张**与赣州华**有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赣州华**有限公司（以下简称华**司）因与被上诉人张**商品房预约合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉**初字第129号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年8月8日，原、被告签订了一份金庐1号商品房定购协议，约定原告定购被告开发的房屋，房屋建筑面积123.36平方米，单价3700元／平方米，房款总计456432元。当日，原告交纳了定金5000元，次日，原告付清了剩余房款451432元。之后，原告发现被告已于2012年6月21日将房屋出售给了案外人孙*，并办理了合同备案。原告要求被告退还房款未果，遂诉至法院。

一审法院认为

原审法院认为：原告向被告定购金庐1号19栋1单元1805号房屋，双方所签订的定购协议载明了房屋的基本状况、商品房总价款、付款方式及时间等商品房买卖合同的主要内容，原告支付了购房款456432元，该定购协议应当认定为商品房买卖合同。被告在向原告销售房屋时隐瞒了其已将该房先出卖给案外人孙*的事实，导致原告的合同无法履行，原告诉请解除定购协议应予支持。依据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项的规定，原告可以请求被告返还购房款及利息并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，该赔偿责任属惩罚性赔偿，与利息损失并不重复，故原告主张被告承担已付购房款20%的赔偿责任，符合法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条第（三）项之规定，判决：一、解除原告张**与被告赣州华**有限公司订的金庐1号商品房定购协议；二、被告赣州华**有限公司返还原告张**购房款456432元及利息（从2013年8月10日起按银行同期贷款利率计算至2015年1月31日）；三、被告赣州华**有限公司赔偿原告损失91286元。案件受理费9689元减半收取4844.5元，保全费3464元，共计8309元，由被告负担。

上诉人诉称

上诉人华**司不服一审判决，向本院上诉称：虽然黄**与案外人签订了商品房买卖合同并经吉安市**交易所登记备案，但实质上黄**是用该商品房向案外人借款的抵押物，为此黄**还与债权人约定用于抵押的已登记备案的商品房，黄**可以正常出售，黄**还款后双方再去解除备案。因此，黄**与债权人案外人之间实质上只有借款关系，黄**将本案债权人登记备案的商品房出售，符合债权人意思，并非将已出售的商品房再行出售的行为，不属于一房两卖。一审法院按一房两卖判决上诉人承担已付购房款20%的赔偿责任，明显错误，请求二审法院予以改判。

被上诉人辩称

被上诉人答辩称：上诉人认为把商品房给案外人备案不属一房二卖是没有依据的，目前没有法律文书确认涉案房产是抵押而不是一房二卖行为，所以被上诉人对诉争的房产备案给案外人的行为性质上就是买卖的行为。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。

根据上诉人的上诉理由以及被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：1、黄**与案外人签订的备案的商品房买卖合同是借贷抵押关系还是买卖关系？2、被上诉人要求上诉人赔偿已付购房款20%的损失是否有法律依据？

二审中，上诉人华**司提供了以下新证据：1、吉安**民法院的内部函件1份，2、吉安**民法院（2015）吉**三初字第19号民事裁定书1份；证明目的本案房产不属于一房二卖。被上诉人质证后，对该证据的真实性、合法性、关联性都均无异议，但对证明目的有异议，认为这份公函不足以证明上诉人的行为不属于一房两卖的行为。本院认为，上述两份证据系本院内部函件及生效法律文书，对其真实性、合法性应予认定。

本院查明

二审查明的其他事实与原**院认定的事实一致。

本院认为

本院认为：上**隆公司与被上诉人张**2013年8月8日签订的定购协议中，明确载明了房屋的基本状况、商品房总价款、付款方式及时间等商品房买卖合同的主要内容，且被上诉人支付了购房款456432元，因此该定购协议应当认定为商品房买卖合同。最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：”出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任…（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”。本案中，上诉人在向被上诉人销售房屋时隐瞒了其已将该房先抵押给案外人孙*的事实，导致被上诉人的合同无法履行，因此被上诉人要求解除双方的定购协议并要求上诉人承担已付购房款20%的赔偿责任，符合法律规定，依法予以支持。本院生效法律文书中虽未认定上诉人的行为属于一房二卖，但其故意隐瞒所售房屋已经抵押的行为依法仍应承担赔偿之责任。

综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2082元，由上**隆公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月八日