易**与潘**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人易**为与被上诉人潘**房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2012）乐中民初字第3247号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：潘**于2004年11月12日取得位于乐山市市中区嘉祥路与花园街交汇处联建综合楼1、2单元1层239.11平方米营业用房产权（共有6间门市，房屋所有权证号：乐山市房权证私房字第66607号，土地使用权证号：乐城国用﹤2005﹥第38263号）。2006年1月23日，潘**向乐山**管理局提出申请，要求将其前述6间门市中的5号、6号门市（自编号，即面向6间门市从右至左的第5间、第6间）办一本产权证，其余1号至4号门市办为一本产权证。2006年1月24日，乐山**管理局予以缮证，其中5号、6号门市82.08平方米划归乐山市私房字第79751号《房屋所有权证》名下；其余门市157.03平方米则划归乐山市私房字第79752号《房屋所有权证》名下（房屋坐落记载为局部）。

2006年4月30日，乐山市市中区人民政府决定于当年6月1日起在全区范围内启用新编门牌号码。潘**名下的前述6间门市自南向北（即面向6间门市从右至左）的新编门牌号码分别为嘉祥路371号、373号、375号、377号、379号、381号。其中，乐**房字第79751号《房屋所有权证》名下的5号、6号门市对应的新编门牌号码分别为嘉祥路379号和381号；乐**房字第79752号《房屋所有权证》名下的4间门市对应的新编门牌号码分别为嘉祥路371号、373号、375号、377号。

易**从2006年8月16日开始租用潘**上述6间门市（原为花园街69号）从事废品收购业务。2009年12月7日，双方签订《营业房购买协议》，约定潘**将位于乐山市中心城区嘉祥路与花园街交汇处自己产权的1号和2号门市（自编号，即面向6间门市从左至右的第1间、第2间）卖给易**，两个营业门市约八十平方米，每平方米销售价6900元，总价款552000元。潘**负责在2010年5月10日前将易**购买的营业门市两证办理好交给易**。易**2010年9月1日前已交的门市租金不退。易**应在签订协议的当日付给潘**总价款的百分之八十，房产证办理好一周内付百分之十五，土地使用证办理好一周内将全部余款付清，结算时以产权证确定面积结算。潘**在协议上注明：1号、2号门市为嘉祥路379号和381号。同时，潘**向易**提供了乐山市房权证私房字第66607号《房屋所有权证》的复印件，并在产权证所附的房地产平面图上明确标注了易**所购门市的具体位置，即面向6间门市从左至右的第1间、第2间为1号、2号。

协议签订当日，易**按照约定分别以银行转账和现金方式共支付了购房款441600元，潘**出具收款收据载明易**购花园街1号2号门市前期付款441600元，并注明379号、381号。易**继续使用该两间门市至今，并要求潘**履行过户义务，潘**于2011年7月12日书面承诺在2011年9月30日前办好两证并结清余款，后又于2011年9月18日书面保证在2011年11月30日前办理好房屋产权证、在12月份办理土地登记，但潘**一直未按协议约定办理房屋所有权证和土地使用权证的过户登记手续。2012年12月12日易**提起诉讼，请求确认双方签订的《营业房购买协议》合法有效；判令潘**履行办理房屋产权过户登记到易**名下的义务；承担该案诉讼费用。

另查明，潘**因向乐山**限公司借款160余万元未归还，乐山**限公司于2011年12月7日申请该院对潘**的前述6间门市采取诉前财产保全。该院于次日依法查封了潘**的前述6间门市，查封期限两年。后乐山**限公司提起诉讼，经该院主持调解，双方自愿达成调解协议，该院于2012年3月9日制作了（2011）乐**初字第2677号《民事调解书》，该《民事调解书》现已生效。2012年12月13日，乐山**限公司向该院申请执行。执行中，该院对前述6间门市继续予以查封。

一审诉讼中，经易**申请，该院依法对潘**名下坐落于乐山市中心城区嘉祥路与花园街交汇处联建综合楼1、2单元1层的门市（房屋产权证号：乐山市产权证私房字79751号）在价值45万元范围内予以查封（轮候查封）。经该院释明，易**仍坚持关于判令潘**履行办理房屋产权过户义务的诉讼请求。

一审法院认为

原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”同时，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”易**与潘**于2009年12月7日签订的《营业房购买协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效。

《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”同时，该法第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”据此，在动产交易的一般情形下，动产所有权自标的物交付时起转移，而本案买卖合同涉及的标的物为不动产，故其所有权转移尚应符合有关法定条件。

《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，易**按约履行了所购门市的前期付款义务并实际占有使用房屋至今，但潘**至今没有为易**办理过户登记手续，故交易门市仍未发生物权转移的效力。由于双方约定买卖的门市因其它案件被裁定查封在前，而本案诉讼发生在后，在此特定情形下，潘**事实上已经不能为易**办理买卖门市的过户登记手续即不能履行过户义务。因此，易**关于判令潘**履行办理房屋产权过户义务的诉讼请求，该院不予支持。

《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”本案中，潘**经该院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未答辩，应当视为潘**自行放弃相应的抗辩权和请求权。

综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、易永利与潘**于2009年12月7日签订的《营业房购买协议》合法有效；二、驳回易永利的其他诉讼请求。一审案件受理费200元，保全费2770元，公告费560元，合计3530元，均由潘**负担。

上诉人诉称

上诉人不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：易**购买时该房屋并未设立抵押权和共有权，既然房屋买卖合同合法有效，潘**就负有将该房屋过户登记到潘**名下的当然义务。潘**在出售房屋之后因个人借款引发诉讼，导致该房屋被采取财产保全措施，原审法院以此免除潘**的过户义务，没有任何事实依据和法律依据。即使现在该房屋无法过户到易**名下，也应待本案判决生效后在执行中协调解决。原审判决适用法律错误，请求二审法院撤销原判第二项，依法判令潘**将房屋产权过户登记到易**名下。

被上诉人潘**经本院传票传唤，未应诉答辩。

本院查明

本院对原审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为：易**与潘**自愿于2009年12月7日签订的《营业房购买协议》，内容真实、合法，并不违反任何法律法规禁止性规定，该合同合法有效。签订合同后，虽然人民法院因潘**与他人的民事诉讼对该房屋采取了财产保全措施，但不影响已经成立的房屋买卖合同的效力，原判认定该合同合法有效正确。

《营业房购买协议》约定的履行期限届满后，易**起诉要求潘**履行过户手续，针对该房屋的强制措施至今仍未解除，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）第三十八条第（二）项：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”，潘**办理房屋所有权转移登记存在法律上的障碍。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项之规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”，经原审法院释明后，易**坚持要求过户不变更诉讼请求，前述法律障碍至今未消除，原审法院判决驳回易**该项诉讼请求正确。易**关于在执行中协调解决的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由易永利负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月四日