徐**与彭山县百货公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告徐**与被告彭山县百货公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法由代理审判员魏**适用简易程序公开开庭进行审理。原告徐**及委托代理人刘**、刘*，被告彭山县百货公司法定代表人杨**及委托代理人李发扬，均到庭参加了诉讼。现已审理终结。

原告诉称

原告徐**诉称，1997年12月12日，原告与被告签订《房地产买卖契约》，并于同年12月14日在彭**证处办理了公证。此《房地产买卖契约》中约定被告将位于彭山县小东街集体所有的房地产出售给原告，房产成交价为人民币110000元，原告于1997年7月4日前分三次将房款交付给被告。1997年12月，被告向彭山**管理局递交《出卖房屋申请换办买方房屋所有权证的报告》，2001年6月28日，经彭山**管理局向原告颁发《房屋所有权证》。之后原告多次找到被告要求办理该宗房产的土地证。被告以各种理由推诿，致使原告土地证一直无法办理。故原告起诉来院，请求判令被告履行《房地产买卖契约》约定义务，办理土地使用权转让登记手续并承担过户费用。

被告辩称

被告彭山县百货公司辩称，原、被告之间没有签订《房屋买卖契约》，在1996年1月26日被告与原告之妻杨**签订《转让房屋购置权协议》，被告转让给原告的是该宗房屋的购置权。本案所涉房屋系当时彭**建局换房给被告，彭**建局没有为被告办理土地的初始登记，故被告一直没有该房屋的土地使用权初始登记，且该土地是划拨土地，转让并未得到政府的审批，该合同应为无效合同，被告未取得土地使用权初始登记故无法为原告办理土地使用权转让登记，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，1996年1月12日经被告彭山县百货公司董事会研究决定将位于小东街一号楼一楼15、16号房屋三间（门面两间，内房一间）出售给原告徐**，双方在1997年12月12日签订《房地产买卖契约》于同年12月14日办理了公证，由四川**公证处出具了（97）彭**第0389号《房屋买卖合同（契约）证明书》。在此《房地产买卖契约》中载明：“……三、双方同意于一九九六年一月廿十日由甲方（彭山县百货公司）将上述房地产正式交付给乙方（徐**）。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。……”1997年12月19日彭山县百货公司向彭山**理局递交彭*（97）字第12-18号《出卖房屋申请换办买方房屋所有权证的报告》，申请转办原告的房屋所有权证。2001年6月28日彭山县人民政府向原告发放了彭山**鸣镇字第P-01043012566号房产证，上载明原告徐**为本案所涉房屋的所有人。

另查明，彭**货公司无位于小东街的土地登记情况。

以上事实有房产证、公证书、报告、土地登记卡、转让房屋的购置权协议等以及原、被告在庭审中的陈述在案佐证。

本院认为

本案诉争焦点如下：其一、原、被告所签订的《房地产买卖契约》是否有效？本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定未办理物权登记，并不影响合同效力，且我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，而根据原告所有的房屋所有权证证明原告已取得该房屋的所有权，原、被告所签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，且已实际履行，故被告关于合同无效的辩称本院不予采纳。被告辩称本案所涉房屋在转让时是转让的购置权，被告所举证据为《转让房屋购置权协议》，但此协议上载明相关房屋的地点在小北街1号楼，与本案查明事实不符，故被告的辩称本院不予采纳。

其二、原告主张被告为其办理土地使用转让登记手续的请求是否应得到支持？本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，在本案中原告已取得房屋所有权证，故该房屋占有范围内的土地使用权已实际转让给原告。而原告并无证据证明本案所涉房屋相应的土地使用权登记在被告名下，故原告诉求被告为其办理土地使用权转让登记手续的主张，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告徐**的诉讼请求。

本案受理费100元，由原告徐**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年四月十日