原告刘**诉被告曹*房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘**诉被告曹*房屋租赁合同一案，本院受理后由审判员曹*适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原、被告双方于2013年9月13日签订了《承包合同》。上月被告提出经营困难，要求将门面转让、出租，月余来无果。2015年9月11日被告不按《承包合同》条款执行，将门面装修大部分撤出运走，几十盏灯和开关一个未留，连厕所门都撤走了，因无电和装修被损坏，导致门面无法使用。为维护原告合法权益，起诉来院，请求判令被告按照《承包合同》第二条约定赔偿原告半年承包金16500元；并恢复门面原状和照明。

被告辩称

被告辩称：1、原告为了逃税将租赁合同写成承包合同，其做法应当予以追究。2、《承包合同》约定承包期限暂定五年，这是个临时性约定，实际原、被告是按照一年一租在履行，更何况被告在租赁期届满前二个月已经明确通知原告到期后不再继续租赁了，原告是同意了的，2015年9月11日被告向原告交付了房屋钥匙，被告不存在违约。3、《承包合同》明确约定“如遇政府行为，甲方不承担责任”，现在由于政府的宏观和微观调控，导致市场经济萧条，资金流通困难，既然合同约定了免责条款就应当按照条款执行。4、被告是从前一承租户敖会手上转租的，敖会租赁前是清水房，敖会进行了装饰、装修，为此，被告支付了装饰、装修费。现原告请求恢复原状的诉请不应支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并退还被告保证金2000元。

本院查明

案经审理查明：原告系江油市中坝镇太白中路51号商业用房所有人，原告将该门面对外出租，之前系一经营种子的经营者承租。2011年9月2日，原告（甲方）与敖会（乙方）签订了《承包合同》。该《承包合同》约定：1、甲方同意将诗城路经营部（第五号门面）承包给乙方经营，具体经营项目由乙方自行确定（但危险、违禁品除外），实行独立核算，自负盈亏（经营中往来的债权、债务与甲方无关）。2、承包期暂订五年，从2011年9月12日至2016年9月11日止。承包期内能转包。如遇政府行为，甲方不承担责任，但政府对装修的赔偿应为乙方收入。到期若乙方愿意继续承包经营，可在到期前一个月向甲方提出续包意见。未按时提出续包要求者，甲方可另行转包。一方中途终止合同应向另一方赔偿半年承包金的经济损失。3、年承包费32000元（其中承包费10000元，装修折摊费22000元），签订协议后移交钥匙时一次由乙方向甲方付清承包费……6、门市内安装的门、窗、表、洁具，乙方要多加爱护，如因损坏要负赔偿。如其他设施可另行列交接清单，以双方签字为准……

合同签订后，敖会接手该门面进行了装饰、装修用于画廊经营（浩宸天下画仓）。2013年12月1日，敖会将该画廊以48000元转让给被告继续用于字画经营，2013年9月13日，原告与被告重新签订了《承包合同》，该《承包合同》沿用了原告和敖会签订的《承包合同》，仅在承包期限和承包费上作了改动，将“承包期暂订五年，从2011年9月12日至2016年9月11日止“变更为“承包期暂订五年，从2013年9月12日至2018年9月11日止。”；将“年承包费32000元（其中承包费10000元，装修折摊费22000元），”变更为“年承包费33000元（其中承包费15000元，装修折摊费18000元），”。并在合同最后作了补充“承包期内一、二年不递增，第三年起按照不超过10%递增。每年承包费在使用期前一个月一次付清。”2013年9月13日，被告向原告交付了租房保证金2000元。2013年12月2日，被告补交了租金17000元。2014年8月12日，原告收到被告交付的2014年9月12日至2015年9月11日期间的门面租金33000元。2015年9月11日，被告将房屋钥匙交与原告。2015年9月14日，原告起诉来院，提出如上诉讼请求。

本院认为

本院认为，原、被告所签订的《承包合同》，名为承包，其实质是房屋租赁。该合同在2015年9月11日被告未付2016年度租金，原告接受被告交还的门面钥匙时即已解除，故原、被告双方之间的房屋租赁合同已实际解除。

合同解除并不意味着当事人不能主张违约责任。就本案租赁合同而言，租赁期限暂定五年，并注明了从2013年9月12日起至2018年9月11日止。合同中明确约定“若一方中途终止合同应向另一方赔偿半年承包费的经济损失。”这一条约定是基于租赁合同的稳定性而订立的，其实质是对出租人和承租人的共同的约束和保护。现被告在租赁期限尚未届满前终止合同，依据该约定应当承担违约责任。被告对此提出二点反驳意见：其一，《承包合同》约定“如遇政府行为，甲方不承担责任”。本院认为，此处的“政府行为”应系政策性城市改造和拆迁，绝对不是被告辩称的由于政府的宏观和微观调控，导致市场经济萧条，生意难做。故被告不能以此作为责任免除的理由。其二，被告称“原告对于提前终止合同是知道的，双方已经口头达成协议。”本院认为，原告在被告未按时交纳租金时应当知道被告不再租赁房屋这一事实，但不能以此视为原告放弃了违约责任的主张。故被告理应承担中途终止合同应承担的违约责任。本案年租金33000元，半年租金即是16500元，该约定明显过高，且被告也以不承担违约责任为由提出了抗辩，故本院对违约金依法予以调整。

原告是从前一任承租户敖会处转租该门面的，转租时被告向敖会支付了装饰、装修费，由此取得了画廊装饰、装修的所有权。现原告要求被告恢复原状，却未能就其门面原状提交证据证明，故原告该项诉请求不予支持，且原告理应退还被告房屋保证金2000元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、限被告曹*在判决生效后十日内向原告刘**支付违约金4600元（33000元×20%—保证金2000元）。

二、驳回原告刘**其他诉讼请求。

本案收诉讼费210元，由被告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十日