江西省新**限责任公司与燕*睿房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人江西省新**限责任公司（以下简称新纪元公司）与被上诉人燕*睿房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2015）南民初字第928号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人新纪元公司委托代理人朱**，被上诉人燕*睿委托代理人燕筱林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2013年3月16日，原告燕**（买受人）与被告新纪元公司（出卖人）签订《馨雅北苑商品房认购协议》一份，协议约定：1、原告购买被告开发的位于南昌县迎宾中大道与澄湖中路交汇处的“馨雅北苑”小区2栋1单元801房，建筑面积168.55平方米；2、房屋总价款为人民币1029672元，原告先交付定金人民币10000元，并在2013年3月19日前按首套房不低于30%、二套房不低于60%的标准支付房款，办理银行按揭。原告于协议签订的当日向被告支付定金10000元。2013年3月17日，被告向原告出具588794元收据一张，并在收款事由中注明为：购房款首付2-1-801。而该笔款项的发票被告于2013年7月26日出具给原告。2013年7月18日，原、被告签订《南昌县商品房买卖合同》一份，合同约定：1、原告购买被告开发的馨雅北苑小区2栋1单元801房，建筑面积168.55平方米；2、买受人应于合同签订日付清首付款588794元，剩余房款400000元办理银行贷款，并于签合同之日起10日内办好相关按揭手续；3、出卖人应当在2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；4、出卖人逾期交付房屋超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已交付房款的日万分之五向买受人支付违约金；5、若买受人将办理产权登记及他项权证的各项资料全部交齐至出卖人并且缴纳完所有相关费用之后，出卖人应当在180个工作日内完成产权登记，逾期则按已支付总房款的日万分之三向买受人支付违约金。案经调解未果。

同时查明，原告燕*睿于2013年7月2日以急于装修为由向被告新纪元公司申请提前交房并得到被告的允许。同日，原告向被告缴纳契税39552元、维修基金9888元、管道煤气初装费2590元、有线电视初装费500元、门牌证工本费8元、房产所有权工本费80元、印花税5元、档案利用费203元等费用共计52826元。2013年12月4日，南昌**管理中心批准原告的400000元贷款并将款项足额支付给被告。

另查明，涉诉房屋于2014年12月8日取得《南昌县建设工程竣工验收备案表》。截至庭审之日止，被告仍未完成涉诉房屋的产权登记。

一审法院认为

原**院认为，原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，予以确认。依照上述合同约定，被告应于2013年6月30日之前向原告交付房屋，虽然原告已于2013年7月2日收房，但直至2014年12月8日被告才取得《南昌县建设工程竣工验收备案表》，原告据此向被告主张自2013年7月1日起至2014年12月8日止按已付购房款的万分之五计算违约金229452.82元，原**院认为，根据双方签订的合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项：“逾期超过60日后···买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”，被告未在合同规定的最后交付期限，即2013年6月30日将涉诉房屋交付给原告，至2014年12月8日被告取得涉诉房屋竣工验收备案表，被告逾期交付已远超60日，依约应承担逾期交房的违约责任，违约金应自最后交付期限的第二天即2013年7月1日起计算至2014年12月8日止。虽被告存在逾期交房的违约事实，但原告在被告未取得竣工验收备案表不符合交房条件的情况下于2013年7月2日收房，原告自身亦存在过错，应相应减轻被告的违约责任，且在庭后由原**院组织的调解过程中，被告新纪元公司提出合同约定的万分之五的违约金过高请求予以调整，故原**院酌定违约金标准调整为按日万分之一计算。关于原告主张被告按照合同约定承担逾期办证违约金的诉讼请求，原**院认为，原、被告双方在合同中对逾期办理产权登记手续的违约责任有约定的，应从其约定。根据合同第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理···2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金”，合同附件四《合同补充协议》第五条关于产权登记的约定（补充合同第十五条）第1款：“合同第十五条关于产权登记条款约定的“商品房交付使用后180天内”所指起算时间是合同第八条约定的最后交付期限···”，第3款：“若买受人将办理产权登记及他项权证的各项资料全部交齐至出卖人并且缴纳完所有相关费用之后，出卖人应当在180个工作日内完成产权登记，逾期则按日向买受人支付总房款万分之三的违约金”。原告在2013年7月2日缴纳了办理产权登记手续所需的相关费用，根据合同及其附件的约定，被告应自2013年7月2日起的180个工作日之内为原告办理产权登记手续，被告逾期未办理产权登记手续的，则应自办理产权登记手续的最后期限之日的第二日起至完成产权登记之日止期间承担违约责任。庭审中，原告主张自2014年6月起计算被告逾期办理产权登记手续的违约责任，系当事人对自身权利的处分，且未违反法律规定，本院予以确认。被告认可逾期办证的事实，但提出合同中约定的按日万分之三计算违约金的标准过高，请求予以减少，故原**院酌定将违约金标准调整为按日万分之一计算。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告江西省新**限责任公司应向原告燕*睿支付自2013年7月1日起至2013年12月3日止期间的逾期交房违约金9185.2元（588794元××156天）；二、被告江西省新**限责任公司应向原告燕*睿支付自2013年12月4日起至2014年12月8日止期间的逾期交房违约金36585.4元（988794元××370天）；三、被告江西省新**限责任公司应向原告燕*睿支付自2014年6月1日起至2015年7月1日止期间的逾期办理产权登记手续的违约金39057.4元（988794元××395天）；四、被告江西省新**限责任公司应向原告燕*睿支付自2015年7月2日起至办理产权登记之日止期间的逾期办理产权登记手续的违约金（按照购房总款988794元，按日万分之一计算）；五、上述一至四项款项限被告在本判决生效后十日内履行；六、驳回原告燕*睿其他过高的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6326元由被告江西省新**限责任公司承担。

上诉人诉称

新纪元公司不服一审判决，向本院提起上诉。

新纪元公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判支持上诉人不支付逾期交房违约金；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一审判决认定上诉人逾期交房的事实和被上诉人收房的事实自相矛盾。上诉人认为一审法院既然认定被上诉人在2013年7月2日已经收房，那就能够证明上诉人已于2013年7月2日实际交付了房屋，不存在逾期交房的违约行为。另外，由于上诉人系被上诉人工作单位的子公司，购房者大部分都是职工。正是因为像被上诉人等一些单位职工都强迫上诉人提前交房，从而造成上诉人开发的房屋无法及时办理竣工验收备案。因此，逾期交房的责任完全在于被上诉人。

被上诉人辩称

燕*睿辩称，本案双方签订的合同约定了交房必须经验收合格，在2013年6月30日之前将房屋给被上诉人，上诉人所出售的商品房办理竣工验收备案表是在2014年12月3日，按照相关法律规定，在取得竣工验收备案表之前是不能交房的，上诉人在这之前将房屋交给被上诉人是属于交房无效的，上诉人只能在其办理了竣工验收备案表之后的时间交房，所以上诉人就是逾期交房，应按合同的约定进行支付违约金。故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本院查明

本院对一审查明的案件事实予以确认。

本院认为

本院认为，新纪元公司与燕*睿签订的《南昌县商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金为已付购房款的日万分之五，原审法院依据新纪元公司的请求对违约金进行调整、酌定违约金标准为已付购房款的日万分之一并无不妥。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，本案诉争房屋于2014年12月8日取得《南昌县建设工程竣工验收备案表》，但被上诉人燕*睿于2013年7月2日就办理了收房手续并开始装修，对此提前收房的行为双方均有责任，均应对逾期交房违约金承担相应的责任，根据本案的实际情况本院酌定燕*睿承担30%的责任，新纪元公司承担70%的责任。因此原审法院没有根据实际情况对违约金做出相应的责任分担，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持江西省南昌县人民法院（2015）南民初字第928号民事判决第三、四、五、六项；

二、变更江西省南昌县人民法院（2015）南民初字第928号民事判决第一项为江西省新**限责任公司应向燕**支付自2013年7月1日起至2013年12月3日止期间的逾期交房违约金6429.63元（588794元××156天×70%）；

三、变更江西省南昌县人民法院（2015）南民初字第928号民事判决第二项为被告江西省新**限责任公司应向原告燕敏睿支付自2013年12月4日起至2014年12月8日止期间的逾期交房违约金25609.76元（988794元××370天×70%）；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费共计7270元，由燕**承担600元，江西省新**限责任公司承担6670元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十五日