张*与史**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张*因与被上诉人史**租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第139号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张*及其委托代理人魏**、被上诉人史**及其委托代理人黄**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审被告辩称

被告史宣敏辩称，原、被告之间并不存在所谓的租赁合同关系，讼争房屋及车位系被告购买，每月缴纳的款项为按揭款。原告主张所谓的违约金及相应损失无事实和法律依据。即使存在原告所谓的租赁合同关系，原告的诉请也超过了诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

一审法院查明

经审理查明，2012年12月，史**因与张*所有权确认纠纷一案，向成都市锦江区人民法院提起诉讼，请求确认位于成都市锦江区天仙桥南路28号2栋13楼1305号住宅、位于成都市锦江区天仙桥南路28号2栋-2F楼26号车位归史**所有。锦江区人民法院以（2013）锦江民初字第141号民事判决驳回了史**的诉讼请求。史**其后向成都**民法院提起上诉，成都**民法院以（2013）成民终字第5542号民事判决驳回了史**的上诉，维持了原判。现位于成都市锦江区天仙桥南路28号2栋13楼1305号住宅、位于成都市锦江区天仙桥南路28号2栋-2F楼26号车位的登记所有权人为张*。

史**占有使用上述讼争房屋及车位至2011年7月。2011年7月，张*与史**因讼争房屋权属问题发生纠纷，成都市公安局锦江区分局就史**被非法侵入住宅一案及史**被盗窃一案进行了立案调查。2012年1月21日，成都市公安局锦江区分局合**出所出具函件一份，载明：2011年7月11日，张*与史**因锦江区天仙桥南路28号秀水苑1305号的房屋权属问题发生纠纷，当事双方都想保留房门钥匙，无法协调，为避免矛盾激化，根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第六条“化解社会矛盾，综合治理的目的出发”由合**出所暂时代为保管钥匙，并告知双方当事人通过民事司法诉讼来主张自己的权利。经我所到成**管局查明，锦江区天仙桥南路28号秀水苑1305号房屋权属证书登记人为张*。故现将房屋钥匙交予张*本人。2011年8月3日，成都市公安局锦江区分局以没有犯罪事实为由撤销了史**被非法侵入住宅案。2012年5月15日，成都市公安局锦江区分局以没有证据证明有犯罪事实为由撤销了史**被盗窃案。

另查明，在2000年3月至2008年7月期间，史**每月存入1900元至2800元不等的金额到张*用于归还建设银行购房贷款的银行账户，其中2008年3月存入2800元，2008年2月、4月至7月期间为每月存入2700元，2008年8月至10月未存款，2008年11月6日，史**最后一次存入4300元。

2004年8月至9月期间，张*自行缴纳了房屋的物管费及相关水电费。2011年7月至2012年2月期间，张*缴纳物管费1378.4元（2011年7月至2012年2月共计8个月，每月172.3元）、水电费94.6元（2011年7月）、电梯更换费861元（2011年8月）。

张*于2012年7月向锦**院第一次提起要求史**支付租赁费用的诉讼。

另再查明，张*曾经就与史**之间的民间借贷纠纷案件，向成都市金牛区人民法院提起诉讼，要求史**偿还借款9.5万元及利息。

现张*以史**未支付2008年10月至2012年1月期间的租金为由，诉讼至原审法院，要求史**按每月2700元的标准支付41个月的租金加上史**欠付的1100元，共计111800元、违约金8100元及欠缴的2011年7月至2012年1月期间的物管费1378.4元、水电费94.6元、电梯维修费861元等。

上述事实，有原告提交的原告的身份证、被告的常住人口详细信息、房屋及车位所有权证、（2013）成民终字第5542号民事判决书、（2012）金牛民初字第6016号民事判决书、借条、原告建设银行账户明细查询单、房屋物管费、水电费、电梯更换费收据、2004年7至9月房屋物管费、水电费收据、合**出所于2012年1月21日出具的函件、撤销案件决定书、传唤通知书、被告刑事控告书，被告提交的案涉房屋的购房合同以及按揭贷款、委托扣款协议等证据，原审法院依职权查明的事实以及原、被告当庭的陈述在案为证。关于原告提交的房屋出租合同、车位租赁合同、房产租赁合同，其系用以证明张*在2012年3月收回房屋后将房屋对外出租，租金标准为房屋每月3600元，车位每月350元的事实，被告对其不予认可，原审法院认为，仅凭上述证据，尚不足以证明原告的主张，故本院对其不予采纳。原告提交的证明分别于2009年9月12日、2010年9月19日、2011年7月26日向被告收房和催收租金的录像资料，被告对其不予认可，原审法院认为上述证据不符合证据的真实性、合法性、关联性，故对其不予采纳。关于被告提交的借款单、暂时借用现金凭证，因与本案不存在关联性，故原审法院对其不予采纳。关于被告提交的2002年3月3日由原告出具的承诺书，因系复印件，不符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院对其不予采纳。

张*在原审中的诉讼请求是：1、判令史**支付房租111800元（2700元／月×41个月＋1100元）、违约金8100元（2700元／月×3个月）、2011年7月至2012年1月所欠的物管费1378.4元（172.3元／月×8个月）、水电费94.6元、电梯维修费861元；2、判令史**赔偿损失（自2008年9月21日起按应付租金总额的同期银行贷款利率分期计算至清偿为止）。本案诉讼费由史**承担。

一审法院认为

原审法院认为，根据生效判决确认的事实，张*系位于成都市锦江区天仙桥南路28号2栋13楼1305号住宅、位于成都市锦江区天仙桥南路28号2栋-2F楼26号车位的所有权人。张*主张其与史**于2004年10月起就上述住宅及车位的租赁问题达成了口头租赁协议，双方成立不定期租赁关系，理应提交相应的证据予以证明。但是，史**对张*的上述陈述并不认可，并表示其占有使用上述房屋及车位期间，按月支付至张*账户的款项系房屋按揭款，张*主张上述款项系房屋租金，但仅凭其提交的银行转款凭据等证据，尚不足以证明其与史**之间成立事实上的房屋租赁合同关系。张*现诉讼主张要求解除与史**之间的租赁合同关系、并要求史**支付2008年10月至2012年1月期间的房屋租金，其提交的证据尚不足以证明其主张，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，张*理应承担不利后果，原审法院对张*要求解除与史**之间的租赁合同关系、并要求史**支付2008年10月至2012年1月期间的房屋租金的诉讼请求，不予支持。

根据查明的事实，史**实际占有使用房屋及车位至2011年7月，虽然原审法院对张*主张双方成立不定期租赁关系的理由未予确认，但在上述期间内产生的物管费172.3元（2011年7月）、水电费94.6元（2011年7月），属史**占有使用房屋及车位发生的应由其自行承担的费用，史**应予支付。因原审法院认定史**尚欠张*物管费、水电费未予支付，故原审法院酌定史**应自2011年8月1日起按中**银行同期贷款基准利率标准向张*支付资金占用损失款至实际付清之日止。因2011年8月至2012年1月期间，史**并未再占有使用房屋及车位，故张*要求史**支付该期限内所发生的物管费及电梯更换费用，于法无据，原审法院不予支持。因张*与史**之间就违约金的支付问题并未作出约定，故张*要求史**支付违约金，不符合事实与法律，原审法院不予支持。关于史**辩称的张*的诉讼已过时效的问题。根据查明的事实，张*于2012年7月向原审法院第一次提起要求史**支付租赁费用的诉讼，其提起诉讼的行为产生诉讼时效中断的效力，故史**辩称张*的诉讼已过时效，不符合事实与法律，原审法院不予确认。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决史**于判决生效之日起十日内向张*支付尚欠物管费172.3元、水电费94.6元，共计266.9元，并支付资金占用损失款（以欠款总额为基数，按中**银行同期贷款基准利率标准，自2011年8月1日起支付至实际付清之日止）；驳回张*的其他诉讼请求。案件受理费1175元，由史**承担50元，张*承担1125元。

上诉人诉称

宣判后，原审原告张*不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，改判支持其在原审中的全部诉讼请求。其主要上诉理由是：张*是案涉房屋的产权人，除租赁关系外，史**并无其他理由占有使用案涉房屋。原审判决驳回张*的诉讼请求属于认定事实不清，适用法律错误。

被上诉人辩称

被上诉人史**答辩称，张*与史**之间不存在所谓的租赁关系，案涉房屋系史**购买，虽然在确权诉讼中史**的诉讼请求被驳回，但并不能就此认定每月史**支付的按揭款系租金，在租赁关系不存在的情况下，不存在相应的利息。

本院查明

本院经二审查明，史**从2000年3月至2004年9月每月向案涉房屋按揭账户存入1900元，2004年10月至2005年2月期间每月存入2300元，2005年3月至2008年1月每月存入2500年，2008年2月至2008年7月每月存入2700元，2008年11月存入4300元。

本院经二审查明的事实与原审查明事实一致。

本院认为

本院认为，张*与史**之间是否存在房屋租赁合同关系，史**是否应向张*支付房屋租金及违约金，是本案二审中的争议焦点。根据本案已查明的事实，张*系案涉房屋登记的产权人，史**对案涉房屋进行了装修，从2000年3月至2008年期间每月向案涉房屋的按揭账户存入一定款项作为按揭扣款，并从2000年7月起占有使用案涉房屋至2011年7月双方发生纠纷，现张*诉请史**从2008年起按每月2700元支付租金，并支付违约金8100元，但并未提交确实充分的证据证明双方存在合法有效的房屋租赁关系，故其提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原审法院判决驳回其该项诉讼请求并无不当，本院依法予以支持。张*上诉称除租赁关系外，史**并无其他合法理由占有使用案涉房屋，原审法院对双方间存在口头租赁协议未予认定，属于认定事实不清，适用法律错误。对此本院认为，虽然史**未提交确实充分的证据证明其占有使用案涉房屋存在其他依据，但不能就此推定其与张*间建立了租赁合同关系。张*作为主张租赁关系成立并提起本案诉讼的一方主体，应承担证明双方间租赁关系成立的举证责任。现因其并未提交足以证明双方间建立房屋租赁关系的证据，其关于原审法院认定事实不清，适用法律错误的上诉主张，因与本案查明事实不符，本院对其上诉主张不予支持。综上，原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费2744.68元，由上诉人张*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月八日