赵**与泸州苑**限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人赵**因与被上诉人泸州苑**限责任公司（以下简称泸**公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省筠连县（2013）筠连民初字第571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：案外人张**（系赵**的母亲）、赵**（系赵**的兄弟）共有的旧房屋位于原筠连县和平街140号。1999年2月9日，赵**与赵**签订《房产转让协议书》，将其所有的上述房屋产权份额转让给赵**；2006年10月30日，张**出具《委托书》，委托赵**办理拆迁事宜及明确以后房屋产权署赵**名字（2008年3月张**立遗嘱将该房屋产权给予赵**，2008年10月张**过世）。2003年，筠连县进行旧城改造，泸**公司以出让方式取得位于筠连镇民主街（2c区段）编号为2003-00055地块的土地使用权，证号为筠国用（2007）第535号。泸**公司经批准在该土地上建设房屋，定名“筠山都市”，建设工程规划许可证号为“筠建筑（2007）43号”，施工许可证号为512532200706140105。2006年11月3日，泸**公司依据以上文书就张**与赵**的上述房屋产权与赵**签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定的主要内容为：1、该房屋建筑面积为117.51㎡，性质为住宅（其中砖混结构为48.65㎡，新旧结构差为25元／㎡；砖木结构为50.14㎡，新旧结构差为150元／㎡；土木结构为18.72㎡，新旧结构差为180元／㎡）；2、约定房屋调换补差标准与调换房屋一套，房屋调换超面积部分赵**可享受优惠（其中住宅超面积20㎡以内部分，按当年政府指导价优惠20%，门市超面积20㎡以内部分，按当年政府指导价优惠10%）；3、自来水入厨房、厕所，电（含电表）、电话、闭路电视、生活生产用电等原有户头的收取恢复费，无户头的按实收取费用；4、被拆迁人应在拆迁人通知调换房屋的30日内付清房屋所有补差款；5、拆迁人应在18个月内将验收合格的协议约定房屋交付给乙方（被拆迁人）使用。该协议双方签字生效。2008年5月，泸**公司在实施筠连县“筠山都市”旧城改造第一期工程拆迁安置调换方案时，赵**提出要求调换门面一间和住宅一套，经协调，泸**公司同意赵**安置请求，将位于筠连县人民街37号门面安置给赵**，面积为33.76㎡，双方于2008年5月9日就门面调换签订了《房屋调换协议》、《被拆迁户房屋产权调换结算单》，确定房屋交付时间为2008年6月30日，且“逾期不足6个月的，按月增加0.5倍的临时安置补助费”，门面补差款47544元，并于2008年6月26日将《房屋调换协议》在相关部门登记备案，并注明“符合办证条件后，请公司在规定时间内办结。”，双方按结算内容履行了义务（赵**给付泸**公司门市补差款47544元、泸**公司向赵**交付门面）。赵**的拆迁房屋面积扣减门面调换面积后剩余83.75㎡（117.51㎡-33.76㎡），泸**公司遂将筠连县人民街（现人民路）21幢1单元204号房屋（125.74㎡）安置给赵**，赵**于2008年5月9日取得该房屋。但至今赵**未与泸**公司签订《房屋调换协议》和结算房屋安置补差款。泸**公司要求赵**结算房屋补差款并签订《房屋调换协议》，赵**拒不结算、签协议，且对该房屋装修入住。泸**公司根据筠连县旧城改造政策和物价部门批准的补差标准计算出赵**占用上述房屋应当给付泸**公司的补差款为72032元，2012年8月6日筠连**办公室协调泸**公司、赵**之间纠纷未果，作出《协调处理情况说明》，后泸**公司多次要求赵**给付房屋补差款，赵**以泸**公司乱收取费用、逾期交付住房和门面、交付的房屋不合格等相关事由拒不给付，遂酿成诉讼。

另查明，一、2008年3月27日筠连县物价局作出筠府物（2008）23号《筠连县物价局关于“2c、2d”段调换住宅政府指导价的通知》，确定泸**公司改造的“2c、2d”段（含赵**被拆迁房屋）产权调换住宅政府指导价为1020元／㎡，楼层差由泸**公司自行确定，但每栋楼楼层差价代数和应为零。2008年4月4日，泸**公司作出泸苑房产筠字（2008）006号《关于请求审批2c段住宅拆迁安置方案的报告》，其中第四项关于第一批安置还房价格及补差计算办法确定：“1、超出原面积20㎡以内，按政府指导价1020元／㎡优惠10%即918元／㎡计算。2、超出面积20㎡以上的，按本项目销售均价1460元／㎡优惠60元／㎡，即1400元／㎡计算。3、个别特殊情况：超过原面积20／㎡以上，经审批按政府指导价1020元／㎡计算。其基本条件是：①享受低保；②常住人口人均居住在面积10／㎡以下；③三代以上同住一套房；④父母的唯一赡养人。4、楼层补差：二楼补60元／㎡，三楼补50元／㎡，四楼补30元／㎡，一楼（含底层）五楼为零（不进不出），六楼进60元／㎡，七楼进80元／㎡。”二、2008年5月8日筠连县规划和建设局作出筠规建发（2008）74号《筠连县规划和建设局关于﹤关于请求审批2c段住宅拆迁安置方案的报告﹥》的批复》，内容为：“一、原则上同意你公司报送的《安置方案》。二、为缓解楼层安置矛盾，一楼（含底层）应依据居住质量按20～50元／㎡标准收取楼层差，用以调剂解决六、七楼的安置矛盾。”泸**公司遂依据上述批复，于2008年5月29日与赵**签订《房屋调换协议》及《被拆迁户房屋产权调换结算单》，内容为：1、被拆迁户为张**、赵**，门市原面积为33.76㎡，安置楼号为筠连县人民街（现人民路）35幢6号，安置面积为33.76㎡；2、结算类别与价款分为房屋调换结算47264元（等面积结构补差为33.76㎡×400元／㎡=13504元；土地增值差为33.76㎡×1000元／㎡=33760元）、有关规费缴纳标准280元（原有门面房产证40元；原有门面土地使用证40元；恢复水电安装费200元），共计47544元，双方按结算内容履行了义务（赵**给付泸**公司门市补差款47544元、泸**公司向赵**交付门市）。赵**的拆迁房屋面积扣减门面调换面积后剩余83.75㎡（117.51㎡-33.76㎡），泸**公司遂将筠连县人民街（现人民路）“筠山都市”小区21幢1单元204号房屋（125.74㎡）安置给赵**，赵**于2008年5月9日取得该房屋。泸**公司向赵**出具《被拆迁户房屋产权调换结算单》，内容为：1、被拆迁户为张**、赵**，房屋原面积为83.25㎡，安置楼号为“筠山都市”小区21幢1单元2层4号，安置面积为125.74㎡；2、结算类别与价款分为房屋调换结算71072.4元（等面积结构补差为65.03㎡×150元／㎡＋18.72㎡×180元／㎡=13124.6元；超面积补差在20㎡内的为20㎡×918元／㎡=18360元；超面积补差在20㎡外的为21.99㎡×1400元／㎡=30786元；不同楼层差价为125.74㎡元×60元／㎡=7544.4元；房屋维修基金为125.74㎡元×10元／㎡=1257.4元）、有关规费缴纳标准（原有住宅房产证20元；原无住宅土地证40元；新增水户头500元；新增住宅电子电表650元）、其他结算（墙刷白补助退被拆迁户250元）等共计72032.4元，赵**未签字确认。三、2008年10月30日，因泸**公司拆迁改造的“筠山都市”中有部分业主反映存在楼板开裂问题，筠连县规划和建设局作出筠规建发（2008）133号《筠连县规划和建设局关于筠山都市楼板开裂相关问题的处理意见》并于2008年12月5日发出《紧急通知》。赵**以所调换的门面、房屋有质量问题要求泸**公司赔偿，因双方协商无法达成一致意见，赵**反诉中要求泸**公司参照案外人李**与泸**公司达成的赔偿、优惠等协议赔偿赵**。

泸**公司的原审诉讼请求为：1、赵**给付泸**公司房屋补差款72032元，并从2008年6月1日起按银行同期贷款利率给付欠款利息至付清房屋补差款为止；2、案件受理费由赵**承担。

赵**的原审反诉请求为：1、泸**公司赔偿赵**门面由框架抗震墙结构变为砖混结构的损失33760元；2、泸**公司返还赵**门面土地增值差33760元；3、泸**公司给付赵**逾期交付住房、门面的违约金2747.7元（住房1110.5元、门面1637.2元）；4、泸**公司赔偿赵**逾期交付住房、门面房屋产权证的违约金191065元（住房121540元、门面69525元）；5、泸**公司赔偿赵**剩余的土地价款66008元（前五项合计金额327340.7元）；6、泸**公司交付赵**拆迁安置房屋产权证；7、泸**公司向赵**出具《住宅质量保证说明书》、《住宅使用说明书》。

一审法院认为

原审法院认为：泸**公司以出让方式取得位于筠连镇民主街的地块的土地使用权，并经批准在该土地上建设房屋，且取得建设工程规划许可证，泸**公司有权对该地段进行开发。赵**继受取得的房屋位于该拆迁范围内，双方于2006年11月3日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，属双方自愿签订，是双方的真实意思表示，符合法律规定，该协议合法有效，泸**公司、赵**应按照合同约定履行义务。协议签订后，赵**提出要求调换门面一间和住宅一套，泸**公司同意赵**安置请求，双方应按上述协议计算补差款。泸**公司将位于筠连县人民街（现人民路）35幢6号门面安置给赵**，面积为33.76㎡，泸**公司、赵**于2008年5月29日就门面调换签订了《房屋调换协议》、《被拆迁户房屋产权调换结算单》，2008年6月26日该《房屋调换协议》在相关登记机关登记备案。双方按结算内容履行了义务（赵**给付门面补差款47544元、泸**公司向赵**交付门市）。赵**的拆迁房屋面积扣减门面调换面积后剩余83.75㎡（117.51㎡-33.76㎡），泸**公司预计将筠连县人民街（现人民路）21幢1单元204号房屋（125.74㎡）安置给赵**，但赵**于2008年5月9日在未与泸**公司签订《房屋调换协议》和结算房屋安置补差款的情况下取得该房屋，属违约行为，泸**公司对此默认，法院不持异议，但泸**公司、赵**应根据有关政策和双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》计算补差款。泸**公司依据2008年5月8日筠连县规划和建设局作出筠规建发（2008）74号《筠连县规划和建设局关于﹤关于请求审批2c段住宅拆迁安置方案的报告﹥的批复》就泸**公司、赵**调换住房一套出具的《被拆迁户房屋产权调换结算单》，确定补差款为72032.4元，符合双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》约定和上述政策规定，赵**以未签字且计算错误为由拒绝给付，其理由不充分，不予采信。赵**答辩中称泸**公司少计算安置住房面积（原住房后部分房屋垮塌形成的空坝），应予以抵扣，因双方签订的《拆迁安置补偿协议书》中，已明确约定了泸**公司的拆迁房面积，双方已按协议履行，赵**的该辩论意见，不予支持。对赵**辩称上述协议引用筠连县人民政府筠府发（2000）144号《县旧城改造建设搬迁补偿安置的暂行办法》系失效文件，故签订的协议无法律效力，因双方签订协议所根据的法律、法规对同期的拆迁行为具有法律约束力，且该规定不影响双方实体权利，对协议所确定的细则均系双方签字认可，故对赵**的该抗辩意见不予采信。泸**公司所诉求对房屋补差款72032元自2008年6月1日起按银行同期贷款利率计算利息，因双方未签订《被拆迁户房屋产权调换结算单》，且泸**公司出具的结算单具体日期不明，泸**公司亦未提供相应证据证明，故不予认可。对赵**反诉请求：1、赵**反诉要求泸**公司返还门面土地增值差33760元，因泸**公司按照筠**价局、筠连县规划和建设局出具的相关规定向赵**收取费用，不违反双方签订的《被拆迁户房屋产权调换结算单》，且签订《房屋调换协议》（门面）系赵**真实意思表示，门面补差已结清，赵**主张应依据《宜宾市城市房屋拆迁管理实施细则》由泸**公司支付赵**，而该实施细则亦未明确此项内容，赵**未提供充分证据证明泸**公司收费不合法，故对赵**的此项主张，不予支持；2、赵**反诉要求泸**公司赔偿门面由框架抗震墙结构变为砖混结构的损失33760元，法院认为，泸**公司、赵**就门面调换已签订协议并履行相应义务，双方应按筠连县规划和建设局作出《筠连县规划和建设局关于筠山都市楼板开裂相关问题的处理意见》和《紧急通知》协商解决该问题，且赵**在举证期间内未提供门面具体损失证据，仅要求参照泸**公司与案外人李**达成的赔偿、优惠等协议内容为标准赔偿赵**，其理由不充分，不予支持，在赵**收集损失的相关有效证据后可另行起诉；3、赵**反诉要求泸**公司赔偿剩余的土地价款66008元，其理由为拆迁房屋调换后，其调换后房屋的土地使用面积总和小于原拆迁房屋的土地使用面积（含赵**所称的未丈量的原住房后部分房屋垮塌形成的空坝面积），因双方对此无约定，又无法律依据，不予支持；4、赵**反诉要求泸**公司给付逾期交付住房、门面的违约金2747.7元（住房1110.5元、门面1637.2元），因泸**公司无证据证明如期向赵**交付住房、门面，且双方签订的《房屋调换协议》（门面）中约定有交房时间为2008年6月30日，赵**计算逾期交付住房、门面的违约金金额2747.7元未超出协议约定的“逾期不足6个月的，按月增加0.5倍的临时安置补助费”，故对该主张予以支持；5、赵**反诉要求泸**公司赔偿逾期交付住房、门面房屋产权证的违约金191065元（住房121540元、门面69525元），赵**未提供符合办证条件成立的证据以及证明逾期未办理门面的产权证系泸**公司所致的证据，故对此请求不予支持；6、赵**反诉要求泸**公司向其交付拆迁安置房屋产权证及出具《住宅质量保证说明书》、《住宅使用说明书》、《非住宅质量保证说明书》，系双方协议所约定的内容，不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、赵**在判决生效后即行支付泸州苑**限责任公司房屋补差款72032元；二、泸州苑**限责任公司在判决生效后即行给付赵**逾期交付住房、门面的违约金2747.7元；三、泸州苑**限责任公司在判决生效后30日内为赵**办理门面、房屋产权证并向赵**出具《住宅质量保证说明书》、《住宅使用说明书》、《非住宅质量保证说明书》；四、驳回泸州苑**限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回赵**的其他诉讼请求。案件受理费1600.8元（泸**公司已缴纳800元），反诉费2764元，合计4364.8元，泸州苑**限责任公司负担1600.8元，赵**负担2764元。

上诉人诉称

宣判后，赵**不服，向本院提起上诉，请求判令：（一）原诉部分，1.撤销原判，改判驳回泸**公司的诉讼请求；2.确认上诉人与泸**公司于2006年11月3日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无效；3.确认泸**公司单方出具的门面和住房结算单无效；4.泸**公司应返还上诉人的款项有：1.楼层差3772元；2.房屋维修基金1257元；3.住房等面积补差款6081.25元；4.水电户头费1150元；5.住房质量补差8549元；6.门面1间的质量经济补偿1000元；7.上诉人的室坝被泸**公司拆除房屋时已经丈量面积为24.3平方米，无偿占用价值为60600元的土地款。以上七笔款项合计为91409.25元，应由泸**公司返回上诉人。（二）反诉部分。1.被上诉人返还上诉人土地增值差33760元；2.由被上诉人赔偿上诉人门面贬值损失33760元；3.被上诉人赔偿上诉人剩余土地价款66008元；4.由被上诉人赔偿上诉人逾期交付住房和门面产权的违约金共计191065元（其中住房121540元，门面69525元）；诉讼费由被上诉人承担。主要理由如下：泸**公司与上诉人于2006年11月3日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无效。泸**公司在协议签订时尚未取得拆迁资格。被上诉人取得的国有土地使用权是应通过拍卖方式取得，而不能以出让方式取得的，其取得土地的行为违法；被上诉人未取得《房屋拆迁许可证》。被上诉人泸**公司诉称上诉人差欠他的房屋补偿款72032元，其中包括被上诉人单方擅自多给被上诉人算的项目和应当给上诉人计算而未计算的款项，所以，被上诉人单方计算而没有上诉人签字认可的《结算单》是无效的。被上诉人以此作为诉讼请求的依据和理由不能成立，应驳回其诉讼请求。上诉人认为《结算单》存在以下问题：第一，被上诉人在《被拆迁户房屋产权调换结算单》的不同楼层差一栏要收取上诉人不同楼层价差7544.40元不当。被上诉人在结算单上收的楼层价差多给上诉人算了3772.20元。第二，被上诉人在结算单上收取上诉人“房屋维修基金”1257元不当。上诉人的房屋属于拆迁安置房，被上诉人收取上诉人1257元的行为不合法。第三，被上诉人在《结算单》住房等面积结构补偿一栏中收取上诉人等面积补差13124.6元，根据被上诉人与上诉人签订的《安置补偿协议》砖混结构也按砖木结构的补差标准150元／平方米就多给上诉人算了6081.25元，所以，在结算时应予扣除。第四，被上诉人在《结算单》上给上诉人算了新户头费1150元，其中增水户头500元，新增住宅电表650元。被上诉人拆迁上诉人的是两个户头的房屋，被上诉人在结算单上给上诉人算上新增水、电户头的费用不当。第五，被上诉人安置给上诉人的住房125.74平方米有严重的质量问题，该房四处开裂。被上诉人对上诉人的住房存在的质量问题，既要修复，同时还要赔偿上诉人经济损失8549元。第六，被上诉人安置给上诉人的一间门面同样因质量问题需要修复，并赔偿上诉人10000元的经济补偿。第七，被上诉人在拆迁上诉人的房屋之前单方对上诉人的空坝进行丈量面积为24.3平方米，没有丈量的前后屋檐的面积还有6平方米，共计30.3平方米都没有给上诉人上账和计算价款，无偿给上诉人占了。按2000元／平方米，被上诉人应赔偿上诉人60600元。反诉部分。一、被上诉人违法收取上诉人土地增值差33760元不当。上诉人是否支付被上诉人土地增值差应根据《宜宾市城市房屋拆迁管理实施细则》，该细则并未规定被上诉人可以收取土地增值差。二、被上诉人应赔偿上诉人门面贬值损失37760元。泸**公司的两次结算违反了《宜宾市城市房屋拆迁管理实施细则》，双方的结算应按该细则进行结算。泸**公司新建的返迁房擅自改变了结构，存在严重质量问题，造成其不能按时交房，并按约定交付房屋产权证。因此，泸**公司应当承担赔偿责任。

被上诉人辩称

泸**公司答辩称：一审判决正确，请求维持原判。

本院查明

经审理查明，本院查明的事实与原审一致。对原审查明事实本院予以确认。

本院认为

本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”由于赵**并未举证证明自己与泸**公司于2006年11月3日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，存在法定无效情形，故赵**主张该协议无效的理由不成立。赵**、泸**公司于2008年5月29日签订的《房屋调换协议》及《被拆迁户房屋产权调换结算单》系双方当事人真实意思表示，赵**已经按约定向泸**公司补交了门面房屋等面积结构补差，土地增值差、有关规费280元，共计47544元，赵**请求确认上述协议无效的理由不成立。赵**与泸**公司均具有完全民事行为能力，双方自愿协商达成的协议具有约束力，赵**认为应重新进行结算的理由不成立，原审法院认定上述行为合法有效正确。因泸**公司补偿赵**的住房超出合同约定面积，而赵**拒绝与泸**公司结算该超出部分的房屋价款，故泸**公司依据双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》约定，并以筠连县物价局、筠连县规划和建设局规定的相关标准向赵**收取超出部分住房补差款正确，赵**要求按《宜宾市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定计算赔偿的理由不成立。因赵**未举证否定泸**公司提供的住房结算清单，故原审法院判决赵**支付泸**公司相应的费用并无不当。经本院审查，原审法院对赵**主张由泸**公司退还楼层差3772元，房屋维修基金1257元，住房等面积补差6081.25元，水电户头费1150元；由泸**公司赔偿赵**的住房质量补差8549元，门面1间的经济补偿金1000元，土地补偿款60600元；由泸**公司返还赵**土地增值差33760元，门面贬值损失33760元，土地价款66008元，逾期交付住房和门面产权证违约金191065元等诉求的处理并无不当，赵**的上诉请求不成立。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费4365元，由上诉人赵**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十四日