宋**与廖**、周**、廖**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告宋**与被告廖**、周**、廖**、第三人赵*房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员邓**任审判，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告宋**及其委托代理人程**、谢*，被告的委托代理人左**，第三人赵*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告宋*书诉称，三被告系亲属关系。被告廖**、周**系廖**（已故）之父母。被告廖**系廖**之子。2011年经第三人介绍原告与廖**签订了《售房合同》，约定：廖**将其位于都江堰市逸水青城房屋1套以售价22万元出售给原告。同年5月25日，原告依约给付廖**人民币87150元，并按照合同约定支付了廖**所欠银行的按揭尾款。约定最后向廖**支付的1万元，原告已支付5000元作为廖**的保险费。2013年6月7日廖**取得该房屋所有权证。根据双方售房合同约定廖**在取得房屋产权证、土地证后应配合原告办理房屋过户登记手续。因廖**不幸去世，三被告作为其合法继承人，原告多次催促三被告依约履行义务未果，遂向法院起诉。请求判决：1、确认原告与廖**签定的房屋买卖合同有效。2、位于都江堰市逸水青城房屋1套归原告所有。3、被告立即协助原告办理房屋所有权过户手续。2、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告廖**、周**、廖**辩称。三被告未与原告签订过售房合同，不是合同相对人，不是本案适格主体。原告的购房款项未支付完结。故请求法院依法判决。

第三人赵蓉述称。对原告与廖**之间的房屋买卖行为无异议。原告已依约履行了给付义务，三被告作为廖**的合法继承人应当协助原告办理房屋过户登记等手续。

本院查明

经审理查明，被告廖**与被告周群芳系夫妻关系，廖**系其子。被告廖**系廖**与彭*之子。1999年3月11日彭*与廖**在都江堰市民政局登记结婚。2009年6月26日双方在都江堰市民政局办理离婚登记手续。同日，双方签订了《离婚协议》，约定：1、所有财产归女方和子女所有。2、无共同债权、债务。3、房屋男方有居住权，铺面男方有使用权。2010年12月27日双方在都江堰市民政局登记结婚。2012年5月3日双方在都江堰市民政局登记离婚。当天，双方签订了《离婚协议》，约定：无共同财产、债权、债务。廖**于2014年去世。2009年8月30日廖**与成都**限公司签订《商品房买卖合同》，约定廖**购得位于都江堰市逸水青城房屋1套。总房价为196000元，首付款为人民币66000元，余款13万元，买受人以向中**银行申请20年7成按揭贷款的方式进行支付。次日，中**银行股份有限公司都江堰支行向购房人廖**贷款13万元。抵押期自2009年8月31日至2029年8月31日。2011年5月24日，廖**与原告宋**在都江堰市公证处办理了（2011）都证字第3XX1号公证书，委托原告宋**办理按揭购买都江堰市逸水青城房屋的相关事宜。次日，廖**作为甲方与原告宋**作为乙方、丙方（中介方赵*）签订了《售房合同》，约定：1、甲方廖**将位于都江堰市逸水青城房屋1套以售价22万元出售给乙方（原告）。2、甲方欠银行按揭的尾款122850元，由乙方还款。3、公证书办理后乙方向甲方支付87150元，房产证、土地证过户后乙方再向甲方支付余额1万元。其中补充条款约定：此房的产权证、土地证取得后，甲方无条件提供办理此房的相关手续，配合乙方办理过户或公证手续。合同签订当日，廖**向原告出具了收条一张，载明：今收到宋**购逸水青城购房款总价22万元。除去银行欠款122850元由宋**支付银行，廖**收到原告购房款87150元，余款1万元在房产证、土地证过户后结清。2011年6月7日，该房取得都房权证监证字第0X8号房产证，房屋登记为廖**单独所有。建筑面积54.57平方米。2014年9月4日，廖**在银行的按揭贷款全部结清，现该房由原告宋**居住使用，房屋所有权证由原告宋**管理。因该房一直没有办理过户登记手续，原告遂诉至本院，要求：1、确认原告与廖**签订的售房合同有效。2、判令该房归原告所有。3、判令被告协助原告办理相关房屋过户登记手续。

上述事实，有原告的陈述及被告、第三人的答辩，身份证、亲属证明、结婚证、离婚证、《离婚协议》、《商品房买卖合同》、收条、公证书、《售房合同》、协议、证明、《商品房买卖合同》、银行还款凭证、注销按揭信息申请、都房权证监证字第0X8号房屋所有权证等证据为证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，1、被告廖**、周**、廖**是否系本案适格被告。本案中，因所涉房屋的权属人系廖**，其死亡后，按照《中华人民共和国继承法》第三条规定“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”第十条规定，“遗产按照第一顺序由其配偶、子女、父母继承。”因廖**死亡时，已与其妻彭*离婚，故被告廖**、周**、廖**系其法定继承人。

2、原告与廖**之间的房屋买卖行为是否有效。廖**与其妻彭*于2009年6月26日离婚后，廖**于同年8月30日独自购买了房屋1套，并于2011年6月7日将该房屋的权属登记为所有权人廖**。原告提供了结婚证、离婚证、《商品房买卖合同》、都房权证监证字第0X8号房屋所有权证等证据证实。被告对以上证据无异议，本院对该组证据证明的事实予以确认。原告与廖**签订的《售房合同》均系双方真实意思表示，且不违背相关法律规定，该合同依法成立。按照协议的约定，原告已付清房屋按揭款，廖**已实际取得该房屋的所有权，并进行了权属登记。故原告要求三被告依约协助原告办理房屋登记过户手续的主张，本院应予支持。三被告主张其不是本案适格主体，原告未结清购房款，但未向本院提供证据证明其主张的事实，本院不予采信。

3、原告基于其同廖**房屋买卖合同主张权利，本案系房屋买卖合同法律关系，原告取得物权前提需有效的合同和房屋所有权登记，故本案中对原告要求办理案涉房屋的过户登记予以支持，对其诉请确认房屋所有权不予支持。据此，依照《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告宋**与廖**签定的房屋买卖合同有效。

二、被告廖**、周**、廖**于本判决生效之日起十日内协助原告宋**办理位于都江堰市逸水青城住房1套的过户登记手续。

三、驳回原告宋**的其它诉讼请求。

案件受理费4700元，减半收取2350元，由被告廖**、周**、廖**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年四月十五日