原告李**诉被告张**、何**、张*、罗**买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**诉被告张**、何**、张*、罗**买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谌臻适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李**及其委托代理人赵**与被告何**及被告张**、何**、张*、罗**的共同委托代理人钟*正到庭。本案缺席审理，现已审理终结。

原告诉称

原告李**诉称：2001年原告与被告张**之父张**达成协议，李**向张**支付22万元人民币，张**用于修建绵阳市游仙区小枧沟镇的400平方米房屋。待修建好后，张**将该房屋四楼的全部房子折价22万元卖给李**。事后，李**分期向张**支付了22万元人民币，张**已按约于2004年将该房交付李**，并于2007年补签购房合同。2012年，张**因病去世，2013年上述被告强行将原告的该楼房撬门换锁并将其出租他人使用。同时，被告向游仙区人民法院诉讼主张该购房合同无效，且同时对外欲高价销售该房。现该院已作出（2013）游民初字第7439号民事判决书确认该购房合同无效。原告诉请法院判令：1.被告返还人民币22万元，并赔偿原告损失78万元人民币（根据房屋差价计算），合计100万元。2.被告承担本案一切诉讼费。

被告辩称

被告张**、何**、张*、罗**共同辩称：1.被告张**、张*书面声明放弃对案涉房屋的继承权，不应作为本案被告。2.原告诉称的22万元其实是张**向原告借贷的债务本金16万元及按超过四倍银行利率标准计算的利息，并不是购房款。3.原告诉称的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，且已经被法院确认为无效合同，所以原告请求被告赔偿损失78万元，没有事实依据。请求法院驳回原告诉请。

本院查明

经审理查明：2007年2月13日，张**（甲方，已于2012年11月2日亡故，系被告张**、张*之父；被告何**之夫；被告罗**之子）与原告李**（乙方）签订《房屋买卖协议》，其内容载明：“一、甲方自愿将位于游仙区**小枧中学侧的两套房屋及房屋所占范围内的土地使用权出售给乙方。（具体位置在小枧镇的一幢楼房第四层楼的两套房屋）靠街一套建筑面积180.63平方米，另一套建筑面积198.27平方米。二、该楼层两套房屋的买卖价格共计为22万元。三、甲方向乙方移交房产、提供该售房土地使用情况相关资料后，乙方一次性付清给甲方22万现金。四、甲方必须负责办理好该两套住房的土地使用证、房产证等相关手续，办证所产生的工本费和办证时政府行为所增加的土地使用费由甲、乙双方共同承担。五、由于该房屋办理产权过户手续需要一定时间，甲方在收到房款之后至房屋产权过户转移到乙方或乙方指定的人名下之前甲方不得反悔。如在此期间甲方反悔，即视为甲方违约。如甲方违约应向乙方支付该房屋总价款项30%的违约金，并同时承担从甲方收到乙方交纳购房款之日起，按月息3%的利率计算该购房款的资金利息支付给乙方，直至甲方将购房款全额返还给乙方为止。六、本协议签订后，甲、乙双方原签订的购房协议作废。甲、乙双方都应当全面履行本协议各条之规定。如一方不履行任何一条规定，均属违约，违约方应向另一方按本协议第五条规定支付违约金及资金利息。七、双方签订协议后，如有分歧首先双方本着互谅互让协商解决分歧。如协商不成，任何一方均可向不动产所在地人民法院诉讼解决纠纷。八、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，双方签字后生效。”2007年2月15日张**向原告李**出具收条一张，载明：“今收到李**名下购小枧4楼两套住房款220000元正（贰拾贰万元正）”。

本院认为

2013年10月22日，何**、张**、张*、罗**共同起诉李**，要求确认李**与张**于2007年2月13日签订的《房屋买卖协议》无效。绵阳市游仙区人民法院作出（2013）游民初字第7439号《民事判决书》，载明“经审理查明：……绵阳市公安局游仙区分局小枧派出所出具的证明，载明张**与张**父女关系，但张*及被告何**均主张*并非张**的女儿，且张*出具“弃权书”明确表示愿意放弃对张**的遗产继承权，故本案不再追加张*为被告。……本院认为，涉案房屋土地系集体建设用地，被告李**又系城镇居民非该集体经济组织成员，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，张**与被告李**签订的《房屋买卖协议》违反法律禁止性规定，该协议无效。……判决如下：张**与被告李**于2007年2月13日签订的《房屋买卖协议》无效”。该判决现已生效。

裁判结果

四被告提交了2006年1月3日由原告出具的借条一份“今借到李**名下现金160000.00元正”，并以此为据主张张**与原告实为借贷关系，因借款本金及超高利息与购房款22万元恰好相当，可以显示双方是为了保证还款才签订的《房屋买卖协议》，该协议并非双方真实意思表示。原告对该借条真实性予以认可，并陈述该16万元借款已经折抵为购房款，不足部分6万元以现金补足。

原告为了证实《房屋买卖协议》无效给其造成的损失，提交了以下证据：1.（2014）涪民初字第1309号判决书一份，显示当事人签订《合伙建房协议》在所购宅基地上建房，诉请分割所建房屋售房款，法院判决未认定《合伙建房协议》或房屋出售行为无效，仅以无证据证实房屋出售属实为由驳回。证明集体土地建房具有市场流通价值。2.《合伙建房协议》复印件两份，显示位于绵阳市涪城区新庙社区的宅基地建房两套总价分别为26.3万元（面积不明）、31.85万元（面积120平方米，单价为2654元／㎡）。3.合作建房合同复印件一份，显示位于游仙区游仙镇芙蓉村芙蓉小区的宅基地建房总价为2592元／㎡。4.商品房买卖合同复印件两份，显示位于游仙区三星路161号的兴发.枫叶绿洲的商品房分别为4298元／㎡、3960元／㎡。

案件审理过程中，委托绵阳众益**有限公司就“与绵阳市游仙区小枧沟镇同地段的商品房（两证齐全）从2007年2月至今的增值比率进行评估”，该公司作出绵众益房咨（2015）字第31号《房地产咨询报告》，但报告选取代表案例即为案涉房屋（系集体土地建房），不符合委托事项要求。经函告后，该公司于2015年6月30日复函载明“一、作为房地产评估必须是明确的标的物，且在小枧沟镇同地段不能收集到可比案例。二、若按贵院建议将案例选取地扩大到游仙区内，由于可能价格差异较大，当事人必然又提出异议。综上所述，我公司研究后认为，我公司无法完成贵院的委托”。

另查明：依据绵阳市住房和城乡建设局房地产交易信息平台数据汇总，绵阳城区商品房住房成交均价：2009年为3412元／㎡，2015年1-6月为4524元／㎡。被告张*、张**均出具书面《声明书》，明确表示放弃张**所遗留财产的继承权。

以上事实有原、被告当庭陈述、当事人身份信息、民事判决书、借条、声明书在卷证实，足以认定。

本院认为：原告李**与张**于2007年2月13日签订的《房屋买卖协议》，已经本院生效判决确认为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，张**因该协议取得的财产应予返还。对于原告李**因《房屋买卖协议》无效受到的损失，由于原告与张**均应知晓导致《房屋买卖协议》无效的事由，但张**作为出让方在交易中更具主动性及掌控权，其对合同无效担负较大过错，应承担赔偿责任份额为60%。

现张**已亡故，对于其应承担的债务，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”之规定，应当由其继承人以张**遗产价值为限予以清偿。经查，四被告为张**第一顺位继承人。被告张*、张**当庭提交书面声明放弃继承，原告对此提出异议，但并未举证证明被告张*、张**已经实际参与了遗产分割，故其主张不能成立。被告张*、张**不承担张**债务的清偿责任。而被告何**、罗**应当以张**遗产价值为限清偿张**应承担的债务。

关于应向原告返还的张**基于该《房屋买卖协议》取得的财产数额的认定。张**于2007年2月15日出具的收条足以证实原告已向张**支付了房屋价款22万元。被告主张该22万元系由16万元借款及其按月利率3%计算的超高利息组成，并提交了张**于2006年1月3日向原告出具的16万元借条一份。虽然原告认可该16万元借款确实折抵为购房款，但余下6万元系以现金补差形式实际支付给张**，这一观点有张**出具的22万元购房款收条佐证。被告主张6万元系由利息折抵仅凭推论，缺乏证据支撑，不能成立。故被告何**、罗**应以张**遗产价值为限向原告返还的购房款金额为22万元。

关于原告李**因《房屋买卖协议》无效而遭受损失数额的认定。《房屋买卖协议》无效主要给原告造成信赖利益损失，即丧失了同时段与他人订立有效合同，用案涉房屋价款另行购得相应面积商品房的机会，则该相应面积商品房的增值部分即为原告的损失，而并不是将案涉房屋的增值部分作为原告损失认定依据。原告主张：以当前周边商品房交易单价减去案涉房屋交易单价为标准，计算案涉房屋增值金额作为其损失认定。该主张缺乏合理性，且于法相悖，不予支持。现由于评估机构无法取得适当的参照案例完成同期同地段商品房增值率数据计算，故根据2009年度及2015年上半年绵阳城区商品房住房成交均价情况，计算绵阳城区商品房住房年平均增值率为：5.014%【（4524元-3412元）÷3412元÷6.5年】，参照该数据酌情确定2007年2月至今同地段房屋增值率为：5.014%×8.5年=42.619%，从而确定原告损失计算为：22万元×42.619%=93761.8元。张**继承人作对原告损失承担60%的赔偿责任，即应向原告赔偿93761.8元的60%，即56257元。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：

一、被告何**、罗**以继承张会兵遗产价值为限，向原告李**返还购房款22万元并赔偿损失56257元。

二、驳回原告李**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案减半征收案件受理费6900元，由原告李**承担4900元，由被告何**、罗**承担2000元。本案诉讼保全费5000元，由原告李**承担3550元，由被告何**、罗**承担1450元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年七月二十一日