苏某某诉刘*房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告苏某某诉被告刘*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月20日立案受理后，依法由审判员彭**独任审判，于2015年9月28日公开开庭进行了审理。原告苏某某的委托代理人余*，被告刘*的委托代理人唐*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告苏某某诉称：原告依法承租了位于乐山市市中区徐家扁嘉州花城2期2号楼两间门市用于经营教育培训机构。因原告同时在城区其他地段经营教育培训机构，经原、被告双方协商，原告将上述门市及经营的教育培训机构整体以先承包再转让的方式交由被告经营。双方于2014年11月20日签订《转让协议书》，约定：“店铺承包给被告后，被告同意代原告履行原有店铺租赁合同中规定条款，并定期缴纳租金和部分转让费等”；“被告承诺每年支付租金和部分转让费，第1年支付房租人民币38000元以及第一部分转让费40000元……”。协议签订后，原告按约将培训机构整体交由被告实际经营至今。被告仅在签订协议时支付定金20000元。被告一直拖欠门市租金和第一年培训机构转让费，已致培训机构所租用的其中一间门市的房东起诉解除租赁合同。请求判决：一、被告履行协议内容，向原告支付第一年度房租38000元和承包转让费40000元，扣除其已付的20000元定金后，被告还应支付58000元；二、判令被告承担违约责任，暂定金额2000元；三、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告刘*辩称：原告未经房屋所有权人同意，擅自与被告签订房屋转租合同，现房屋所有权人已于2015年5月12日起诉要求解除与原告的房屋租赁合同。如该合同解除，则被告与原告签订的转租合同也应终止，本案应中止审理。原、被告双方签订的转租协议并未明确约定房屋租金的支付时间，约定支付租金时间由双方协商确定，因此被告不存在违反租赁合同的行为，也不应支付违约金。被告已于2014年11月20日向原告支付20000元定金，此款已转化为房屋租金。

本院查明

经审理查明：2014年11月20日，原、被告签订《转让协议书》，约定：1、原告将位于乐山市市中区徐家扁嘉州花城2期2号楼1层A、B两间店铺以先承包再转让的方式供被告使用，被告从承包之日起，立即同等享有原告在原房屋租赁合同中所享有的权利和义务；2、被告同意代替原告履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并定期缴纳租金和部分转让费以及该合同所约定的应由原告缴纳的水电费、物管费等；3、被告每年支付原告房租费和部分转让费：第一年支付房租38000元以及第一部分转让费40000元；次年房租按上年房租的10%递增，次年转让费根据被告经营情况灵活支付，但次年及以后每年转让费不低于20000元，不超过80000元；4、被告支付原告房租及部分转让费的时间由双方协商决定；5、如被告未按期缴纳房租及部分转让费导致协议中止，被告承担违约责任，并向原告支付全部转让费的20%作违约金，同时原告收回店铺经营使用权。该协议签订当天，被告向原告支付定金20000元。

审理中，原告撤销主张转让费的诉讼请求。另查明：乐山市市中区徐家扁嘉州花城2期2号楼1层A、B两间店铺系原告从店铺所有人处租赁之后转租给被告的。审理中，原告陈述转租系经过店铺房东口头同意的，但未提供证据证明。乐山市市中区徐家扁嘉州花城2期2号楼1层B号房屋所有人已于2015年5月12日起诉，以本案原告苏某某逾期支付房租和擅自转租为由，请求判决解除租赁合同，腾交房屋并支付占有使用费和违约金。

上述事实，有身份证明材料、《转让协议书》、本院（2015）乐中民初字第315号案件起诉书和《门面租赁合同》及该案受理通知书、双方当事人陈述等证据予以证实。

本院认为

本院认为：原告提出系经过店铺房东同意，将乐山市市中区徐家扁嘉州花城2期2号楼1层A、B两间店铺转租给被告的事实，未提供证据证明，本院不予认定。如原告与房屋所有人之间的租赁合同明确约定不得擅自转租的，则原告转租行为无效。

在房屋所有权人与本案原告的房屋租赁法律关系之中，房屋所有权人以租金为对价将房屋交付与本案原告占有、使用、收益，其收益已经确定，不能再对租赁物进行占有、使用、收益。而本案原告向作为次承租人的被告收取租金，是其占有、使用、收益的形式之一，故本案原告因转租获取的租金，作为原告的使用收益和被告的使用对价是成立的。原告转租行为是否无效和原告与房屋所有权人租赁合同是否解除，不影响本案原告向被告收取租金。

本案中，被告已向原告支付的定金20000元，虽未明确为租金定金还是转让费的定金，但按照双方合同“先承包后转让”的约定条款来看，可确定为租金的定金，在本案中作为预先支付的租金。

鉴于原、被告双方对房租支付期限没有约定，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，现原告要求被告支付第1年租金，本院予以准许。扣减被告已支付的租金定金20000元后，被告还应支付原告18000元。双方约定被告承担违约责任的前提是被告未按期缴纳房租及部分转让费导致协议中止，因双方未约定房租支付期限，对原告主张违约金不予支持。

为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十五条、第二百二十四条、第二百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告刘*在本判决生效后十五日内支付原告苏某某转租乐山市市中区徐家扁嘉州花城2期2号楼1层A、B号两间营业用房从2014年11月20日至2015年11月19日的租金18000元；

二、驳回原告苏某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费650元（已减半），由由原告苏某某承担216元，被告刘*承担434元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月七日