赖**、余*与成都茂**有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告赖**、余*诉被告成都茂**有限公司（以下简称茂**司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年5月31日立案受理，依法适用普通程序，于2011年11月28日公开开庭进行了审理。原告赖**、余*的委托代理人秦*清，被告茂**司的委托代理人岳*、夏*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告赖**、余霞诉称，2010年7月，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于成都市青白江区石家碾中路117号的“锦尚景”商住小区的房屋出售给原告，在合同第十条双方约定：被告应在2010年10月31日前将经过验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。《商品房买卖合同》第十二条约定：被告未按第十条约定的期限和条件将该商品房交付原告的，逾期在15日内，被告按日计算向原告支付已交付房屋价款万分之五的违约金。逾期超过15日后，原告有权退房…….原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之十违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房价款335000元。由于被告未在合同约定的交房时间交付房屋，已属违约，请求法院依法：1、判令被告支付自2010年11月1日至2010年11月15日逾期交房违约金2513.00元，判令被告支付自2010年11月16日至2011年4月10日逾期交房违约金48910.00元。（其后发生的违约金计至实际交房时止。）2、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告茂**司辩称，被告与成都**限公司（以下简称苛**司）于2009年3月合作开发了“锦尚景”楼盘，该楼盘由重庆圣**有限公司（以下简称圣**司）承建，同年3月3日三方签订了《协议书》，在该协议中约定：该项目工程施工建设阶段所涉及到的所有款项由苛**司负责并按期支付给圣**司，圣**司不得以任何理由向茂**司索要工程款。后由于苛**司与圣**司就该工程项目实际工程造价发生争议，圣**司以造价纠纷为由拒不交付已完工程，造成茂**司不能及时向购房业主按期交房。2011年5月11日，在政府及公安等各部门的配合下，强制责令圣**司先行退场交付房屋，该案的违约被告没有主观过错。原告主张的违约金过高，请法庭酌定减少。

经审理查明，被告与成都**限公司（以下简称苛**司）于2009年3月合作开发了“锦尚景”楼盘，该楼盘由重庆圣**有限公司（以下简称圣**司）承建。2010年7月，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于成都市青白江区石家碾中路117号的“锦尚景”商住小区的房屋出售给原告，该房屋建筑面积为113.03平方米，用途为住宅，在合同第十条双方约定：被告应在2010年10月31日前将经过验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。《商品房买卖合同》第十二条约定：被告未按第十条约定的期限和条件将该商品房交付原告的，逾期在15日内，被告按日计算向原告支付已交付房屋价款万分之五的违约金。逾期超过15日后，原告有权退房…….原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之十违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房价款335000元。由于被告未在合同约定的交房时间交付房屋，酿成纠纷。2010年12月10日被告向原告作出承诺，表示将严格按合同第十二条逾期交房责任的约定承担违约责任。2011年5月5日四川川**有限公司应被告的委托，于2011年5月5日出具《报告书》载明，成都市青白江区怡湖广场北路口石家碾路117号“锦尚景”小区住宅租金为每月7元平方米。2011年5月11日被告刊登交房公告，于2011年5月13日向原告交付了房屋。

本院查明

另查明，“锦尚景”工程项目完工后，圣**司要求被告、苛**司支付工程款，而被告认为应按三方于2009年3月3日签订的三方协议的约定，该项目工程施工建设阶段所涉及到的所有款项由苛**司负责并按期支付给圣**司，圣**司不得以任何理由向被告索要工程款，为此，三方发生纠纷，圣**司于2011年2月就工程款支付问题向成都**民法院提起诉讼，后圣**司撤诉。事后，在青白江区政府各部门的配合下，被告将房屋交付给原告。

上述事实，有原告身份证复印件、收据，购房合同，被告承诺按合同支付违约金的承诺书，法人授权委托书，房屋交付催告函，向青白江各级领导的致函，锦尚景住宅小区结算资料交接清单，竣工验收报告，委托第三方对工程造价进行评估的协议书，确认书，建设工程造价鉴定咨询报告书，文件送达回执，竣工验收报告，苛**司、圣**司、被告三方签订的协议书，苛**司出具的《情况说明》，青白江区建设局出具的《情况说明》，青白江区清欠办出具的《情况说明》，交房公告，四川川**有限公司出具的《报告书》，情况说明、案件受理通知书等证据及当事人的当庭陈述等在案予以佐证。

本院认为

本院认为，原、被签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人对被告迟延交房达194天的事实无异议，本案争议的焦点是应否对被告承担逾期交房的违约金进行调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。该法赋予了人民法院对当事人约定的违约金进行调整的权利。最**法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分造成的损失”。违约金过高或者过低的衡量标准是当事人的损失，违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，这是商品交换等价原则在法律上的反映，是合同正义的内容之一。合同自由不是绝对的，合同自由需要合同正义来规制，过分的合同自由将会带来不适当的结果。由于原告不能证明被告逾期交房给其造成了哪些具体损失，按常理理解，出卖人逾期交房给买受人造成的应当是房屋租金的损失。被告提交的四川川**有限公司出具的《报告书》，原告没有相反证据予以反驳，本院予以采信。按《报告书》的租金价格，原告每月的房屋租金损失为：113.03平方米X7元=791.21元。由于原、被告约定的违约金明显高于买受人的实际损失，本院予以调整，故被告认为合同约定违约金过分高于损失，要求减少违约金的请求，本院应予以支持。根据本案的实际情况，本院酌情认定被告应承担的逾期交房违约金为5143元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，最**法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

裁判结果

由被告成都茂**有限公司向原告赖**、余*支付自2010年11月1日至2011年5月13日逾期交房违约金5143元。

以上给付义务限于本判决生效之日起15日内履行完毕。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费543元，由原告赖**、余*承担108元，被告成都茂**有限公司承担435元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一一年十一月三十日