上诉人张某某甲、张某某乙与被上诉人刘某某甲租赁合同纠纷二审民事判决书
审理经过
上诉人张某某甲、张某某乙与被上诉人刘某某甲租赁合同纠纷一案，不服赣州市南康区人民法院（2015）康*二初字第255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
一审法院查明
原审法院查明：2009年2月，原告察看过被告位于南康区镜坝镇连城村的一处场地后，开始在该场地搭建厂房。3月15日，原告刘某某甲（乙方）完成厂房搭建工程后，与被告张**（甲方）签订《租赁协议书》一份，约定：“甲方将连城榕树下老宅后面的场地1404平方米租赁给乙方从事家具经营；租赁期限为八年，从2009年3月15日至2017年3月15日止；前四年租金按每平方米伍角收取，第五年至第八年按每平方米玖角收取，即月租金为1263.6元（1404平方米×0.9元／平方米）；乙方凭甲方出具的收款收据于每年3月15日一次性付清当年租金。”2014年3月15日，被告张某某乙向原告开具收据一张，载明：原告应交厂房一年租金（2014年3月15日至2015年3月15日）15163.20元，但原告并未向被告支付该租金。6月5日，原告通过银行转账方式向被告支付了厂房租金15163元。6月底，原告开始搬迁案涉厂房，并于7月4日左右搬离。2014年9月24日上午，被告邀请部分村干部在场，撬开了厂房门锁并进入厂房，并对过程进行了录音录像。11月7日，被告与案外人曾某某签订了一份《合同协议》，约定由曾某某在案涉场地搭建钢架棚，直至庭审之日，被告已拆除旧厂房，但钢架棚仍在搭建之中。2015年3月16日，南康区**村委会出具《证明》载明：2014年9月中旬，村干部发现案涉厂房无人生产，部分厂房倒塌，围墙多处可通行，存在安全隐患；2014年9月24日，两被告与多名村干部打开门锁后，进入厂房，发现厂内无任何生产设备及其他有价值的物件。另查明，案涉厂房由毛竹、石棉瓦等材料搭建，包括生产车间及附属设施（3间宿舍、1间厨房、1间卫生间等约100平米）。2014年6月，原告雇请工人对案涉厂房进行了翻新。6月份，被告曾到案涉厂房内将闸刀拉下。2014年6月24日，原告与案外人刘某某乙签订了《厂房出租合同》，约定刘某某乙将蓉江岭北社区蔡边河房屋一栋出租给原告使用，租赁时间自2014年8月1日至2017年7月30日，租金为5万元／年。
原告刘某某甲的诉讼请求为：判令二被告连带赔偿原告厂房损失70000元、原厂房租金10000元、厂房搬迁费10000元、新厂房租金5000元及停产利润损失5000元，共计100000元。
一审法院认为
原审法院认为：出租人应当按照约定将租赁物交付出租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据原告与被告张某某甲签订的《租赁协议书》，原告承租案涉厂房的期限自2009年3月15日至2017年3月15日，且原告于2014年6月5日支付了2014年3月15日至2015年3月15日期间的厂房租金，故原告虽搬离了案涉厂房，但仍有权依据合同约定占有、使用该厂房至2015年3月15日止。被告于2014年9月24日上午撬开了案涉厂房门锁并进入厂房，后拆除了旧厂房、搭建了钢架棚，被告以其行为表示不再把厂房租给原告使用，双方签订的《租赁协议书》实际上已无法继续履行，被告的这一行为同时也侵害了原告对案涉厂房的权益。关于原告厂房损失问题。原告未提供充分证据证明案涉厂房的造价或市场价值，且由于原告所搭建的厂房已经灭失，无法对其造价或市场价值进行鉴定，故从案涉厂房的建筑材料、面积、施工费用、翻新情况等因素考虑，酌定原告厂房损失为20000元。至于原告主张厂房内还有遗留的家具配件等其他损失，但根据被告提交的录像、照片及原告本人的庭审陈述，案涉厂房内已无有价值的物品，故对原告主张的该部分损失，不予支持。被告张某某甲、张某某乙系父子关系，两被告拆除案涉厂房的行为构成共同侵权，应对原告厂房损失承担连带赔偿责任。因被告擅自于2014年9月24日进入案涉厂房，后又拆除厂房，致使原告无法继续使用该厂房，故对于原告2014年9月24日至2015年3月15日的支付的租金（共173天），被告张某某甲作为合同当事人，应当予以返还，计7286.76元（1263.6元／月÷30天×159天）。被告张某某乙并非合同当事人，原告主张张某某乙对此承担连带责任无法律依据，不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告刘某某甲未按照合同约定时间向被告支付租金，已经构成违约。被告张某某乙于2014年6月到案涉厂房处拉下电闸的行为确有可能是为了催促原告交付租金，虽然方法不当，但原告未提供证据证明被告拉下电闸的行为造成原告损失。原告诉称其搬离案涉厂房系因被告剪线断电导致其无法生产，但未提交证据予以证明，不予采信。综上，原告未向法院提交充分证据证明其搬离案涉厂房造成的损失及该损失与被告的关联性，故原告要求被告赔偿其厂房搬迁费10000元、新厂房租金5000元、停产利润损失5000元理由不充分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告张某某甲、张**在本判决生效后十日内连带赔偿原告刘某某甲厂房损失20000元；二、由被告张某某甲在本判决生效后十日内返还原告刘某某甲租金6697.08元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告刘某某甲负担1500元，由被告张某某甲、张**负担800元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人诉称
上诉人张某某甲、张某某乙不服一审判决提出上诉，请求改判上诉人无需赔偿被上诉人刘某某甲厂房损失20000元和无需返还被上诉人租金6697.08元，本案一、二审的诉讼费用由被上诉人负担。主要理由是：1、张某某乙不是本案合同纠纷的当事人，也不是拆除厂房的实际行为人、指示人或委托人，不应承担租赁合同产生的连带责任。2、张某某甲拆除的厂房无人生产，目的是为了杜绝安全隐患，无需承担被上诉人的厂房损失。被上诉人也没有提供证据证明厂房的价值，也没有申请对厂房进行鉴定，原审法院酌定损失为20000元没有法律依据。3、原审判决上诉人张某某甲返还被上诉人租金6697.08元事实不清、证据不足。本案不存在合同无效，被上诉人在一审未主张解除合同，未在约定的时间支付租金，上诉人不应返还被上诉人的租金。
被上诉人辩称
被上诉人刘某某甲答辩称：上诉人说我们没有按约定时间支付租金，是我们叫他来收租金，而他没有来收。上诉人说我们搬厂房是我个人的行为，但因为这个厂房是去年重新修建了，不是他要我们走，我们肯定不会走，否则我们不会花几万元去修理厂房。当时也是张某某乙不让我们在那里生产，并把电闸拉了电线剪了。我们租他的地方进行建设和居住，在合同期内是我们的私有财产，上诉人没有权力来查处我们。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院查明
二审认定的事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为
本院认为，关于双方合同是否已经解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，上诉人张某某甲擅自拆除被上诉人搭建的厂房并将租赁物另行租赁给案外人，以自己的行为表明其不愿再租赁给被上诉人，致使被上诉人的合同目的实际已经无法实现，双方合同实际已经解除。关于被上诉人的损失赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案双方合同无法继续履行，是由于上诉人张某某甲严重违反了双方合同约定的行为导致，上诉人认为其拆除被上诉人厂房是基于安全考虑的理由不能成立，被上诉人可以向其主张请求赔偿损失。关于被上诉人损失计算问题。被上诉人主张厂房损失为8万元，但未提交相应的证据证明，而厂房已被上诉人张某某甲拆除，导致无法对其价值进行鉴定，原审法院根据厂房的建筑材料、面积、施工费用、翻新情况等因素酌定为20000元并无不当。关于张某某乙是否应当承担赔偿责任的问题。租赁合同具有相对性，当事人不宜突破合同相对性原则主张权利。本案中，被上诉人与上诉人张某某甲签订了《租赁协议书》，与上诉人张某某乙并无直接的合同关系。被上诉人基于房屋租赁合同关系提起诉讼，请求合同关系之外的张某某乙承担赔偿责任于法无据，原审法院判决上诉人张某某乙承担连带责任处理不当，本院予以纠正。另外，一审法院认定上诉人张某某甲应当返还被上诉人支付的2014年9月24日至2015年3月15日租金计173天，租金金额应当为7286.76元（1263.6元／月÷30天×173天），一审法院判决张某某甲返还被上诉人租金6697.08元属于笔误，本院对此予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
一、维持赣州市南康区人民法院（2015）康*二初字第255号民事判决第三项；
二、变更赣州市南康区人民法院（2015）康*二初字第255号民事判决第一项为：由上诉人张某某甲在本判决生效后十日内赔偿被上诉人刘某某甲厂房损失20000元；
三、变更赣州市南康区人民法院（2015）康*二初字第255号民事判决第二项为：由上诉人张某某甲在本判决生效后十日内返还被上诉人刘某某甲租金7286.76元。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2300元，二审案件受理费301元，共计2601元，由上诉人张某某甲负担1000元，由被上诉人刘某某甲负担1601元。
本判决为终审判决。
裁判日期
二〇一六年三月八日
