南昌成**理有限公司与魏**、原审被告南昌赛**有限公司合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人南**理有限公司（以下简称成**公司）与被上诉人魏**、原审被告南昌赛**有限公司（以下简称赛**公司）合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2014）西*初字第1086号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人成**公司委托代理人许**，被上诉人魏**，赛**公司委托代理人许**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：原告与被告成**公司于2013年9月14日签订了两份《南昌成长湾儿童体验式购物乐园承包经营合同书》，两份合同约定：成**公司提供坐落于南昌市西湖区带子街58号二楼B101、B102两间商铺，作为魏**经营使用；承包期为三年，2013年10月1日起至2016年9月30日；魏**缴纳的承包费用为商铺租赁费用，魏**在签订合同时一次性缴纳商铺一年的承包金B101为24960元，B102为22560元；每间商铺的年综合服务管理费用2400元；每间商铺的保证金10000元；商铺经营范围限于食品、玩具；甲方（成**公司）保障乙方（原告魏**）按合同约定正常使用相应铺面；甲方（成**公司）如违反本合同条款或违反相关法律规定，应赔偿乙方（原告魏**）所遭受的实际损失。随后，魏**缴纳了上述费用共计72300元，一张租赁费、管理费收据共计52300元，一张保证金收据20000元，收据上均由被**思公司盖章。2013年11月26日被告成**公司发出通告，决定免除商户10月26日-11月25日的租金，从11月26日起正式计租。2014年5月31日，被告成**公司通知各商户自2014年6月1日起成长湾商场正式撤出交由南昌市新巢韩国城运营。原告发现，新巢韩国城接手后商场一、二楼经营商户不足35%，空铺率达到60%以上，且新**城欲将商场进行更名、整体经营模式将弃零售改批发。为此，原告与被告成**公司商谈多次未果，被告成**公司要求原告与新巢韩国城转签合同继续经营或者选择剩余租金、管理费一律不退，解除合同后只退还保证金。故原告提起以上之诉。

一审法院认为

原审法院认为：原告与被告成**公司签订的两份《南昌成长湾儿童体验式购物乐园承包经营合同书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。合同约定原告租赁成**公司提供的B101、B102两间商铺用于经营儿童相关的食品和玩具，自2013年10月1日起至2016年9月30日（后租期顺延至2016年11月26日），成**公司应保障原告按合同约定正常使用相应商铺，但被告成**公司在签订合同仅仅半年多（自2014年6月1日起）就单方面退出南昌成长湾儿童体验式购物乐园经营管理，单方面将成长湾购物乐园转让给新巢韩国城经营，并要求原告与新巢韩国城转签合同继续经营，原告已根据成**公司定位的儿童体验式购物乐园进行商铺装修并经营，而新巢韩国城所要求的经营方式（批发）与合同约定及原告已经进行的经营行为方向背离，导致原告难以继续经营，因被告成**公司的违约，现原告要求解除双方之间签订的承包经营合同，符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，原告缴纳的20000元保证金系合同履行之保证，现合同解除，被告成**公司应予退还，虽然与原告签订合同的是被告成**公司，但收取该笔20000元保证金的是被告赛**公司，被告成**公司称系其委托赛**公司收取该笔款项却未能举证证明，故应由被告成**公司及赛**公司共同归还该笔保证金，对原告要求双倍返还保证金40000元的要求本院不予支持。被告成**公司在2014年6月1日起就单方面退出成长湾儿童体验式购物乐园经营管理，将成长湾交予新巢韩国城经营，已构成根本违约，且原告魏**并未与新巢韩国城续签合同，故原告自2014年6月1日起至2014年11月26日间（共计179天）的租金、管理费被告成**公司应予退还。根据原告缴纳的一年租金47500元、管理费4800元进行核算，被告成**公司应退还原告魏**租金23294元，因原告只主张退还租金23232元，故只支持23232元；管理费2353元，因上述租金、管理费均由被告赛**公司收取，被告成**公司未能举证证明系委托被告赛**公司收取款项，故应由被告成**公司及赛**公司共同负责退还原告魏**租金23232元，管理费2353元。对原告主张的装修费损失18960元，因原告证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告魏**与被告南昌**理有限公司于2013年9月14日签订的B101、B102《南昌成长湾儿童体验式购物乐园》两份合同。二、被告南昌**理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告魏**保证金20000元、租金23232元、管理费2353元。三、被告南**理有限公司对上述款项承担连带返还责任。四、驳回原告魏**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费2390元，由被告南昌**理有限公司、南昌赛**有限公司各承担一半，限随上述款一并偿付。

上诉人诉称

成长湾公司不服一审判决，向本院提起上诉。

成长湾公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项；2、请求依法改判上诉人不需返还租金23232元、管理费2353元，改判一审被告不承担连带返还责任；3、请求判令本案诉讼费由上诉人和被上诉人按比例承担。其主要上诉理由为：1、一审法院认定上诉人构成根本违约完全与本案客观事实相违背：一审中被上诉人没有提供证据证明上诉人存在干扰、破坏、驱赶或者禁止被上诉人正常使用该租赁商铺，而且被上诉人自己当庭确认租赁店铺是自行关闭停止营业的，故被上诉人正常使用租赁的铺面的权利得到了充分保障。一审中，被上诉人虽然提供了几张照片证明商场电梯处于停运状态，实际上，这是上诉人对商场的电梯进行正常的维护，不属于合同违约范畴，因此上诉人在履行合同中不存在违约行为；2、上诉人没有单方面将成长湾儿童体验式购物乐园转让给新巢韩国城经营，首先，上诉人没有将成长湾体验式购物乐园转让给任何人或单位，其次，新巢韩国城不是具有民事法律地位和具有民事法律行为能力的民事主体，仅为他人开办商城的名称而已。《南昌成长湾儿童体验式购物乐园承包经营合同书》中并没有限定被上诉人经营方式是批发还是零售，被上诉人在一审也没有提供证据证明新巢韩国城的经营方式与被上诉人的经营行为方向相背离。南昌成长湾儿童体验式购物乐园至本案上诉时都开保持开业时的经营模式，也没有进行任何更名改变，被上诉人难以继续经营是其经营不善的结果，与上诉人没有关联。再次，上诉人只是将成长湾儿童体验式购物乐园交由他人代为进行管理，在交由他人代为管理时，上诉人征求各商户的意见，如果商户同意，可与乐园代管人重新签订协议，如商户不同意与乐园代管人重新签订协议，则可选择按《南昌成长湾儿童体验式购物乐园承包经营合同书》的约定继续履行合同或选择退回保证金解除合同，被上诉人对此也予以认可，这足以证明被上诉人能够正常使用租赁店铺，上诉人不存在违反《南昌成长湾儿童体验式购物乐园承包经营合同书》的行为。

被上诉人辩称

被上诉人魏*超辩称，1、在一审中的证据已经证明了商铺的停止运行状态，电梯停运并不是上诉人所说的那样，而是长达一年之久，目前还处于停运状态；2、我没有说过你和新巢韩国城之间是转让行为，但在视频中已经说明了你们停止了向房东交纳租金，退出了经营；3、诉争商铺现在就已经再次转手为动壹商场经营；4、上诉人没有限定被上诉人的经营方式，但在视频中已经提出新巢韩国城会向文具批发方面改造；5、当时签订合同的时间为三年回报期，但在签订合同后的半年上诉人的退出导致我方无法继续经营，并不是我方经营不善；6、上诉人提出的两个解决方案没有合情合理，而我方也是因为对方的方案不合理才提起起诉，在我提起起诉的时候我方认为在之前合同就已经就解除了，并且在视频中上诉人的法人也口头承诺了一审中提到的四条承诺；7、招商期的时候就是一原审被告的名称，在视频中也能反映原审被告是该商场的策划方和操作房，上诉人和原审被告的办公地点也在一起，我认为原审被告也应当承担责任。

原审被告赛**公司辩称，同意上诉人的上诉意见，原审被告不应对还款承担连带责任，原审被告仅仅是为上诉人代理招商活动和代收被上诉人的租金、保证金及管理费，原审被告在2014年5月30日已经将这些款项转给了上诉人，因此原审被告不应承担连带责任。

本院查明

经二审审理查明，魏**与成**公司于2013年9月14日签订了两份《南昌成长湾儿童体验式购物乐园承包经营合同书》，两份合同约定：成**公司提供坐落于南昌市西湖区带子街58号二楼B101、B102两间商铺，作为魏**经营使用；承包期为三年，2013年10月1日起至2016年9月30日；魏**缴纳的承包费用为商铺租赁费用，魏**在签订合同时一次性缴纳商铺一年的承包金B101为24960元，B102为22560元；每间商铺的年综合服务管理费用2400元；每间商铺的保证金10000元；商铺经营范围限于食品、玩具；甲方（成**公司）保障乙方（原告魏**）按合同约定正常使用相应铺面；甲方（成**公司）如违反本合同条款或违反相关法律规定，应赔偿乙方（原告魏**）所遭受的实际损失。随后，魏**缴纳了上述费用共计72300元，一张租赁费、管理费收据共计52300元，一张保证金收据20000元，收据上均由赛**公司盖章。2013年11月26日成**公司发出通告，决定免除商户10月26日-11月25日的租金，从11月26日起正式计租。2014年5月31日，成**公司通知各商户自2014年6月1日起成长湾商场交由成长湾房东管理经营。新的管理经营者在成长湾儿童体验式购物乐园所在楼房加挂了南昌新文具批发市场招牌并进行招商，后招牌又改为动壹小商品城并进行招商。魏**发现成长湾儿童体验式购物乐园更换经营者后商场更名、管理混乱、成长湾在招商之初所作的承诺无法实现，故与成**公司商谈多次未果，成**公司要求魏**与新的经营者选择另签合同继续经营或者解除合同只退还保证金，剩余租金、管理费一律不退。

另查明，成长湾儿童体验式购物乐园在招商宣传中称，成长湾儿童体验式购物乐园由赛特思商业机构投资并全程经营管理，是目前江西省规模最大，品类齐全，专业度最高，个性化最强，设计理念超前，管理水平一流的儿童主题、体验式购物乐园。

本院认为

本院认为，成**公司与魏**签订的《南昌成长湾儿童体验式购物乐园承包经营合同书》是双方当事人真实意思表示，合法有效。赛**公司在成长湾儿童体验式购物乐园对外招商时是要将成长湾儿童体验式购物乐园打造为品类齐全，专业度高的儿童类购物乐园，但成**公司在与魏**入驻后半年之久就变更经营者，商场名称后变更为南昌新文具批发市场、动壹小商品城，虽然成长湾儿童体验式购物乐园招牌还存在，但整个商场的经营环境、经营模式发生了巨大的变化，与招商时、开张时成**公司承诺给魏**的经营环境、经营模式不一致，魏**无法实现当初签订合同入驻商场的经营目的，因此，魏**要求解除双方签订的《南昌成长湾儿童体验式购物乐园承包经营合同书》应予准许。另成**公司在2014年5月31日口头通知魏**选择重新与新的管理人签订合同或解除本案诉争合同，成**公司的行为表明其主动解除本案诉争合同，对于解除合同的法律后果，成**公司同意只退还保证金没有合同和法律依据，故成**公司除不仅应退还魏**交纳的保证金20000元外，还应退还魏**退出店铺后的未产生的店铺租金和管理费。赛**公司作为成长湾儿童体验式购物乐园的招商者，又收取了魏**交纳的保证金、租金和管理费，理应对成**公司返还魏**的保证金、店铺租金和管理费承担连带责任。成**公司的上诉请求本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费440元，由南昌成**理有限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月二十四日