都江堰市幸福镇塔子村第三农业生与周**、吴**侵害集体经济组织成员权益纠纷一审民事判决书

审理经过

原告塔子村三社与被告周某某、吴**合同纠纷一案，本院于2014年4月29日受理后，依法适用简易程序进行审理，后二被告于2014年6月23日提出延期审理申请，本院审查后予以准许。因案情复杂，本院依法适用普通程序并组成合议庭于2014年10月9日对本案公开开庭进行了审理。原告塔子村三社的负责人张*及其委托代理人廖*、罗*，被告周某某、吴**及其共同委托代理人郑**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告塔子村三社诉称，位于都江堰市奎光路316号的一层商业铺面属原告塔子村三社集体所有。该商业铺面“5.12”地震毁损后以二被告的名义原址重建，重建后的商业铺面仍位于都江堰市奎光路316号，楼层为一层、建筑面积27.9平方米，以二被告名义向都**房管局申请了确权登记（确权登记编号：D0015423）。重建后的商业铺面归原告集体所有，但原告前任组长和被告周某某串通，未经村民会议决定，擅自于2009年3月21日与被告周某某签订了《换房协议》，约定“将重建后商业铺面与被告位于都江堰市奎光西街114号的商业铺面进行置换。”而被告拟置换的商业铺面修建时间长，经5.12地震受损，商业价值极低。重建商业铺面竣工后，一直由被告控制使用，被告将铺面出租案外人，共收取租金50619元。综上所述，原告前任组长与被告串通且未经村民会议讨论决定签订的《换房协议》严重侵害了原告的集体合法权益。故诉请判令：1、确认原告与被告周某某于2009年3月6日签订的《换房协议》无效；2、二被告向原告返还位于都江堰市奎光路316号的1层建筑面积27.9平方米的商业铺面并配合原告办理确权登记变更手续；3、二被告向原告返还已经收取的铺面租金50619元；4、本案的诉讼费用由二被告承担。

被告辩称

被告周某某、吴**辩称，一是塔子村三社于2009年3月就将争议房屋调换给被告，至原告起诉时，早已超过二年诉讼时效。二是《换房协议》是原、被告双方平等协商的结果，原属原告的316号铺面地震前只有18.9平方米，而原属被告的114号铺面有35.89平方米，地震后，由于组上无资金重建，故签订了《换房协议》，且重建费用及过户费用都是被告承担的，该协议是原告前任组长经过社员代表讨论决定的，并不是其与被告串通。三是双方已根据该《换房协议》到房屋管理机关办理了房屋调换后的所有权变更登记，不动产以登记为准，故案涉房屋所有权应为二被告所有。另，原告前任组长是否召开村民会议是内部管理规定，不能对抗原告。故《换房协议》是合法有效的，请求法院依法驳回原告的诉请。

本院查明

经审理查明：一、原告塔**三社与被告周某某于2009年3月6日签订了《换房协议》。协议约定：塔**三社将其所有的位于都江堰市奎光路316号，面积约28.00㎡的无证商铺（该商铺在“5.12”地震后已被鉴定为严重破坏不可修复）与周某某所有的位于都江堰市奎光路西街114号，面积为35.89㎡的有证商铺相互置换；商铺置换后，塔**三社将其商铺所有权变更为周某某，变更后的商铺重建由周某某承担建房费用，周某某将其商铺所有权变更为塔**三社；关于办证费用，商铺置换后，由塔**三社负责为周某某办理双证，费用由周某某承担；关于违约责任的约定，如一方违约，违约方将赔偿给守约方的违约金额是商铺市场价的双倍价格。该协议甲方落款处有塔**三社的盖章和廖**在法人代表处签章，同时，社员代表处有马**、董**、董**、吴**、杨**的署名，乙方落款处有周某某签字。

二、都江堰市幸福镇奎光路316号铺面原属于塔子村三社集体所有，于“5.12”地震中毁损，在以上《换房协议》签订后，原告与被告就协议中的房屋进行了置换。被告经都江堰市**民委员会和都江堰市幸福镇人民政府铺面权属备案认可，参与了都江堰市幸福镇奎光路316号铺面的灾后重建（系原址重建）并支付了重建款33177元，安装电表费用3200元及安装水表费用1250元，以上费用合计37627元。重建后的房屋登记备案在二被告名下，房产权属证明号为D0015423，案涉两个铺面的登记过户费用14717.2元由被告支付。原告亦认可以上费用合计52344.2元均为被告重建房屋产生的费用。都江堰市幸福镇奎光路316号铺面由被告占有使用并出租给案外人使用。而原属被告所有的都江堰市幸福镇奎光西街114号铺面则调换给了原告并登记在原告名下，产权证号为都房权证监证字第0334986号。原告未对奎光西街114号铺面进行过装修，被告陈述其对奎光路316号铺面进行过简单的涂抹腻子，未对产生费用提供证据。目前，房屋占有使用的状况仍然如此。

三、原告提交的一份议题为集体无证门面登记备案实施办法的《会议记录》载明：因5.12地震我组在观江社区奎光路的18.9㎡铺面无证，面临备案登记和灾后重建难题。此铺面所有权属三组集体，账面登记为塔子村第三农业生产合作社，账务管理幸福**计中心。为了便于该铺面的备案登记，经与到会人员商讨，一致同意以周某某个人名义进行登记备案，所有权维持三组集体所有不变。为防止出现中途个人与集体变卦，由周某某将奎光西街个人铺面产权证变更为塔子村三组作为质押保证，面积为36.80㎡，待今后将奎光路铺面产权变更为塔子村三组后，同时将周某某个人房产证变更退回。作出此项决定的原因有三点，1、对目前灾后重建集体财产无证的认定还不明确，也防止集体财产流失和不稳定的事态发生；2、目前三组无任何收益，重建资金无法落实，待周某某出资修建并完善设施后三组将铺面收益交由周某某抵扣完所有费用后，该铺面应由周某某交由给塔子村三组并完成变更手续。三组对周某某进行垫资相应补贴，但不超过银行同期贷款利息1.30倍。3、以上议题由参会人员签字后进行实施，如发生特殊情况，一切经济责任由廖**个人承担。该份《会议记录》载明的时间为2009年3月21日，记录人是案外人张**。原告虽提交了上述《会议记录》，但认为该会议是没有经过合法程序召开的，因此对《会议记录》不予认可，但认可其中提到的房屋置换经过。被告抗辩《会议记录》不是2009年形成的，对真实性不予认可，并提交了记录人张**的证言。另，2014年10月9日，案外人张**出具的一份《证明》载明：“2009年3月21日会议记录不是当时记录，而是在2013年5月份补写的，当时由廖**口述，张**写的。至于开会情况我不清楚，因为我不在现场，补写地点在塔子村三组办公室。”

四、2014年9月23日，都江堰市幸福镇奎光塔社区出具的一份证明载明：“兹有都江堰市幸福镇塔子村第三农业生产合作社前任组长廖**，于2007年10月份当选为塔子村第三农业生产合作社社长，至2013年10月份在任6年期间从未选举过塔子村第三农业生产合作社社员代表。”

另查明，被告周某某与被告吴**系夫妻关系。

诉讼中，塔子村三社变更第三项诉讼请求为：二被告向原告返还已经收取的铺面租金64011元。被告当庭陈述，若合同无效，要求原告返还重建费用、过户费用的损失。

上述事实，有原、被告身份信息，《换房协议》，《会议记录》，《证明》，权属收缴证明、房屋权属登记申请表、房屋来源情况说明，租赁合同、收条，收据、税收票据，原告的陈述、被告的答辩及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。

本院认为：第一，关于诉讼时效的问题。被告抗辩本案超过了二年诉讼时效，对此，本院认为，案涉合同的效力有待本院进行审查，且就合同所涉的相关权利义务亦需本院对合同效力进行确认后方能进一步确认，故被告主张诉讼时效已过的抗辩本院不予支持。

本院认为

第二，关于《换房协议》效力问题。本院认为，案涉房屋调换涉及对集体资产的处置，应适用《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定。由于《换房协议》签订于《中华人民共和国村民委员会组织法》修订前，故本案的处理应适用《中华人民共和国村民委员会组织法》（1998年）的相关规定。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》（1998年）第十九条第（八）项规定，涉及村民利益的事项，村民委员会必须经村民会议讨论决定方可办理，本案中，涉及到集体资产都江堰市幸福镇奎光路316号铺面的处置，其关涉塔子村三社村民利益，应属“村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项”。按照该法第十七条“村民会议由本村十八周岁以上的村民组成。召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数参加，或者有本村三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数通过。”之规定，本案涉及的相关资产置换协议未履行该程序，事后也未得到村民会议讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，该《换房协议》应为无效。故对原告关于其与被告签订的《换房协议》无效的主张，本院予以支持。

第三，关于协议无效后的处理问题。本院认为，造成合同无效，系原、被告违反法律强制性规定造成，双方均有相应责任。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，《换房协议》无效后，双方应就因无效合同取得的铺面相互返还。根据查明事实，原属塔子村三社的都江堰市幸福镇奎光路316号铺面在调换时业已毁损，其后系由二被告出资修建，案涉两个铺面的登记过户费用14717.2元也由二被告承担，对此塔子村三社亦予以认可以上费用均系重建产生的费用，故在返还时塔子村三社应当将二被告重建费37627元，登记过户费用14717.2，共计52344.2元一并返还。故原告关于被告向其返还位于都江堰市奎光路316号商业铺面并配合其办理确权登记变更手续的主张，本院予以支持；同时，基于合同无效，塔子村三社也应当将其控制占有的原属二被告所有的铺面予以返还并配合办理确权登记变更手续。关于原告主张返还房屋占有使用期间收益即租金64011元的问题，因二被告系在铺面修建完成后开始对外出租，考虑到案涉合同无效系因未履行《中华人民共和国村民委员会组织法》（1998年）的相关规定，且原告亦占有使用二被告铺面至今，故对双方占有使用的收益，均不予相互返还，即原告主张返还房屋租金64011元的请求，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》（1998年）第十九条第（八）、第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告都江堰市幸福镇塔子村第三农业生产合作社与被告周某某、吴**于2009年3月6日签订的《换房协议》无效；

二、被告周某某、吴**于本判决生效之日起30日内向原告都江堰市幸福镇塔子村第三农业生产合作社返还位于都江堰市幸福镇奎光路316号，权属登记编号为D0015423的铺面；

三、被告周某某、吴**于本判决生效之日起30日内协助原告都江堰市幸福镇塔子村第三农业生产合作社办理都江堰市幸福镇奎光路316号，权属登记编号为D0015423的铺面所有权变更登记手续；

四、原告都江堰市幸福镇塔子村第三农业生产合作社于本判决生效之日起30日内向被告周某某、吴**返还位于都江堰市幸福镇奎光西街114号，产权证号为都房权证监证字第0334986号的铺面；

五、原告都江堰市幸福镇塔子村第三农业生产合作社于本判决生效之日起30日内协助被告周某某、吴**办理都江堰市幸福镇奎光西街114号，产权证号为都房权证监证字第0334986号的铺面所有权变更登记手续；

六、原告都江堰市幸福镇塔子村第三农业生产合作社于本判决生效之日起30日内返还被告周某某、吴**重建费37627元，登记过户费用14717.2元，以上合计52344.2元；

七、驳回原告的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1266元，由原告都江堰市幸福镇塔子村第三农业生产合作社负担633元，被告周某某、吴**负担633元（此款已由原告垫付，由被告在履行本判决时一并支付原告）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月五日