李**与泸州苑**限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因与被上诉人泸州苑**限责任公司（以下简称泸**公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省筠连县人民法院（2013）筠连民初字第573号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：筠连县进行旧城改造，泸**公司以出让方式取得位于筠连镇民主街（2c区段）编号为2003-00055的地块的土地使用权，证号为筠国用（2007）第535号。泸**公司经批准在该土地上建设房屋，定名“筠山都市”，建设工程规划许可证号为“筠建筑（2007）43号”，施工许可证号为512532200706140105。李**的旧房屋位于原筠连县和平街158号，属被拆迁范围。2006年11月3日，泸**公司与李**签订《房屋拆迁安置补偿协议》，主要内容为：1、约定该房屋拆迁面积为192.91㎡（砖混结构门面为40.19㎡、砖木结构门面为50.14㎡、砖混结构住宅为54.58㎡、砖木结构住宅为56.47㎡）；2、约定调换住房1套、门面3间，并约定房屋调换补差标准（住宅的新旧结构差为砖混80元／㎡、砖木140元／㎡，门市新旧结构差为砖混280元／㎡、砖木400元／㎡，土地增值差为砖混1000元／㎡、砖木1000元／㎡），房屋调换超面积部分李**可享受优惠（其中住宅超面积20㎡以内部分，按当年政府指导价优惠20%，门市超面积20㎡以内部分，按当年政府指导价优惠10%）；3、自来水入厨房、厕所，电（含电表）、电话、闭路电视、生活生产用电等原有户头的收取恢复费，无户头的按实收取费用；4、被拆迁人应在拆迁人通知调换房屋的30日内付清房屋所有补差款；5、拆迁人应在18个月内将验收合格的协议约定房屋交付给乙方（被拆迁人）使用。该协议经泸**公司、李**及其委托代理人朱**签字生效。2008年9月9日，泸**公司与李**的委托代理人朱**就调换的住宅一套签订了《房屋调换协议》、《被拆迁户房屋产权调换结算单》，确定房屋交付时间为2008年9月30日，且“逾期不足6个月的，按月增加0.5倍的临时安置补助费”，房屋补差款34342元，并于2008年9月20日将《房屋调换协议》在相关部门登记备案，并注明“符合办证条件后，请公司在规定时间内办结。”，泸**公司随即向李**交付房屋。2008年12月10日，李**向泸**公司作出《暂借房情况说明（承诺）》，借用泸**公司欲安置李**门面三间，并将其中一间租与案外人凡富华。2010年12月13日，泸**公司、李**及其委托代理人朱**就上述门面三间分别签订了《房屋调换协议》、《被拆迁户房屋产权调换结算单》，确定门面交付时间为2008年11月30日，且“逾期不足6个月的，按月增加0.5倍的临时安置补助费”，房屋补差款203806元，并于2011年1月4日将《房屋调换协议》在相关部门登记备案。房屋补差款合计234668元。2010年12月20日，李**授权委托朱**全权处理上述房屋的相关事宜，并表示对其签署的一切法律文书予以认可，该委托书经四川**公证处作出的（2010）筠证字第695号公证书公证（经法庭调查及询问，李**对委托人朱**以其名义签订的所有协议均予认可）。协议签订后，李**支付泸**公司100000元（其中结清住房一套补差34342元，其余65658元为门面三间的补差）。李**尚差泸**公司房屋补差款134668元，经泸**公司多次要求李**给付未果，泸**公司遂于2011年3月31日向筠**建局出具《关于李**应收房款的报告》。经该局协调，泸**公司自愿以门面安置补助费名义给予李**80000元，李**于2011年11月3日向泸**公司出具补偿领款单，抵扣该款后，李**尚欠泸**公司54668元。当日，李**及其委托代理人朱**向泸**公司出具了欠条并领取了住房一套、门面三间的房屋产权证。2012年8月6日，筠连**办公室协调泸**公司、李**的纠纷未果，作出《协调处理情况说明》，后泸**公司多次要求李**给付该款，李**以泸**公司乱收取费用、逾期向李**交付住房和门面、交付的房屋不合格等相关事由拒不给付，遂酿成诉讼。诉讼过程中，李**以证据不足为由撤回反诉中第4项要求泸**公司补偿李**三间门面开裂损失30000元的请求。

另查明，一、2008年3月27日筠连县物价局作出筠府物（2008）23号《筠连县物价局关于“2c、2d”段调换住宅政府指导价的通知》，确定泸**公司改造的“2c、2d”段（含李**拆迁房屋）产权调换住宅政府指导价为1020元／㎡，楼层差由泸**公司自行确定，但每栋楼楼层差价代数和应为零。2008年4月4日，泸**公司作出泸苑房产筠字（2008）006号《关于请求审批2c段住宅拆迁安置方案的报告》，其中第四项关于第一批安置还房价格及补差计算办法确定：“1、超出原面积20㎡以内，按政府指导价1020元／㎡优惠10%即918元／㎡计算。2、超出面积20㎡以上的，按本项目销售均价1460／㎡优惠60元／㎡，即1400元／㎡计算。3、个别特殊情况：超过原面积20／㎡以上，经审批按政府指导价1020元／㎡计算。其基本条件是：①享受低保；②常住人口人均居住在面积10／㎡以下；③三代以上同住一套房；④父母的唯一赡养人。4、楼层补差：二楼补60元／㎡，三楼补50元／㎡，四楼补30元／㎡，一楼（含底层）五楼为零（不进不出），六楼进60元／㎡，七楼进80元／㎡。”二、2008年5月8日，筠连县规划和建设局作出筠规建发（2008）74号《筠连县规划和建设局关于《关于请求审批2c段住宅拆迁安置方案的报告》的批复》，内容为：“一、原则上同意你公司报送的《安置方案》。二、为缓解楼层安置压力，一楼（含底层）应依据居住质量按20～50元／㎡标准收取楼层差，用以调剂解决六、七楼的安置矛盾。”泸**公司于2008年9月9日依据上述批复向李**出具《被拆迁户房屋产权调换结算单》，内容为：1、被拆迁户为李**，房屋原面积为111.05㎡，安置楼号为筠连县人民路1单元2层3号（实际安置楼号为筠连县筠连镇人民街21号），安置面积为125.74㎡；2、结算类别与价款分为房屋调换结算33302元（等面积结构补差为56.47㎡×140元／㎡＋54.58㎡×80元／㎡=12273元；超面积补差在20㎡内的为14.69㎡×918元／㎡=13485元；不同楼层差价为125.74㎡元×60元／㎡=7544元）、有关规费缴纳标准1290元（原有住宅房产证20元、原有住宅土地证20元、新增水户头500元、新增住宅电子电表650元、闭路安装费100元）、其他结算-250元（墙刷白补助退被拆迁户250元），三项合计34342元，李**的委托代理人朱**签字确认。三、2008年10月30日，因泸**公司拆迁改造的“筠山都市”中有部分业主反映存在楼板开裂问题，筠连县规划和建设局作出筠规建发（2008）133号《筠连县规划和建设局关于筠山都市楼板开裂相关问题的处理意见》，并于2008年12月5日发出《紧急通知》。李**以所调换的住、门面有质量问题要求泸**公司赔偿，泸**公司、李**遂针对住房于2009年1月15日签订《修复（加固）补偿协议》予以解决，门面部分，双方至今未达成一致意见。四、2010年12月13日，泸**公司就门面安置与李**出具《被拆迁户房屋产权调换结算单》，内容为：1、被拆迁户为李**，门面原面积为81.86㎡，安置楼号为筠连县“筠山都市”小区35幢第39号、第41号、第43号门面三间，安置面积为109.73㎡；2、结算类别与价款分为房屋调换结算200326元［等面积结构补差为41.67㎡×400元／㎡＋40.19㎡×280元／㎡=27921元；土地增值差为（41.67＋40.19）㎡×1000元／㎡=81860元；超面积补差为10㎡×2800元／㎡＋17.87㎡×3500元／㎡=90545元］、有关规费为3480元［原有住宅（门面）房产证40元、原无住宅（门面）房产证480元、原有住宅（门面）土地证40元、原无住宅（门面）土地证160元、新增水户头100元、新增门面磁卡电表1560元、闭路安装费200元）］，两项合计203806元，李**签字确认，并注明双方协商一致，待产权证办理完毕后，李**付清未结清金额给泸**公司。五、泸**公司安置李**房屋一套为位于筠连县筠连镇人民街21号（筠山都市），房屋产权证号：宜房权证筠连县字第201100280号，发证时间2011年3月29日，土地使用权证号：筠国用（2011）第496号，发证时间2011年5月24日。泸**公司安置李**门面三间，分别为1、位于筠连县筠连镇人民街39号（筠山都市），房屋产权证号：宜房权证筠连县字第201100340号，发证时间2011年3月29日，土地使用权证号：筠国用（2011）第488号，发证时间2011年5月23日；2、位于筠连县筠连镇人民街41号（筠山都市），房屋产权证号：宜房权证筠连县字第201100338号，发证时间2011年3月29日，土地使用权证号：筠国用（2011）第490号，发证时间2011年5月23日；3、位于筠连县筠连镇人民街43号（筠山都市），房屋产权证号：宜房权证筠连县字第201100337号，发证时间2011年3月29日，建土地使用权证号：筠国用（2011）第489号，发证时间2011年5月23日。

泸**公司的原审诉讼请求为：请求法院判令1、李**给付泸**公司房屋补差款54668元，并从2012年11月3日起按银行同期贷款利率给付欠款利息至付清房屋补差款为止；2、案件受理费由李**承担。

李**的原审反诉请求为：判令1、泸**公司返还李**在“楼层价差”中多计算的3772.2元；2、泸**公司返还李**重复收取办证费1685元；3、泸**公司赔偿李**未丈量的被拆迁房屋门面前屋檐滴水8.4㎡、门面后檐滴水4.46㎡、砖混结构门面山墙滴水3.4㎡，合计16.26㎡土地价款56910元；4、泸**公司补偿李**三间门面开裂的损失30000元；5、泸**公司返还李**门面土地增值差81860元；6、泸**公司赔偿李**逾期交付住房、门面的违约金2747.7元（住房1110.5元、门面1637.2元）；7、泸**公司赔偿李**逾期交付住房、门面房屋产权证的违约金222750元（住房77880元、门面144870元）；8、泸**公司赔偿李**门面贬值少算的损失1860元；9、泸**公司赔偿李**剩余的土地价款46530元；10、泸**公司赔偿李**三间门面停产、停业经济损失补助费30000元；11、泸**公司返还李**多计算的住房超面积补差款6903元；12、泸**公司返还李**多算3.9㎡门面面积价款13650元（3500元／㎡×3.9㎡）；（前十二项合计金额538667.9元）13、泸**公司向李**出具《住宅质量保证说明书》、《住宅使用说明书》以及《非住宅质量保证说明书》。

一审法院认为

原审法院认为：筠连县进行旧城改造，泸**公司以出让方式取得位于筠连镇民主街地块的土地使用权，泸**公司经批准在该土地上建设房屋，且取得建设工程规划许可证，泸**公司有权对该地段进行开发。李**经四川**公证处公证，授权委托朱**全权处理拆迁房屋的相关事宜，并表示对其签署的一切法律文书予以认可，故泸**公司与李**签订《房屋拆迁安置补偿协议》和泸**公司与李**的委托代理人朱**就调换住宅一套、门面三间签订的《房屋调换协议》、《被拆迁户房屋产权调换结算单》，属双方自愿签订，是双方真实意思表示，符合法律规定，上述协议合法有效，泸**公司、李**应按照合同约定履行义务。协议签订后，李**支付泸**公司100000元，尚差泸**公司房屋补差款134668元，后泸**公司自愿以门面安置补助费名义少收80000元，两项相抵扣，泸**公司要求李**支付54668元，且李**向泸**公司出具了欠条，故李**应按欠条金额履行义务。对李**辩称协议引用筠连县人民政府筠府发（2000）144号《县旧城改造建设搬迁补偿安置的暂行办法》系失效文件，故签订的协议无法律效力的主张，因协议所根据的法律、法规对同期拆迁行为具有法律约束力，且该规定不影响双方实体权利，对协议所确定的细则均系双方签字认可，故对李**的该抗辩意见不予采信；李**称系泸**公司要求才出具欠条，并非李**本意的主张，因李**作为完全民事行为能力人，应对自己的民事行为所产生的法律后果承担相应的民事责任，故对该抗辩意见亦不予采信。泸**公司所诉求对房屋补差款54668元自2012年11月3日欠条出具日起按银行同期贷款利率计算利息，因泸**公司未提供相应的证据予以证明，不予认可。对李**反诉请求：1、要求泸**公司返还李**在“楼层价差”中多计算的3772.2元、多计算的住房超面积补差6903元、重复收取办证费1685元、土地增值差81860元、门面面积价款13650元，因泸**公司按照筠**价局、筠连县规划和建设局出具的相关规定向李**收取费用，不违反双方签订的协议，且签订《被拆迁户房屋产权调换结算单》（其中住房一套补差已结清）及出具欠条系李**真实意思表示，李**亦未提供充分证据证明泸**公司收费不合法，故对李**针对已履行完毕的住房补差提出“楼层价差”多计算3772.2元、住房超面积补差6903元的主张，不予认可；对重复收取办证费1685元，李**所提供的支付票据与记账凭证所确定的收取方并非泸**公司，且该金额亦与结算单所确定的办理产权证费用760元不符［原有住宅房产证20元、原有住宅土地证20元，原有住宅（门面）房产证40元、原无住宅（门面）房产证480元、原有住宅（门面）土地证40元、原无住宅（门面）土地证160元］，李**亦于2011年11月3日在泸**公司处领取上述产权证，故对李**主张泸**公司重复收取办证费1685元并要求其返还，不予认可；对土地增值差81860元，李**主张应依据《宜宾市城市房屋拆迁管理实施细则》由泸**公司支付李**，因该实施细则并未明确此项内容，结合双方签订的协议，不予采信；对李**要求泸**公司返还门面面积价款（多计算3.9㎡）13650元，双方调换门面面积约定为109.73㎡，三间门面产权证所确定的建筑面积之和亦为109.73㎡（分别是30.95㎡、39.39㎡、39.39㎡），泸**公司计算并无错误，故对李**该请求不予支持；2、李**反诉要求泸**公司赔偿其未丈量的被拆迁房屋（原住房门面前屋檐滴水、门面后檐滴水、砖混结构门面山墙滴水）土地价款56910的主张，因泸**公司与李**签订的《拆迁安置补偿协议书》中，约定了泸**公司的拆迁房面积，双方已按协议履行，对该主张不予支持；3、李**反诉要求泸**公司赔偿门面贬值少算的损失1860元（李**认为泸**公司擅自将修建房屋抗震墙结构变为砖混结构，造成门面贬值，应按土地增值差81860元计算损失，扣减泸**公司依据2008年10月29日出具的《关于被拆迁户门面安置补差补偿优惠的请示》所确定的不收取李**土地增值差80000元后，泸**公司还应支付李**1860元），泸**公司基于门面贬值给予李**80000元优惠实属门面安置方面的补偿，经双方结算后李**签字认可并出具欠条，现李**主张按土地增值差计算门面贬值，计算依据错误，且不符合法律规定，不予支持；门面停产、停业经济损失补助费30000元，（李**主张基于2006年11月3日双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》约定“甲方应在18个月内将验收合格的房屋按审批的安置方案交付给乙方使用。”，而协议签订后泸**公司逾期至门面实际交付李**此时间段，李**应得的门面停产、停业损失30000元），法院认为，2010年12月13日双方就门面调换签订的《房屋调换协议》，系对2006年11月3日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》的补充，亦约定具体交付门面时间（已交付）为2008年11月30日，李**签订协议时并未提出异议，且李**亦未提供门面停产、停业损失计算标准、依据，故对李**主张的门面停产、停业经济损失补助费30000元不予支持；4、李**反诉要求泸**公司给付逾期交付住房、门面的违约金2747.7元（住房1110.5元、门面1637.2元），因双方签订的《房屋调换协议》中约定有交房时间（住房为2008年9月30日，三间门面为2008年11月30日），但泸**公司无证据证明如期向李**交付住房、门面，对李**所述2009年1月15日接受住房、门面情况，予以采信，因李**计算逾期交付住房、门面的违约金金额2747.7元未超出协议约定的“逾期不足6个月的，按月增加0.5倍的临时安置补助费”，故对该主张予以支持；5、李**反诉要求泸**公司给付逾期交付住房、门面房屋产权证的违约金222750元（住房77880元、门面144870元），因双方签订的《房屋调换协议》约定“自本协议签订之日起的30日内，由拆迁人向筠连县建设行政管理部门申请登记备案。拆迁人应当在该房屋完清调换后360日内，将有关房屋产权证件送交被拆迁人，拆迁人超过时限提供房屋权属证件的：若属拆迁人责任，由拆迁人按日支付房屋价值的0.5‰的违约金；若属被拆迁人资料不齐备等其他原因，由被拆迁人在半年内补证资料等手续后起算办证时限，逾期责任自负。”，而该《房屋调换协议》涉及住房一套是2008年9月20日登记备案，并注明“符合办证条件后，请公司在规定时间内办结。”，涉及门面三间是2011年1月4日登记备案，而该住房、门面产权证登记时间均为2011年3月29日，李**的委托代理人朱**领取权证的时间为2011年11月3日，对住房一套，结合登记机关注明的“符合办证条件后，请公司在规定时间内办结。”，李**未提供具体符合办证条件成立的证据以及证明逾期未办理住房的产权证系原告所致的证据，对门面三间，协议签订时间为2010年12月13日，其交付时间并未超出房屋完清调换后360日内，李**所称其接受房屋后房屋即完清调换的主张，与协议约定的付款方式及交付房屋内容不符，故对李**的此项反诉请求不予支持；6、李**反诉要求泸**公司赔偿剩余的土地价款46530元，其理由为拆迁房屋调换后，其房屋的土地使用面积小于调换前房屋的土地使用面积。因双方对此无约定，又无法律依据，不予支持；7、李**反诉要求泸**公司出具《住宅质量保证说明书》、《住宅使用说明书》、《非住宅质量保证说明书》，系双方协议所约定，不持异议；李**以证据不足为由撤回要求泸**公司补偿三间门面开裂损失30000元的请求，不持异议。综上，扣减泸**公司逾期交付住房、门面的违约金2747.7元，李**还应支付泸**公司房屋补差款51920.3元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、李**在判决生效后即行支付泸州苑**限责任公司房屋补差款54668元；二、泸州苑**限责任公司在判决生效后即行给付李**逾期交付住房、门面的违约金2747.7元；三、泸州苑**限责任公司在判决生效后30日内向李**出具《住宅质量保证说明书》、《住宅使用说明书》、《非住宅质量保证说明书》；四、驳回泸州苑**限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回李**的其他反诉请求。案件受理费1166.7元（泸州苑**限责任公司已缴纳583元），反诉费4010元，合计5176.7元，泸州苑**限责任公司负担1166.7元，李**负担4010元。

上诉人诉称

宣判后，李**不服，向本院提起上诉，请求：（一）原诉部分，1.撤销原判；2.确认上诉人与被上诉人于2006年11月3日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无效；3.确认上诉人与被上诉人于2008年9月9日和2010年12月16日签订的两个《被拆迁户房屋拆迁调换结算单》无效，并按《宜宾市房屋拆迁管理实施细则》第十一条和十五条的规定进行结算；4.上诉人于2011年11月3日出具给被上诉人的54668元欠条无效；5.驳回被上诉人的一审诉讼请求。（二）反诉部分。1.判决被上诉人返还上诉人多收的楼层差3772.2元，重复收费的办证费1685元；2.由被上诉人赔偿上诉人少丈量的门面滴水等面积16.26平方米的土地款56910元；3.由被上诉人返还上诉人不当得利土地增值差81860元；4.由被上诉人支付上诉人逾期交付住房产权证违约金77880元，逾期交付三间门面产权证违约金144870元；5.由被上诉人赔偿上诉人剩余土地价款46530元；6.由被上诉人赔偿上诉人三间门面（非住宅）停产、停业经济损失30000元（每间10000元，共停业17个月）；7.由被上诉人返还上诉人超面积补偿款6903元；8.由被上诉人返还上诉人少算的3.9平方米门面面积价款13650元。诉讼费由被上诉人承担。主要理由如下：被上诉人泸**公司与上诉人签订《房屋拆迁安置补偿协议》时尚未取得拆迁资格。泸**公司与上诉人的两次结算违反了《宜宾市城市房屋拆迁管理实施细则》，双方的结算依据应当按该细则规定进行计算，上诉人出具的欠条无效。泸**公司多收取了上诉人的楼层差、重复收取办证费、超面积补差款、土地增值差；泸**公司对上诉人的老房子门面滴水以内的屋檐坎面积没有进行赔偿；泸**公司逾期向上诉人交付房屋产权证，应对上诉人进行赔偿；泸**公司应赔偿上诉人剩余土地款；泸**公司对上诉人多计算超面积补差款，并违法收取了土地增值差；泸**公司应赔偿上诉人门面停产、停业的经济损失。泸**公司新建的返迁房擅自改变了结构，存在严重质量问题，造成其不能按时交房，并按约定交付房屋产权证。因此，泸**公司应当承担赔偿责任。

被上诉人辩称

泸**公司答辩称：原审判决正确，请求维持原判。

本院查明

经审理查明，本院查明的事实与原审一致。对原审查明事实本院予以确认。

本院认为

本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，由于泸**公司是否具有拆迁资格属于行政管理性规定，不属于效力性强制性规定，李**并未举证证明其与泸**公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，《被拆迁户房屋拆迁调换结算单》，以及于2011年11月3日出具的《欠条》存在上述法定无效情形，故其请求确认上述协议及《欠条》无效的理由不成立。李**与泸**公司均具有完全民事行为能力，其通过自愿协商达成的协议对双方具有约束力，李**认为应重新进行结算的理由不成立，原审法院认定上述行为合法有效正确。经本院审查，原审判决对李**主张泸**公司退还多收的楼层差3772.2元，重复办证费1685元，少丈量的门面滴水等面积16.26平方米的土地款56910元，土地增值差81860元，逾期交付住房产权证违约金77880元，逾期交付三间门面产权证违约金144870元；赔偿剩余土地价款46530元，三间门面（非住宅）停产、停业经济损失30000元，超面积补偿款6903元，少算3.9平方米门面价款13650元的处理内容均正确，李**的上诉请求不成立。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费5177元，由上诉人李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月十六日