李*与中国联**限公司、中国联**限公司南昌市分公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李*与被告中**有限公司（以下简称联**司）、被告中**有限公司南昌市分公司（以下简称联通南昌分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄*、胡*、代理审判员龚*组成合议庭，审判员黄*主审，公开开庭审理了本案，原告李*的委托代理人魏炜及被告联通南昌分公司的委托代理人蔡**、刘*到庭参加诉讼，被告联**司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**称，2012年8月30日，原告将位于南昌市西湖区孺子路8-12号房屋转租给被告联通南昌分公司，双方签订《租赁合同》一份，对押金、租金、支付租金周期和方式、违约责任及违约金、原告解除合同的条件等作了约定。2014年3月27日，双方又签订《租赁合同补充变更条款》一份，对2014年9月1日至2018年8月15日租金金额、原告解除合同的条件、违约金等进行了变更。自2015年2月之后，被告联通南昌分公司欠付租金，构成严重违约。上述合同系转租合同，该租赁房产系由原告自江西**有限公司（以下简称众**司）承租而来，上述合同签订时，原告已向被告联通南昌分公司提供了众**司同意转租的书面材料。被告联通南昌分公司违约导致原告各项损失，应向原告承担相应违约责任并赔偿损失，按照双方约定，被告应向原告支付四倍押金的违约金，扣除原告原已收取的押金330000元，还应支付990000元，另被告还需支付拖欠的租金及逾期腾房占用使用费，并按日3‰支付逾期付款的违约金。因被告联通南昌分公司不具有法人资格，其民事责任应由被告联**司承担。据此，原告诉至本院，请求：1、解除原告与被告联通南昌分公司2012年8月30日签订的《租赁合同》及2014年3月27日签订的《租赁合同补充变更条款》；2、二被告向原告支付违约金99万元；3、二被告向原告支付拖欠的租金及逾期腾房占用使用费207966元（2015年3月1日至2015年5月8日）；4、二被告向原告支付逾期付款违约金242550元（暂计至2015年4月5日，实际应计算至付清之日止）；5、诉讼费用由二被告承担。

为证明其主张，原告李*提供了以下证据：

证据1：原告与被告联通南昌分公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充变更条款》；租赁物业《产权证》、产权人《答复函》。证明：经众望公司同意，原告将本案诉争房产转租给被告联通南昌分公司，双方就押金金额、租金金额、租金支付时间、支付方式、逾期支付违约金等作了约定和变更约定，被告联通南昌分公司逾期支付租金，原告有权按日3‰要求被告支付逾期付款违约金，且有权解除合同并主张四倍押金的违约金。

证据2：银行卡明细。证明：被告联通南昌分公司应于2014年2月18日缴纳的租金延迟至2014年5月15日支付，应于2015年2月18日缴纳的租金至今未付。

证据3：《备忘录》。证明：被告联通南昌分公司于2015年5月8日向原告交回租赁物业钥匙。

证据4：原告与众**司签订的《租赁合同》、《关于终止房屋出租的协议》、众**司出具的《证明》；银行转帐凭证一组、李*的《结婚证》、众**司出具的《函告》。证明：由于被告联通南昌分公司违约，与原告的转租合同解除，导致原告与众**司的租赁合同无法履行而终止，原告向众**司承担了违约责任，支付违约金21万元，租金结算至2015年7月16日；原告与众**司约定的租金为70000元／月，租赁期限至2018年8月15日止。

被告联通南昌分公司对原告提供的证据质证如下：

对证据1的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，原告所主张按日3‰计算的逾期付款违约金和四倍押金违约金畸高。

对证据2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，66万元的这笔租金，逾期支付的责任不在于被告联通南昌分公司，是因为双方在协商变更合同。55万元的这笔确实未支付，但这笔不是租金，金额也不对。

对证据3没有异议。

对证据4中原告与众**司签订的《租赁合同》没有异议；《关于终止房屋出租的协议》真实性、合法性、关联性均有异议，首先无法核实真实性，其次无法证明该终止协议是否已经实际履行；《证明》的真实性、合法性、关联性均有异议，该证明无落款时间，未在举证期限内提供，另外也不能证明是否造成原告损失；银行转帐凭证、《结婚证》、《函告》的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，与本案无关，不能达到其证明目的。

被告辩称

被告联**司未书面答辩亦未提交证据。

被告联通南昌分公司辩称，其与原告于2013年8月30日签订《租赁合同》，后又于2014年3月27日签订《租赁合同补充变更条款》，上述合同中对合同解除的情形作了明确约定。合同履行过程中，因被告所承租的店面经营连续亏损，故双方在2015年2月起就合同解除一事多次协商，但最终未达成一致。在双方协商过程中，被告为避免损失扩大，先行腾退了房屋，并多次要求与原告办理房屋交接手续，原告于2015年4月5日向法院起诉，要求解除合同等，案件审理中，双方于2015年5月8日办理了房屋交接。被告因自身原因无法继续履行合同，以腾房行为明确作出解除合同的意思表示，原告向法院起诉则表明其同意解除，故双方合同应予解除，解除的时间应为原告向法院起诉之日。房租交至2015年2月28日，次日起至交接之日是合理的搬迁时间，不应当计算房租或腾房占用使用费。2014年3月1日至2014年8月31日的租金66万元，因当时双方正在对合同履行、租金调整进行协商，被告无法确定应付租金的具体金额和付款时间，直至2014年3月7日双方签订《租赁合同补充变更条款》，明确付款时间和金额，被告即安排财务进行付款，鉴于被告是国有企业，须经审批流程，故于2014年5月15日才支付租金。被告因双方协商变更和审批致迟延履行，并无违约主观故意，履行虽有瑕疵，但未违背合同目的，不宜认定为违约。2015年初，被告因经营调整需与原告解除合同，双方就此多次协商，原告对合同解除无异议，仅就解除后补偿事宜无法与被告达成一致。此后，被告将房屋交回原告，仅需向原告支付腾房前的房屋占用费即可，这笔款项性质不是租金，不存在违约金。原告要求被告支付拖欠的租金、逾期腾房占用使用费和逾期付款违约金不符合客观事实，亦无法律依据。另外，原告主张4倍押金扣除已支付的330000元后的990000元违约金和按日3‰计算的逾期付款违约金明显畸高，请求本院对原告诉请依法调整。

为证明其主张，被告联通南昌分公司提供了以下证据：

证据1：《租赁合同补充变更条款》和转款凭证。证明：双方于2014年3月24日签订了补充协议，明确了以2014年9月为限变更了租金金额，之前的租金仍维持原合同不变，导致租金未及时足额支付的责任并非在被告。

证据2：腾房前与腾房后照片2组、备忘录、被告员工与原告委托的代理人的通话记录。证明：被告已向原告交付房屋钥匙，并腾空房屋，房屋占用使用费应计算至2015年5月8日。

原告对被告联通南昌分公司提供的证据质证如下：

对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，补充协议签订的时间是2014年3月27日，该协议对2014年9月前的租金没有作出变更，故仍应按原合同约定的日期支付。

对证据2中备忘录的真实性、合法性、关联性均无异议，对2组照片和通话记录的真实性、合法性、关联性均有异议，交钥匙的时间是2015年5月8日，租金应计算至这个时间。

本院经对以上证据进行审核，并结合当事人质证意见，认证如下：

对原告李*提供的证据，本院认证如下：

证据1、证据2：被告对真实性、合法性无异议，对关联性所提的异议并不影响以上证据的效力，故对上述2组证据予以确认。

证据3：双方无异议，予以确认。

本院查明

证据4：其中原告与众**司签订的《租赁合同》被告无异议，本院予以确认；《关于终止房屋出租的协议》及《证明》，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，上述《关于终止房屋出租的协议》系在本案举证期满后签订，《证明》无落款日期，被告对这两份证据均不予认可，而本院亦无法向众**司核实这两份证据的真实性，故对这两份证据本院不予认定；银行转帐凭证、《结婚证》、《函告》，被告对其真实性、合法性无异议，该三份证据与本案事实具有一定关联，本院予以确认。

对被告联通南昌分公司提供的证据，本院认证如下：

证据1：原告对其真实性、合法性无异议，且双方证据可相互对应，故予以确认。

证据2：与原告提供的证据可相互对应，故予以确认。

本院依据上述已确认证据，经审理查明：2012年8月30日，原告李*（甲方）与被告联通南昌分公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将西湖区孺子路8-12号（第1-1）房屋转租给乙方使用，租赁期限自2012年9月1日起至2018年8月15日止；押金330000元，于签订合同7天内支付；租金为110000元／月，每6月付一次租金即660000元，于每次付款周期提前10日支付，如逾期支付按每日3‰计算违约金；如逾期达30天以上，甲方有权解除合同，收回房屋，并有权向乙方主张双倍押金的违约金，实际损失超过违约金的，就超过部分有权要求乙方赔偿损失。被告联通南昌分公司承租上述房产后，用于经营手机广场，至2014年2月，未能如期支付2014年3月1日至8月31日的租金660000元。2014年3月27日，原告李*（甲方）委托案外人匡大浪与被告联通南昌分公司（乙方）签订《租赁合同补充变更条款》一份，约定：由于乙方经营变故，向甲方提出变更部分合同，双方同意就原《租赁合同》作出相应调整，包括2014年9月1日以前的租金按原合同110000元／月支付，2014年9月1日至2018年8月15日的租金调整为1100000元／年，每6月付一次租金即550000元，于每次付款周期的前10日支付，如逾期支付按每日3‰计算违约金；如逾期达45天以上，甲方有权解除合同，收回房屋，并有权向乙方主张四倍押金的违约金，实际损失超过违约金的，就超过部分有权要求乙方赔偿损失。2014年5月15日，被告联通南昌分公司向原告李*账号汇入660000元，支付2014年3月1日至8月31日的租金。之后双方合同继续履行，被告联通南昌分公司交纳租金至2015年2月28日。2015年2月18日，被告联通南昌分公司又未能如期支付2015年3月至8月的租金。2015年4月5日，原告李*诉至本院，要求判如所请。审理中，双方于2015年5月8日办理了房屋交接，被告联通南昌分公司向原告李*交还了房屋及钥匙。庭审中，原告认可已收到的被告交纳的押金330000元未退还。

另查明，2012年6月23日，原告李*（乙方）与案外人众望公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将西湖区孺子路8-12号（第1-1）房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2012年6月23日起至2018年8月15日止；押金210000元，于签字之日起5日内支付；租金为70000元／月，自2012年8月16日起算，每月1日前支付当月租金，若十天内未缴纳租金，应视作乙方自动放弃合同，所交押金不予退还，视为乙方对甲方的赔偿。2012年9月10日，案外人众望公司向原告李*出具一份《答复函》，同意李*将上述出租房屋转租给联通南昌分公司。

又查明，2012年6月25日，原告李*丈夫闵**名下账户有1笔245000元的资金转出记录，未载明收款方，另有19笔金额为70000元的资金转出记录，其中2012年9月至2013年7月的12笔未载明收款方，2014年5月、6月、8月、9月的4笔收款方为众**司，2015年3月、4月、5月的3笔收款方为众**司指定的徐**。

本院认为

本院认为，本案争议焦点是：原告李*与被告联通南昌分公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充变更条款》何时解除、二被告是否应向原告支付解除合同违约金及具体金额、二被告是否应向原告支付拖欠的租金、逾期腾房占用使用费及具体金额、二被告是否应向原告支付逾期付款违约金及具体金额。现围绕以上争议焦点，分别评述如下：

一、《租赁合同》及《租赁合同补充变更条款》的解除时间问题。因被告联通南昌分公司逾期支付租金，原告李*起诉要求解除双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充变更条款》，联通南昌分公司明确同意，双方在2015年5月8日正式办理了房屋交接，终止了合同的履行，无证据证明双方在交接房屋之前已就合同解除达成了协议，故本院认定上述《租赁合同》及《租赁合同补充变更条款》于2015年5月8日解除。联通南昌分公司主张合同在原告起诉之日解除，与事实不符，本院不予支持。

二、解除合同的违约金问题。因合同解除，原告李*诉请约定的四倍押金违约金差额990000元，被告联**分公司主张四倍押金违约金金额畸高，请求本院依法调整。李*反驳称，违约金与其所遭受的损失相当，因与联**分公司的合同解除，导致其与众**司的合同解除，其于2015年7月16日向众**司返还房屋，造成2个月零8天的空置租金损失约208000元，并向众**司承担了违约金210000元的损失，此外，其向众**司支付的租金为70000元／月，转租收益每月近30000元，至转租期届满2018年8月15日止，预期收益损失约1000000元，因此约定违约金并未过分高于损失。对此，本院认为，鉴于李*向众**司承租房产在前，向联**分公司转租房产在后，其与联**分公司之间的租赁合同解除并不必然导致其与众**司之间的租赁合同解除，故其主张2015年7月16日与众**司解除合同、交还房屋，造成210000元违约金损失的事实，在未提供充分证据予以证明的情况下，本院难以认定。至于空置租金损失和可得利益损失，经查明，自李*丈夫闵**名下账户向众**司或其指定收款人账户的转账，有多笔70000元的金额，但时间并不连贯，且最后一笔是在2015年5月25日。而李*2015年4月5日即诉请解除与联**分公司的租赁合同，2015年5月8日双方即办理了房屋交接，其并未出具2015年5月25日之后向众**司继续支付房租及房屋未再出租的证据，故对2015年5月25日之后的空置租金损失金额，本院不予认定。然而，联**分公司因经营不善而违约，导致与李*的租赁合同解除，这势必会给守约方造成一定的实际损失及可得利益损失，违约方理应承担相应违约责任。但是，原告李*未提供充分证据证明其主张的实际损失金额，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，合同约定的四倍押金违约金明显畸高，应予调整。结合违约方的过错程度、可查明的实际损失、合同的履行情况、房屋的性质、另行出租的可能性及可得利益损失等，本院认为，联**分公司承担330000元的违约金应属合理，故李*在本案中另诉请被告再支付990000元违约金，本院不予支持。

三、租金及逾期腾房占用使用费的问题。2015年5月8日合同解除之后，联通南昌分公司未再占有、使用房屋，合同解除之日即为腾房之日，故不存在逾期腾房的问题，李*主张逾期腾房占用使用费，本院不予支持。但在腾退房屋之前，联通南昌分公司并未与李*就合同解除达成一致，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，其占有、使用了租赁物，理应按占有、使用的时间向李*支付租金。联通南昌分公司交纳租金至2015年2月28日止，自2015年3月1日至2015年5月8日，计69天租金未支付，按双方《租赁合同补充变更条款》的约定，日租金为3014元（550000元×2÷365天），故还应向李*支付租金207966元。因被告联通南昌分公司系由被**公司所设立的分公司，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，被**公司需对此承担责任。被告联通南昌分公司主张此期间是合理的搬迁时间，无需支付租金或仅计算房屋占用费，无事实和法律依据，本院不予支持。

四、逾期付款的违约金问题。按照原告李*与被告联通南昌分公司的约定，联通南昌分公司逾期付款，按每日3‰计算违约金，如逾期达45天以上，则李*有权解除合同，收回房屋，并主张四倍押金的违约金。由此可见，双方就逾期付款45天以内的情形约定了一定的违约责任，就逾期付款超过45天并导致合同解除的情形则约定了更重的违约责任，这是就同一违约行为致不同后果而约定适用的不同条款，不应重复适用。现联通南昌分公司虽有逾期付款的事实，但因其逾期超过45天致合同解除，其就此已承担了330000元的违约金，不应就同一违约行为重复承担违约责任，故原告李*主张逾期付款的违约金，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告李*与被告中国联**昌市分公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充变更条款》于2015年5月8日解除；

二、被告中**有限公司、被告中**有限公司南昌市分公司于本判决生效后十日内向原告李*支付房屋租金207966元；

三、驳回原告李*其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，义务人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费61080元，由原告李*负担30540元，被告中国联**限公司、被告中国联**限公司南昌市分公司负担30540元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按不服本判决部分的上诉请求金额，交纳上诉案件受理费，上诉于江西**民法院（收款单位（户名）：江西**民法院；账号：14-315201040001442；开户行：农行南昌市象南广场支行；请务必在用途中注明“诉讼费”）。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十二月二十八日