上诉人陈**与被上诉人丁**、谢**、丁**、丁**、丁**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**与被上诉人丁**、谢**、丁**、丁**、丁**房屋买卖合同纠纷一案，萍乡市安源区人民法院于2015年9月15日作出（2014）安*初字第1567号民事判决，上诉人陈**不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月29日、2016年1月15日两次公开开庭审理了本案。上诉人陈**及其委托代理人叶**、被上诉人丁**、丁**、丁**、丁**及谢**委托代理人丁**、丁**分别到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

萍乡市安源区人民法院经审理查明，2010年9月12日，丁**签订了一份序号为XXXXX7号的萍乡市商品房买卖合同，合同主要内容为：买受人为陈**；项目建设依据为出卖人（丁**）以国有划拨方式取得位于某中心、无编号地块的土地使用权；商品房基本情况为第二幢四单元，建筑面积744.1平方米，套内建筑面积106.3平方米；价款为138190元；交房期限为2011年元月30日前。合同签名处及附件四合同补充协议均有丁**的签字，但买受人陈**均未签字。同日，丁**出具收条一份，内容为“今收到陈**购房款计人民币壹拾叁万捌仟壹佰玖拾元整”。2010年12月28日，陈**与丁**签订了一份序号为XXXXX8号的萍乡市商品房买卖合同，合同主要内容为：买受人为陈**；项目建设依据为出卖人（丁**）以国有划拨方式取得位于A某中心后面庙对面、无编号地块的土地使用权；商品房基本情况为第二幢三单元一号房，建筑面积744.1平方米，套内建筑面积106.3平方米；价款为138190元；交房期限为2011年3月30日前。合同签名处及附件四合同补充协议陈**及丁**均签字确认。合同附件五补充协议约定：最迟交房期限为2011年4月30日；如出现房屋纠纷丁**立即退还陈**购房款138190元，并应支付期间按月息2.5%的利息，并承担违约金30000元；交房二年内未办好房产证、土地证手续，甲方应承担20000元违约金。同日，丁**出具收条一份，内容为“今收到陈**购房款计人民币壹拾叁万捌仟壹佰玖拾元整”。2011年9月5日，陈**与丁**、谢**签订一份房屋买卖合同，合同主要内容为：房屋位于萍乡市安源区某管理处对面第二层，系小产权房，面积107.32平方米，价款为150248元，付款时间为2011年9月5日，交房时间为2012年元月30日，若丁**、谢**逾期交房，应向陈**支付总房款1%的违约金，陈**有权单方解除合同，收回房屋总价款，并要求丁**、谢**支付总价款30%的违约金，若房屋出现质量问题或受损，丁**、谢**应承担赔偿责任，陈**视情况也可以解除合同，收回房屋价款，并要求丁**、谢**承担赔偿责任。合同署名处陈**及丁**、谢**均签字。同日，丁**、谢**出具收条一份，内容为“今收到陈**购房款计人民币壹拾伍万零贰佰肆佰拾捌元整（150248元）”。另查明，2013年4月25日，丁**因涉嫌犯合同诈骗罪被逮捕。2014年6月19日，经萍乡市安源区人民法院（2014）安刑初字第67号刑事判决书认定，丁**分别于2008年11月7日和2010年5月17日与孙*各签订一份建筑工程施工承包合同，为孙*在萍乡**开发区某寺庙对面一宅基地上（由孙*通过非正当途径所购）承建两栋房屋。在施工过程中，丁**在未经孙*许可并明知自己无实际履行能力的情况下，隐瞒事实真相，将该两栋房屋中的多套房屋预售给被害人，骗取购房预付款共计88.55万元。本案陈**为被害人之一。2009年9月份，丁**经戴**介绍，向陈**借款10万元。之后，因无力偿还该笔借款，丁**便于2010年12月28日与陈**签订商品房买卖合同，将B栋三楼的一套房子重复卖给陈**，该10万元借款抵付购房款。丁**实际骗取陈**10万元。刑事案件宣判后被告人丁**不服提出上诉，萍乡**民法院于2014年9月2日作出（2014）萍刑二终字第53号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。再查明，2013年5月16日，丁**、丁**、丁**共同向陈**出具承诺书一份，主要内容为：陈**购买的某中心二栋三、四楼房屋在即日起壹年内交付，同时某园里二楼也在壹年内交付，若到期未兑现可直接找我们负责，交房后有房屋纠纷也由我们负责。

一审法院认为

萍乡**民法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规及国家政策的规定，应当遵循公平自愿、等价有偿及诚实信用的原则。根据双方庭审中向法庭提交的证据及双方当事人的陈述，本案争议的焦点主要有：一、涉案三份房屋买卖合同的效力及处理；二、丁**、丁**、丁**是否承担本案连带责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条及《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定，宅基地和自留地属于集体所有，宅基地使用权人对宅基地享有占有、使用的权利，单位或者个人因建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据（2014）安刑初字第67号刑事判决书认定，丁**出售给陈**位于萍乡**开发区某寺庙对面（某中心后面）的两套房屋均是在他人宅基地上所建，丁**在房屋买卖合同中称房屋土地为国有划拨不属实。根据本案双方当事人2011年9月5日签订的房屋合同中关于“房屋系小产权房”之约定可知，该套位于萍乡市安源区某管理处对面的房屋土地性质也非国有土地。综上，本案原、被告签订的三份房屋买卖合同所涉标的物均是在他人宅基地、自留地上所建，双方的买卖行为已违反上述法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：...（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，陈**与丁**于2010年9月12日、2010年12月28日签订的商品房买卖合同及陈**与丁**、谢**于2011年9月5日签订的房屋买卖合同均无效。陈**请求确认合同无效之诉讼请求，应当予以支持。根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，陈**有义务提供确凿充分的证据证明其诉讼请求，否则应承担举证不能的不利后果。陈**向本院提交出具时间为2010年9月12日、2010年12月28日、2011年9月5日的三份收条，证明丁**收受其购房款426628元。根据（2014）安刑初字第67号刑事判决书认定，时间为2010年12月28日的收条实际是丁**因无力偿还陈**于2009年9月份借出的10万元借款，故以某中心后面第二栋三单元的一套房屋抵给陈**，并出具收取陈**购房款138190元的收条，丁**实际未收取陈**138190元，由此可见，该份收条内容不属实，所称金额并未实际支付，故时间为2010年12月28日的收条，原审未予采信。陈**的相应诉讼请求，依法不予支持。时间为2010年9月12日及2011年9月5日的两份收条，从收条的形式及内容来看，以上均载明“今收到陈**购房款”，但均未写明房屋地址及门牌号码，陈**与丁**先后签订了三份房屋买卖合同，收条内容不足以证明陈**向丁**支付了相应购房款。从资金来源来看，陈**庭审中称426628元均是收账所得，但其未向法庭法庭提供相应证据证明资金来源。根据我市的人均收入及消费水平，426628元在本地应算大额资金，陈**既未从银行帐户支取，也未向他人借款，其所述426628元是收账所得不符合常理，不足以证明其资金的具体来源。从日常的交易习惯来看，陈**与丁**先后于2010年9月12日、2010年12月28日、2011年9月5日一年期间签订了三份房屋买卖合同，每次均是签订合同当日即现金支付购房款。陈**在起诉状中称：其是在与丁**交涉房产交付使用及如何办证的过程中，才得知丁**不具备商品房预售资格，故诉至法院。从陈**的表述可知：一是涉案房屋为预售房屋，即原、被告签订房屋买卖合同时涉案房屋可能尚未建设完工，或者房屋有其它尚不符合出售的情形；二是涉案房屋尚未交付。陈**在明知涉案房屋可能存在销售瑕疵、且一直未交付的情况下，仍向丁**一再购买房屋共计三套之多，且每次均是当日现金全额付款，陈**的行为不符合日常交易习惯。综上，陈**所述其支付购房款的事实存在诸多瑕疵，陈**提交的三份收条不足以认定其向丁**支付了426628元现金，在陈**未能提供其他证据佐证的情况下，陈**请求判令丁**、谢**返还购房款及支付利息之诉讼请求，本院依法不予支持。丁**、丁**、丁**向陈**出具书面承诺书，承诺对陈**购买的三套房屋负责，应视为丁**、丁**、丁**对三份房屋买卖合同提供担保。根据《中华人民共和国担保法》第五条“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”之规定，陈**与丁**签订的三份房屋买卖合同为主合同，在主合同无效的情况下，丁**、丁**、丁**的担保合同应无效。陈**以该份无效的担保要求丁**、丁**、丁**承担本案连带责任，于法无据，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条及《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告陈**与被告丁**于2010年9月12日及2010年12月2日签订的两份商品房买卖合同无效；原告陈**与被告丁**、谢**于2011年9月5日签订的房屋买卖合同无效；二、驳回原告陈**的其他诉讼请求。案件受理费7699元，由陈**承担3699年，由丁**承担4000元。

上诉人诉称

一审判决宣判后，上诉人陈**不服上述判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审驳回上诉人要求返还购房款请求的判决；二、依法改判丁**、谢**返还购房款或发回重审；三、判令谢**、丁**、丁**、丁**承担返还购房款的连带责任或发回重审；四、本案诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由如下：一、一审部分事实认定错误、证据不足。丁**对三份购房合同及三份收条的真实性均无异议，虽否认上诉人支付了426628元购房款，但未提交证据佐证。原审仅凭丁**口头陈述，认定上诉人未支付购房款，已剥夺了上诉人的正当权利。2009年9月丁**向陈**借款10万元，因无力偿还，故将某中心第二栋第四层房屋以138190元的便宜价格卖给陈**，并约定所借10万元延期三个月再还。双方为此订立购房合同，陈**当日即支付现金13万元，余款8000元以丁**借款10万元延期三个月的利息抵扣。为此，丁**向陈**出具了138139元的收条。2010年12月28日，丁**仍无力偿还借款，其再次与陈**签订购房合同，将第二栋三单元的一套房屋抵给陈**，10万元借款作为购房款抵扣后，陈**支付了余款38190元。丁**收回借条后，出具了购房收条给陈**。2011年6月5日，陈**催促丁**交房，丁**称资金紧张无法完工，要求陈**再借钱让其完工交房。当日，陈**向丁**支付8万元，随后与丁**夫妇签订商品房买卖合同，约定以某管理处对面某园里的七层楼房的第二层小房作抵押，借期三个月，逾期未还款则购房合同生效。次日，丁**到戴宇煌处领取了2万元。2011年9月5日，陈**要求丁**还款，丁**无法偿还，同意以房抵还借款。陈**遂与其夫妇二人重新签订房屋买卖合同，购房款由10万元借款抵扣，余款50248元在丁**向戴宇煌的借款中扣减。综上可知，陈**是以现金和借款抵账的方式支付了购房款。二、债务人、担保人有过错，在主合同被认定无效后仍应承担责任。《担保法》第五条规定，担保合同被确认无效后，债务人、担保人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。丁**非法获取陈**的财产，依法应当承担责任。各担保人出具承诺书是为了骗取陈**的信任，达到丁**取保候审的目的，其行为存在过错，亦应当承担责任。三、谢**应当承担连带责任。谢**作为2011年9月5日《商品房买卖合同》的一方当事人，在合同确认无效后，应当依法返还财产。同时，谢**作为丁**配偶，应当对夫妻关系存续期间的债务承担连带责任。四、丁**应当返还违法所得财产，其犯罪行为不影响陈**追回财产的权利。

被上诉人辩称

被上诉人丁**辩称，我没有收取陈**的购房款。10万元借款是他们设的套，他们并没有将10万元钱给我。我还按月息1万元支付了7个月的利息。后来逼迫我将体育中心的第一套在三层的房屋换回10万元的收条。第二套房子是在四层，当时打了五万元的借条，月息为2500元，我付了四个月的利息。当时我只收了8000元，却支付了一万元给陈**。后来付不起，又逼着我写了这个第二套四层房屋的购房合同，又将借条改成了购房款收条。第三套房子，是他们敲诈我，说谁要买房，12万元我只拿了2万元。当时我妻子生病住院，陈**硬要我老婆签字，这都是敲诈行为。

被上诉人谢**、谢**、丁**、丁**、丁**辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，希望二审依法予以维持。丁**在一审时已经对事实说明得很清楚，我们几人并不知道购房的具体情况。承诺书并不是担保，意思是在丁**取得陈**谅解出狱之后，我们帮他一起解决这个问题。

本院查明

二审中，陈**向本院提交以下三组证据：1、萍乡市**限责任公司出具的证明，欲证明2006年至2010年陈**所有的赣JXXXXX号货车挂靠该公司，其有能力支付购房款；2、上栗县**民委员会出具的证明，欲证明2006年至2009年陈**在杨*开采煤矿，有能力支付购房款；3、证人戴宇煌出庭证言，欲证明陈**与丁**房屋买卖的经过及付款事实。经质证，丁**对上述证据均不予认可，认为不能实现陈**的证明目的；谢**、谢**、丁**、丁**、丁**质证后认为，上述证据不属于二审新证据，对真实性无法认定，不能达到陈**的证明目的。经审查，陈**二审提交的二份证明材料不属于二审新证据且与本案无关，亦无法实现陈**的证明目的，本院不予采信；关于证人戴宇煌的证言，因戴宇煌与陈**存在身份上的利害关系，故本院亦不予采信。

本院经开庭审理和查阅一审案卷材料，查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，上诉人与被上诉人对原审认定房屋买卖合同无效的处理结果均无异议，本院予以确认。二审的争议焦点是：1、陈**、丁**之间房屋买卖事实是否存在？2、陈**是否支付了购房款？3、丁**、丁**、丁**是否承担保证责任？

关于陈**、丁**之间房屋买卖事实是否存在的问题。从陈**提交的三份房屋买卖合同来看，上面有出卖人丁**的签字和盖章，而丁**在庭审中也认可了订立合同的事实。因此，陈**、丁**之间房屋买卖事实本院予以确认。

关于陈**是否支付了购房款的问题。陈**与丁**共订立过三份房屋买卖合同，丁**也出具了三份收取购房款的收条。三份收条显示，丁**分三次共计收取陈**购房款426628元。综合陈**提交的购房合同、收条、刑事判决书等证据，本院认为，陈**提交的上述证据能够形成完整的证据链，从而佐证其付款事实。丁**在认可签订购房合同的情况下，否认三份有其签名和捺印的收条效力，辩称未收取陈**的上述购房款。本院认为，丁**应当对自己的主张承担举证责任。丁**在诉讼中未能提交有效证据证实其观点，虽其辩称是陈**等人多次设套敲诈他，逼迫其出具10万元、5万元等不同金额的借条，其是在无力偿还借款的情况下才被迫出具购房款收条，而实际并未收取购房款。对此本院认为，丁**的辩称意见不能成立。首先，丁**的辩解不符合常理。通常来说，遇到如此数额巨大、次数频繁的敲诈，已涉嫌刑事犯罪，受害人通常都会选择报警等措施来维护自己的合法权利。丁**未选择报警，反而陈述出具借条后仍然持续支付陈**巨额利息。丁**对自己的行为无法作出合理解释，亦未能提供证据证实其是在意思表示不真实的情况下出具上述借条。其次，丁**的辩解与事实不符。萍乡市安源区人民法院（2014）安刑初字第67号刑事判决书已经认定，2010年12月28日的收条是丁**在无力偿还陈**2009年9月的10万元借款的情况下，以房抵债而出具的。该刑事判决书未认定借款为非法借款，但确认了丁**与陈**以房抵债、陈**以借款抵付房款之事实，丁**否认该收条的效力，显然不符合客观事实。综上，本院认为丁**未收取陈**购房款的辩称意见不能成立，丁**收取的陈**购房款金额426628元本院予以确认。

关于丁**、丁**、丁**是否承担连带保证责任的问题。从承诺书的内容来看，丁**、丁**、丁**承诺的事项是保证交房及交房后出现纠纷由他们负责。因丁**与陈**签订的房屋买卖合同属于无效合同，故陈**要求交房的合同目的法律不予保护。丁**、丁**、丁**虽然承诺了交房及交房后出现纠纷由他们负责，但该承诺亦违反法律的强制性规定，同样属于无效协议。因此，陈**要求丁**、丁**、丁**承担连带保证责任的理由不能成立。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，丁**应当返还陈**2010年9月12日和2010年12月28日支付的购房款共计276380元；丁**、谢**应当返还陈**2011年9月5日支付的购房款150248元。至于谢**是否对2010年9月12日和2010年12月28日的购房款承担偿还责任的问题，因2010年9月12日和2010年12月28日的两份合同及收条的相对人均为丁**，本院认为，在夫妻关系存续期间，丁**以其个人名义所负债务其配偶谢**是否亦应当承担赔偿责任的问题，不在本案诉讼阶段解决。

综上，原审判决认定事实清楚，但部分适用法律错误，导致部分处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持萍乡市安源区人民法院（2014）安*初字第1567号民事判决第一、二项；

二、被上诉人丁**于本判决生效之日起十日内返还上诉人陈**购房款276380元；

三、被上诉人丁**、谢**于本判决生效之日起十日内返还上诉人陈**购房款150248元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一、二审案件受理费共计11398元，由上诉人陈**承担1398元，由上诉人丁**、谢**承担10000元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二日