邹**、王**与齐征南、吉安信和实业有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人因与被上诉租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉*一初字第647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2009年12月28日，被告从被告信和公司租赁吉安**东信和新城·嘉苑5、6、7栋2821、62㎡、11-13栋589、24㎡的商铺，租期72个月，从2010年1月1日起至2015年12月31日止，在租赁期内，被告可转租他人经营。2011年12月15日，被告将其中的5栋一、二层13、201号转租给吉安市**有限公司及原告使用，双方约定，原告承租被告吉安**东信和新城嘉苑5栋一、二层13、201号，面积1511.50平方米；租期为120个月，从2011年12月16日至2021年12月15日；2011年12月16日至2015年12月15日月租金为25000元；管理费每个月800元；缴纳租赁保证金75000元；原告应该按约缴纳租金及管理费，如有拖欠，被告有权就欠款部分向原告征收每月3‰的滞纳金，如拖欠租金达到30天，被告有权终止合同。合同签订后，被告将租赁物交付给原告使用，原告向被告信和公司缴纳租赁保证金75000元，租金缴至2013年6月份。因吉安市**有限公司系有限责任公司，已于2014年1月7日予以注销，该公司法定代表人占有90﹪股份，股东王**占有10﹪股份。为此，被告经多次向原告催收拖欠租金未果后，于2013年12月15日向原审法院提出诉讼，要求原告支付租金、管理费共129000元，并按日承担3‰的滞纳金36930元。

一审法院认为

原审法院于2014年7月14日作出了（2014）吉*一初字第6号民事判决书，判决：1、解除被告与原告于2011年12月15日签订的《租赁合同》，限原告自自判决生效之日起七日内返还租赁的吉安**东信和新城嘉苑5栋一、二层13、201号房屋；2、原告支付被告租金、管理费129000元、滞纳金36930元（租金、滞纳金计算至2013年12月15日）。限原告自判决生效之日起7日内付清。2014年11月15日，（2014）吉*一初字第6号民事判决书生效后，被告于2014年12月16日向原审法院提出执行申请书，申请事项为：1、依法强制被申请人返还其租赁的吉安**东信和新城·嘉苑5栋一、二层13、201号房屋；2、依法强制被申请返还租金、管理费、滞纳金共165930元，诉讼费3618元，并参照月租金25800元（含管理费），承担自2013年12月16日起至实际交付房屋日止的损失；3、要求被申请人加倍支付迟延履行期间的债务利息；4、执行费和执行的实际支出由被申请人承担。2015年3月26日，原审法院执行人员执行（2014）吉*一初字第6号案，询问的委托人信和新城·嘉苑5栋一、二层13、201号房屋现状情况，该委托人回答：”该门面已经锁在那里，由我们锁在那里，查封的物品还在里面，我方不要，未处理查封的物品”。为此，执行人员提出，将查封的物品暂时搁置一个房间进行保管，齐的委托人表示同意。

2015年5月8日，齐的委托人（甲方）和乙方在原审法院执行人员的主持下，双方就（2014）吉*一初字第6号案达成了执行和解协议。即：按判决确定的租金129000元、滞纳金36930元、案件受理费3618元、执行费2443元，合计171991元，品除乙方已付款79750元，余款92241元，由乙方定于2015年5月11日支付至吉州区人民法院执行账户上，如乙方于2015年5月18日前就租赁保证金未诉请法院，则法院将该款支付给甲方，如乙方已诉请法院，则按法律程序办理；2、甲方同意免除按该判决所确定的双倍计息的部分申请；3、相关在原雅**司的财物（详见报告书中所载明的物品），由乙方自行搬走和处理，定于2015年5月底前处理。如若乙方在此期间未自行处理，所造成的损失由乙方自负，如甲方不予准许乙方处理上述物品，所造成的损失由甲方承担；4、双方其他无争执。2015年5月11日，余款92241元由乙方汇至原审法院执行账户上。2015年5月14日，原告以与被告于2011年12月15日签订的《租赁合同》已于2014年7月14日由法院判决解除、但被告却拒不返还租赁保证金，为此原告向原审法院提起诉讼，要求判令两被告共同向原告返还租赁保证金75000元，本案诉讼费由被告负担。诉讼中，本诉两原告向原审法院提出财产保全申请，要求对本诉被告价值75000元的财产进行查封或冻结。反诉原告和被告信和公司亦向原审法院提出财产保全申请，要求对反诉被告价值300000元的财产进行查封或冻结。

另查明，2011年12月15日，被告将其中的5栋一、二层13、201号转租给吉安市**有限公司（以下简称雅**司）及原告使用后，原告与万*签订了一份装修工程承包合同，万*竣工并经验收合格后，要求吉州**有限公司付清工程款，未果后，万*于2013年11月4日以吉州**有限公司拖欠其装饰装修工程款为由向原审法院提起诉讼（案号为：（2013）吉*二初字第648号），同时，还向原审法院提出财产保全申请。原审法院依据当事人的申请，就地查封了吉州**有限公司的财产，该案2014年2月8日生效后，万*向原审法院申请了强制执行。2014年5月16日，原审法院执行人员前往信**司执行（2013）吉*二初字第648号案），同时调查信**司为何将雅**司大门上加锁情况，信**司回答：”是我公司加了一把锁，现我公司也已依法诉讼，依法维权”［指（2014）吉*一初字第6号案］。2014年5月19日，执行人员再次提出执行648号案，询问信**司及该公司的法律顾问的意见，信**司回答：”现因雅**司欠我方租金，去年11-12月份已起诉了他们，当时雅**司同意将财产抵给我们，该案因公告送达，现还未判决”。执行人员表明，对648号案，原审法院查封的财产依法要处理，信**司回答：”我们会配合你们执行的，评估、拍卖我们会配合开锁，到时可电话联系我们”。

原审法院认为：被告（反诉原告）与原告（反诉被告）、吉安市**有限公司于2011年12月15日签订的《租赁合同》合法有效，应受法律保护。依据该合同第十四条的规定：租赁期满或合同解除，乙方应按时将租赁的商铺及相关设施完好无损地（自然折旧除外）交给甲方，经甲方验收合格后3天内将押金返还给乙方。被告与原于2011年12月15日签订的《租赁合同》，该租赁合同案已于2014年7月14日判决解除。该案在判决前，信和公司（因另案）曾向执行人员表明雅**司欠其租金，已依法诉讼，依法维权，租赁场地无人管理，故而将雅**司大门上加锁，原告无法打开租赁物大门。根据以上事实，可以推定本诉原告所租赁的租赁物在2013年12月15日前已由被告信合公司掌管的事实。现本诉两原告要求判令本诉两被告共同返还租赁保证金75000元，理由充分，予以支持。对反诉原告和被告信和公司提出的反诉意见和提出的抗辩意见，证据不足，不予认定。据此，依照《中国人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）和被告吉**和实**公司共同返还本诉原告租赁保证金75000元，限判决生效后十日内付清；二、驳回反诉原告的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1675元，保全费770元，由本诉被告和被告吉**和实**公司共同负担；反诉费3948元，由反诉原告负担，反诉的保全费2020元，由反诉原告和本诉被告信和公司共同负担。

上诉人诉称

上诉人不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决上诉人共同返还被上诉人租赁保证金75000元不当。根据《租赁合同》第四条第二款和第十四条的规定：”合同期满或合同解除后，乙方即被上诉人应按时将租赁的商铺及相关设施完好无损的交给甲方即上诉人，经甲方验收合格后3天内将押金返还给乙方”，事实上，被上诉人自2013年7月份起就未缴纳租金和管理费，即使其不再经营，在2015年3月26日前也没有将租赁商铺交给上诉人，更不要说由上诉人验收合格，原审未按双方合同约定的条件，强行判决返还保证金是错误的。二、原审判决驳回上诉人的反诉请求错误，其理由在于原审主观认定可以推断出租赁物在2013年12月15日前已由信**司掌控的事实，这一判决没有任何事实依据。1、上诉人起诉被上诉人解除合同并要求支付租金的诉讼时，双方并无解除合同的协议，被上诉人的物品全部占据了租赁物并在大门口加锁控制，租赁物并非上诉人齐**控制。2、根据原审法院执行人员在2014年5月16号的询问笔录可以确认，该租赁物在当时是由被上诉人加锁控制的，为了保护租赁物的安全，才由上诉人信**司再加了一把锁，庭审过程被上诉人也承认他们撤离时锁住了租赁物的大门，因此，即使信**司再加了锁，不等于该租赁物就由上诉人齐**控制，而且原审法院在审理原告万*军诉被上诉人拖欠装修款诉讼中，被上诉人的物品一直占用了租赁场地，原审就此推断认定上诉人在2013年12月15日前就控制了租赁物，致使被上诉人无法打开大门让人不能信服。3、根据原审法院执行人员2015年3月26日的执行笔录可以确认，一是被上诉人的物品一直占据了租赁物，二是该物品被上诉人一直主张要搬走但却不搬走，三是在此时才由法院确定暂由信**司代管相应物品，以上事实足以认定租赁物一直以来都是由被上诉人的物品占据，也表明上诉人即使想重新将租赁物租赁出去，也因为查封和被上诉人物品的占据而无法出租出去，在被上诉人有锁控制大门的情形下，即使上诉人信**司再加了锁，也不能认定信**司掌控了租赁物。4、租赁合同是否解除在于合同双方的解除协议并得到实际履行或法院判决解除的生效判决并得到实际执行，双方并无解除租赁合同的协议，原审法院（2014）吉*一初字第6号判决书2014年11月15日才生效，2015年3月26日吉**法院执行人员制作的执行笔录证明在笔录的当天，判决书确定的返还门面的执行事项才算执行到位。但被上诉人的查封物品至今仍然还是占据了租赁物，只是根据法院的指定暂由信**司保管，上诉人起诉被上诉人支付2013年12月至2014年11月的租金损失，是因为期间的合同仍然在有效的履行中，被上诉人的物品也确实一直占据了租赁物，表明被上诉人一直在使用租赁物。综上，请求二审法院改判驳回被上诉人原审的诉讼请求，支持上诉人原审的反诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人答辩称：租赁物已经返还给了上诉人。虽然租赁合同的解除是通过法院最终判决解除的，但在合同判决解除之前，上诉人就已经早早在上面加了一把锁，并且可以随时进出，在判决解除之前到起诉这段租金，被上诉人并没有完全真正的享有租赁物，所以后续租金是否支付不仅仅是看合同解除正式时间为准，而应该说租赁物是什么时候开始掌控的，所谓在上面留一把锁是当时撤走放了一把锁，租赁物内的闲置物只是上诉人不同意我们拿走才搁置，所以75000元的保证金应退还，后续租金不应当支付。一审判决认定相关事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：1、原审判决上诉人返还保证金75000元是否不当？2、原审判决驳回上诉人的反诉请求是否错误？

本院查明

二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为：关于原审判决上诉人返还保证金75000元是否不当的问题。上诉人与被上诉人于2011年12月15日签订的租赁合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被上诉人在租赁上诉人的商铺后，将在商铺内所开公司关门停止经营，因仍在其与上诉人合同租赁期限内，应属其依法享有的相应租赁权利，上诉人若认为被上诉人存在未缴纳租金等违约行为，可与对方协商或诉讼解决，但上诉人却在原审法院判决解除双方所签《租赁合同》前加锁控制商铺即租赁物，上诉人此种行为明显于法不符。且因上诉人的加锁行为，导致被上诉人无法打开租赁物大门，亦无法将租赁物交付给上诉人，对此被上诉人并无过错，此责任应由上诉人承担。因此，上诉人认为系原审法院未按双方约定的条件强行判决返还保证金的上诉理由，缺乏事实和法律依据，且与本院查明的事实不符，本院不予支持。

关于原审判决驳回上诉人的反诉请求是否错误的问题。上诉人认为，在起诉被上诉人解除租赁合同并要求支付租金一案至该案判决生效期间的租赁物并非上诉人控制。本院认为，在上诉人于2013年12月15日向原审法院提起与被上诉人解除合同并要求支付租金一案时，双方是未达成解除租赁合同的协议，被上诉人的物品也是放置在租赁的商铺即租赁物内，但在原审法院作出解除双方租赁合同前，该租赁物早已由上诉人信和公司加锁控制，上诉人称信和公司加了一把锁是为保护租赁物的安全，此理由显然不能成立，因在租赁期限内对租赁物的加锁控制系被上诉人应享有的权利，而上诉人加锁则明显是侵犯了被上诉人的权利。因此，对上诉人该上诉理由本院不予采信。上诉人认为其起诉被上诉人支付2013年12月16日至2014年11月15日的租金损失，是因双方租赁合同仍在有效履行中，被上诉人的物品也一直占据了租赁物，表明被上诉人一直在使用租赁物，故上诉人的诉求合理合法。本院认为，上诉人此理由也不能成立。既然合同是在有效履行期限中，上诉人信和公司就无权加锁控制租赁物，且从2014年5月19日上诉人信和公司回答原审执行人员”现因雅**司欠我方租金，去年11-12月份已起诉了他们，当时雅**司同意将财产抵给我们，该案因公告送达，现还未判决”的内容，也表明是上诉人信和公司留置了被上诉人放在租赁物内的物品，故上诉人所称被上诉人一直在使用租赁物与事实不符。上诉人还提出在原审法院执行（2014）吉*一初字第6号案时，因法院的查封也使上诉人无法重新将租赁物出租出去。本院认为，一是此前该租赁物实际已由上诉人加锁，被上诉人无法控制；二是根据法院执行人员2015年3月26日的执行笔录，可确认上诉人已同意将其留置的物品搁置在一个房间保管，即这些物品并非是占据了整个租赁物。综上，原审法院根据查明的相关事实推定被上诉人所租赁的租赁物在2013年12月15日前已由上诉人信和公司加锁掌管并无不当，故对上诉人要求支持其原审的反诉请求，因缺乏事实依据，本院亦不予支持。

综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5623元，由上诉人负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十九日