四川省金**有限公司与安岳**有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人四川省金**有限公司（简称金鑫大酒店）因与被上诉人安岳**有限公司（简称德盛电器）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省乐至县人民法院（2015）乐至民初字第1412号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金鑫大酒店委托代理人邹**，被上诉人德盛电器委托代理人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原判查明，2011年5月23日，原被告签订《租赁合同》。合同约定：被告租赁原告所有的位于乐至县仲弘街《帅乡食府》1—4楼营业用房（产权证号为20031135、20031136、200502936、面积2374.92㎡）经商，租赁范围包括营业用房，酒店名称，经营项目，水、电、气及其酒店内餐饮、住宿、茶房等设施设备。租期6年，即从2011年7月1日起至2017年6月30日止。租金第1—5年每年为65万元，第6年租金为70万元；第一年租金由被告在合同签字生效时一次支付完毕，以后每年的租金，在每年签订合同期的前一个月10日内一次性支付；财产处置以酒店现状以及所有的物品，用品及其饰品约定一次性折价20万元，由被告自行处理，在合同签字生效时一次性付完（不再列清单，以现状为准）；合同总额为415万元。被告租赁用于经营家电，电脑，手机或服装等；违约责任约定：任何一方违反合同，除应赔偿因违约给对方造成的直接损失外，还应承担合同总额30％的惩罚性违约金。合同签订后，被告按合同约定履行义务至2014年度，现被告以经济下滑等原因要求原告减少租金，双方未达成合意，被告未按照合同约定向原告支付2015年租金，引起本案诉讼。另查明，2015年6月11日中**银行发布的同期贷款年利率为5.1％。

一审法院认为

原判认为：原被告签订的《租赁合同》系双方在平等、自愿基础上形成，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告将租赁物交付被告，被告未按协议履行给付租金义务，应承担相应的法律责任，故原告要求被告按合同约定给付2015年租金的请求成立，予以支持。被告未按合同约定时间履行给付租金义务，其行为构成违约属实，但被告违约非主观意愿，确系经济下滑，经营困难的大环境所致，对此，原被告在起诉前均有共识，原告曾自愿每年调降5万元租金，正因原被告就调减租金未能达成合意，引起本案纠纷，并非原告主观故意所致，不构成根本性违约，故原告要求被告给付违约金的主张，根据前述原因及原告的实际损失，从被告应给付租金之日即从2015年6月11日起至给付完毕之日止，按中**银行发布的同期贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、由被告安岳**有限公司在本判决生效后10日内向原告四川省金**有限公司给付2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金65万元及以该65万元为基数从2015年6月11日起至给付完毕之日止年利率5.1％计算的违约金。二、驳回原告四川省金**有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

宣判后，金**酒店不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。被上诉人有违约行为，且构成根本违约。按《租用合同》的约定，被上诉人第一年度租金由被上诉人在合同签字生效时一次支付完毕，以后每年的租金，在每年签订合同期的前一个月10日内一次性支付，方能继续经营。因被告未按照合同约定的租金数额和期间内向上诉人支付租金，构成违约，且因被上诉人的违约行为导致上诉人不能实现《租赁合同》的目的，故被上诉人的违约行为构成根本违约。原审判决以非被上诉人主观故意、合同当事人协商减租而认定不构成根本违约是认定事实的错误。二、判决结果错误。原审判决支付2015年度租金的判决结果正确。但以上诉人应收租金数额并按照利率计算违约金错误。如前所述，被上诉人构成根本违约，且《租赁合同》约定的是惩罚性违约金，即便被上诉人在一审程序请求人民法院调低违约金，但原审判决以年利率计算违约金有悖我国《合同法》对惩罚性违约金的规定。即使按照年利率计算违约金，原审判决确认的起算点也错误。按照双方的约定，每年签订合同期的前一个月10日内一次性支付。合同和签订时间是2015年5月23日签订，若提前一个月10日内付房租，也不应晚于次年的4月22日前，故原审判决自2015年6月11日起按照年利率的标准计算违约金错误。上诉人认为，本案应当按照惩罚性违约金的法律规定判决被上诉人向上诉人承担违约金。综上所述，原审判决认定事实部分错误，判决结果部分不当，请求撤销原判违约金的判决部分，改判由被上诉人支付上诉人违约金，以未交租金年租金的10%来计算，为6.5万元。

被上诉人辩称

德盛电器答辩称：第一，一审正确，请维持原判。第二，上诉人本次上诉和一审陈述的理由，双方合同符合解除的条件，应当解除。第三，我们另案向乐至法院申请了合同解除的诉讼，所以我们申请中止本案诉讼。

二审中，被上诉人提交了中止审理申请书及向乐至法院另案提起诉讼的起诉状及受理案件通知书及交款通知书。

上诉人对真实性无异议。

双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。

二审另查明，2016年2月25日，德盛电器向乐至县人民法院提起诉讼，请求判令解除与金鑫大酒店2011年5月23日签订的《租赁合同》。二审查明的其余事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为

本案争议焦点：本案是否应当中止诉讼？原判从2015年6月11日起至给付完毕之日止，按中**银行发布的同期贷款利率5.1％计算违约金是否正确？

本院认为：一、关于本案是否应当中止诉讼的问题。本案一审是根据上诉人金*大酒店的主张判决被上诉人支付2015年7月1日至2016年6月30日的租金65万元，且被上诉人德盛电器至今仍在使用租赁物，无论合同解除与否，德盛电器都应履行支付65万元租金的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的……”的规定，本案不存在必须以另一案的审理结果为依据的情形，故对被上诉人德盛电器要求中止本案诉讼的申请本院不予准许。二、关于原判从2015年6月11日起至给付完毕之日止，按中**银行发布的同期贷款利率5.1％计算违约金是否正确的问题。本案中，双方产生纠纷的原因是德盛电器要求降房租，双方协商不成的情况下，德盛电器未按合同约定支付房租，双方当事人签订的《租赁合同》约定“……二、租赁期限1、租期6年，即从2011年7月1日起至2017年6月30日止。2、本合同租赁期限为不变期限，租赁期满后，只要甲方仍然对外出租，同等条件下乙方享有优先承租权。三、租金及付款期限和方式1、1--5年每年为陆拾伍万元，第六年租金为柒拾万元正。2、第一年租金由乙方在合同签字生效时一次支付完毕，以后每年度的租金，在每年签订合同期的前一个月10日内一次性支付，方能继续经营……6、本合同的总额为人民币肆佰壹拾伍万元正……十一、合同的变更，解除与终止在租赁期限中，因不可抗拒的因素出现，（如国家政策，自然灾害）等，双方共同协商终止本合同的履行。十二、违约责任甲乙双方任何一方违反本合同，除应赔偿因违约给对方造成的直接损失外，还应承担合同总额30％的惩罚性违约金”。根据以上约定，德盛电器未按约定履行给付租金的义务，已构成违约，应承担合同总额30％的惩罚性违约金，金*大酒店在二审中降低了违约金的请求数额，即请求以未交年租金的10%来计算违约金为6.5万元，该请求未超过合同约定，本院予以支持，一审法院从2015年6月11日起至给付完毕之日止，按中**银行公布的同期贷款利率计算损失不当，本院依法予以纠正。综上，上诉人金*大酒店的上诉理由成立，对其请求本院予以支持，原判认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金的计算不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持四川省乐至县人民法院（2015）乐至民初字第1412号民事判决第二项，即“驳回四川省金**有限公司其他诉讼请求”；

二、变更四川省乐至县人民法院（2015）乐至民初字第1412号民事判决第一项“由被告安岳**有限公司在本判决生效后10日内向原告四川省金**有限公司给付2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金65万元及以该65万元为基数从2015年6月11日起至给付完毕之日止年利率5.1％计算的违约金”为“由安岳**有限公司在本判决生效后10日内向四川省金**有限公司给付2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金65万元及违约金6.5万元”。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审受理费21855元，由四川省金**有限公司负担10000元，安岳**有限公司负担11855元；二审受理费200元，由安岳**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十四日