胡**与湖北**限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告胡*岳诉被告湖北**限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法适用简易程序由审判员蔡**独任审判，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人胡**、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，被告公司是2012年6月5日依法成立的房地产开发企业，公司发起股东为钟**、林**、戴**，原法定代表人是戴**，2015年1月30日，被告公司法定代表人变更为钟**，原告与被告公司两位法定代表人都是江西同乡好友，经戴**介绍，其建议原告在监利县容城镇沿江大道”龙庭佳苑”置业，如果交了钱，将来有很大优惠，原告先后将近40万款项交给戴**用于被告公司房地产开发，戴**承诺等房屋可以预售时，再和原告签订正式的商品房买卖合同。被告取得商品房预售许可证后，2014年4月12日，原告与被告公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买”龙庭佳苑”三号楼1层108号商铺，建筑面积63.98平方米，单价为8443元，总价为540221元，合同对付款方式和时间均有明确约定。合同签订后，原告在同日支付了第一期房款100000元，被告公司出具了收款收据并加盖了公司财务章和财务负责人的私章；2015年1月10日，原告经与被告公司法定代表人戴**结算付清了购房余款440221元，戴**向原告出具了收款收据，同样加盖了公司财务章和财务负责人的私章，并办理了商品房买卖网上备案登记手续。但被告公司未履行交付商铺和房产证的义务，为此，特向法院提起诉讼，请求：1.依法确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效，判令被告按合同约定继续履行向原告交房和办理房产证的义务；2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金，按房款总额的日万分之零点五计算至实际交付房屋为止；3.诉讼费由被告承担。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：

证据一：原告身份证复印件，证明原告的身份。

证据二：被告企业信息复印件，证明被告的主体资格、股东及法定代表人信息。

证据三：《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告之间存在商品房买卖关系的事实。

证据四：收款收据复印件二份，证明原告履行了交付房款义务，被告出具收条，加盖公司财务专用章和财务负责人私章的事实。

证据五：监利县房管局网签信息查询情况，证明原、被告签订的《商品房买卖合同》经行政主管部门登记备案的事实。

证据六：借条复印件一张，证明被告公司法定代表人戴**向原告妻子借款本金36万元的事实。

证据七：结婚证复印件，证明原告与吴*是夫妻关系。

被告辩称

被告辩称，1.原告在交纳第一期首付款10万元后，被告公司并没有收到原告的购房款440221元。2014年4月12日，原告支付第一期首付款后，被告不能按合同约定交付房屋，原告要求被告承担违约责任、赔偿损失，经双方协商，原告所欠购房余款待108号商铺验收合格交付使用之日一次性付清，双方互不追究对方责任，由被告公司向原告出具收到购房余款的收据，由原告向被告公司出具欠条，并在欠条上注明108号商铺验收合格交付其使用之日归还欠款，双方不再签订补充协议。被告公司与会计均未收到原告支付的购房余款440221元。2.原告没有实际交付购房余款440221元，也就没有履行合同约定的付款义务，被告公司没有义务向原告履行交房义务。因原告与被告公司原法定代表人戴**是同乡熟人，原告购买房屋、双方发生纠纷后进行协商均由被告公司原法定代表人戴**与其接洽，原告可能与戴**合谋骗取被告公司资金，侵吞公司财产，被告公司原法定代表人戴**的行为涉嫌犯罪，监利县公安局已经立案侦查，原告的行为是否涉及到利用诉讼进行诈骗应移交公安机关予以查实。请求驳回原告的诉讼请求。

被告为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：

证据一：立案决定通知书复印件，证明案外人戴**因涉嫌诈骗被监利县公安局立案侦查的事实。

证据二：会计张*的笔录复印件，证明原告在2015年1月10日并没有向被告公司交纳购房余款，而是骗取了被告公司的收款收据的事实，从另一个方面讲，原告根本没有履行合同中交付购房余款的义务。

证据三：胡**的笔录复印件，证明原告向被告公司只交付了10万元的款项，其余款项在2015年1月10日并没有实际向被告公司支付的事实。

证据四：戴**的情况说明复印件，证明案外人戴**陈述关于2015年1月10日收款收据出具的事情经过，进而说明原告在2015年1月10日并没有向被告公司实际支付购房款。

经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二、三无异议；对证据四的真实性无异议，但对其中一张440221元的收款收据的合法性有异议，认为该收据是原告骗取的；对证据五、六、七，认为是当庭提交的，超过了举证期限不予质证。

原告对被告提交的证据三无异议；对证据一有异议，认为监利县公安局不是以涉嫌诈骗立案，而是以涉嫌挪用资金立案；对证据二有异议，认为证人应出庭作证，且张*是被告公司会计，其证言证明力低；对证据四有异议，该说明系打印件，无戴祖龙的签名，且未出庭作证。

当事人对上述证据真实性无异议的证据，本院予以采信；对有异议的证据，本院经审核，并结合庭审情况，评判如下：

一、原告提交的证据四（二张收款收据），被告对其真实性不持异议，对其中一张440221元的收款收据认为是原告骗取的，但被告没有提供充足有效的证据证明，其异议不能成立。

二、原告提交的证据五、六、七，与本案具有关联性，经当庭核对，原告提交的结婚证为原件应予采信；原告提交的房管局网签信息，监利县房产局加盖了公章应予采信；原告提交的戴**于2013年8月2日出具的借吴*36万元的借条系复印件，庭审质证时原告说明，在用借款抵交购房款结算时，借条原件被戴**收回，其解释具有一定的合理性，也与被告提交的证据三相印证，被告将公安机关对原告所作的询问笔录作证据提交，表明被告对该笔录的相关内容予以认可，该笔录能证明原告与戴**之间存在借贷关系的事实，故对借条证明的借款事实予以采信。

三、被告提交的证据一监利县公安局立案决定书，该决定书明确载明”决定对戴**涉嫌挪用资金案立案侦查”，与被告要证明的”涉嫌诈骗”不符，不能达到被告要证明的目的；被告提交的证据二公安机关对会计张*所作的笔录，会计张*是被告公司员工，与被告公司及其法定代表人戴**均存在利害关系，且证人未出庭作证，原告的异议成立，该证据不能单独作为认定事实的依据；被告提交的戴**的情况说明，该说明系打印件，也没有戴**的签名，对其真实性无法认定，且证人未出庭作证，原告的异议成立，对该证据不予采信。

本院查明

经审理查明：2014年4月12日，原告与被告公司签订了《商品房买卖合同》，约定，被告将具有建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等相关手续的”龙庭佳苑”楼盘三号楼1层108号商铺出售给原告，建筑面积63.98平方米，单价为8443元，总价为540221元；分期付款，首付100000元，于2014年4月12日付清，二次付200000元，于开盘前付清，余款240221元于交房前付清；出卖人应当在2014年12月31日前，在商品房验收合格、买受人已付清全部房款及其它费用的情况下将合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人未按合同规定的期限交付房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交房款的日万分之0.5支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理产权登记所需资料报产权登记机关备案；……。双方所签合同在监利**理局办理了商品房买卖网上备案登记。合同签订后，原告在合同签订当日支付了第一期房款100000元，被告公司出具了收款收据，收据载明”购商铺第一期付款100000元，分三期付款，总价540221元，收款人张*”，并加盖有公司财务章和财务负责人钟**的私章；后原告要求被告按约履行合同义务，至2015年1月10日，原告与被告公司法定代表人戴**接洽，用戴**所欠原告借款抵交购房款，经结算转账支付了购房余款440221元，被告公司向原告出具了收款收据，收据载明”购商铺余款440221元，收款人张*”，并加盖有公司财务章和财务负责人钟**的私章。后原告与被告公司多次交涉，被告公司未履行交付房屋和办理房产证的义务，为此，原告向本院提起诉讼，并提出如前诉求。

同时查明，原告与案外人吴*是夫妻关系。2015年1月30日被告公司法定代表人由戴**变更为钟明德。

本院认为

本案在审理过程中，原告认为，原、被告双方所签合同合法有效，原告已履行了付款义务；被告公司法定代表人戴**有权代表公司向外借款，也有权将借款转化为购房款，戴**是否将该款项交给公司财务上账，是公司内部的事务，公安机关对戴**以涉嫌挪用资金立案侦查，也说明原告支付了购房款；被告公司至今未向原告交付房屋且将该房屋拿去融资贷款，违背了合同约定，应承担违约责任。被告认为，戴**具有双重身份，其向原告借款系个人行为，不是公司行为，原、被告未就债务转移达成合意，欠款未转化为购房款，原告未举证证明被告公司已认可原告的债权转化成了购房款；被告对双方所签合同的效力予以认可，也同意继续履行，但认为原告应按合同付清房款，故请求驳回原告的诉讼请求。因双方意见不一，调解不能成立。

本案争议的焦点问题是：原告是否按合同约定履行了支付购房款440221元的义务。

本院认为，原告已按合同约定履行了支付购房款440221元的义务。首先，戴**无论是个人向原告方借款，还是代表公司向原告方借款，戴**与原告就房屋买卖相关事宜进行洽谈时，戴**的身份毫无疑问是被告公司法定代表人身份，其同意用借款抵交购房款，表明原、被告双方就债权债务的转移或债务相互抵消达成了合意，原告用其享有的债权履行了支付购房款的义务；其次，被告公司向原告出具了440221元的收款收据，被告对收款收据的真实性表示认可，该收款收据手续齐全，证明被告公司对上述债权债务转移或债务相互抵消的认可，表明原告已履行了合同约定的支付购房款的义务。

综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》的真实性双方不持异议，内容也不违反法律规定，双方所签合同合法有效，原告已按合同履行了支付购房款的义务，被告未按合同约定履行交付房屋和办理产权证的义务，构成违约，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。被告认为原告未支付购房余款440221元，收款收据是原告骗取的，与查明的事实不符，其抗辩理由不能成立。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告胡**与被告湖**限公司于2014年4月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方继续履行。

二、由被告湖**限公司在本判决生效后十日内按照合同约定履行向原告交付房屋和办理房产证的义务。

三、由被告湖**限公司在本判决生效后十日内向原告支付违约金（按房款总额540221元的日万分之0.5计算，自2015年1月11日起至本判决确定的履行义务之日止）。

本案受理费9301元，减半收取4650.5元，由被告湖**限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省**民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省**民法院，账号：17260401040005030，开户行：中国农**长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年四月五日