余**违反合同约定，系违约行为，原审法院根据双方的房屋租赁合同第四条第3项约定，判决余**承担违约责任，赔偿殷**租房押金数额的经济损失6万元并无不当，应予以支持。上诉人殷**上诉要求余**承担因侵权责任，造成的经济损失766076元，依据不足，余**构成违约，应承担相应违约责任。在本案中，陈**和邓**未实施拆除行为，不承担赔偿责任，王**的行为属于余**的授意行为由余**承担责任。因此，上诉人殷**要求王**承担相应责任，没有依据。

综上，上诉人殷**的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11461元，由上诉人殷**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十二日