成都东**有限公司与双流蛟**任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人成**器有限公司（以下简称雷**司）与被上诉人**责任公司（以下简称蛟龙公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2013）双流民初字第3787号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年7月23日公开开庭审理了本案。上诉人雷**司总经理雷**及委托代理人张*、洪*，被上诉人蛟龙公司委托代理人邓**、吴**到庭参加诉讼。本案现已审理终结

一审法院查明

原审法院经审理查明，2004年6月3日，雷**司和蛟**司签订了《工厂费用合同书》。该合同约定：1.由蛟**司向雷**司提供位于成都蛟龙工业港双流园区蛟龙大道9座的工厂（包括地面建筑物、附作物及地面设施、绿化、道路等）。2.蛟**司保证工厂的水电供应。3.工厂物业管理费及基础配套设施使用费按每月7元／平方米计算，超出规划的空地使用费为每月2元／平方米，工厂使用期为20年，使用费单价不变。4.蛟**司交付时间为2004年10月20日，工厂使用费从2004年10月20日起计算；使用费支付方式为每月提前支付下一个月工厂使用费。5.如雷**司未按时付费，蛟**司将按所欠费用金额的日3%收取滞纳金，逾期在5天以上，蛟**司将对雷**司停电、停水，由此造成的损失由雷**司自行承担；对逾期在一个月以上的，蛟**司可终止合同。

同年12月，双方又签订一份《补充协议书》，约定房租自2004年11月18日起计费，计费面积（不含住房部分）：厂房建筑面积3197.7981平方米，厂区超出规划的空地面积2314.76平方米；由蛟**司向雷**司租用的厂房和宿舍供应水、电，并约定了自来水和电费按物价局核定的价格执行（未明确约定价格）；蛟**司厂房虽已交付雷**司使用，但未完工的一些辅助工程（见附页）由蛟**司于2005年前处理完毕。

2005年1月26日，黎**以雷**司的名义在《东方雷神住宿楼收方》单上签字。此单上载明了该住宿楼面积为1188.746平方米。同时，黎**还在此单据上注明该住宿楼属2004年6月3日签订的《工厂费用合同》中延迟交付的部分，2005年1月26日正式交房，租赁费从2005年1月26日起计算。

2010年6月17日，双方再次签订一份《﹤工厂费用合同书﹥的补充协议》，约定：1.自2009年10月20日起，工厂使用费价格在原基础上上调3元／平方米（即为每月10元／平方米），至2014年10月19日止不变；2.本协议与2004年6月3日签订的蛟龙大道9座《工厂费用合同》具同等法律效力，本协议其它未尽事宜仍按原合同执行等。

2010年12月8日，经四川**力公证处公证，雷神公司以国内特快专递的方式向蛟**司寄送了《关于退租宿舍楼的公函》一份，向蛟**司提出退租职工宿舍等要求。

2011年5月起，双方因用电发生纠纷。2011年11月23日，双方签订一份《补充协议》，约定了蛟**司按四川省电网销售电价表价格向雷**司收取电费，并按用电量每月0.101元／度收取综合服务费。此份协议第三条约定：“本协议与2004年6月3日签订的蛟龙大道9座《工厂费用合同》具同等法律效力。本协议其它未尽事宜仍按原合同执行。”

一审法院认为

此后，因雷**司认为双方对工厂使用费已达成协议恢复至《工厂费用合同》中约定的每月7元／平方米，便于2011年12月18日起每月仍按原价7元／平方米向蛟龙公司支付租金（包括厂房和宿舍），其中，厂房的租金付至2013年10月18日止，宿舍楼的租金付至2012年6月18日止。

2011年12月23日，成都蛟龙**理委员会向雷**司发出通知，要求其于2011年12月23日下午4点前交纳拖欠的12月份房租水电费13159.7元及滞纳金，否则，管委会将停止水电供应。

2012年1月5日，经四川**力公证处公证，雷**司运货车辆被两位骑车身上印有“蛟龙物管”字样电瓶车的保安人员阻挡，拒绝放行。公证书的照片中也显示雷**司的大门被四辆车身上印有“蛟龙物管”字样的电瓶车完全挡住。

2012年2月，雷**司以蛟**司对其停止供电为由向原审法院提起诉讼。诉讼期间，雷**司于2012年5月18日以国内特快专递邮件方式向蛟**司发出《关于退还宿舍和停止支付相关房租的告知函》，并从当月开始停止向蛟**司支付宿舍楼的房租。

原审庭审中，蛟**司表示工厂使用费及滞纳金计算至2013年10月15日，主张的欠付租金为428825.19元，滞纳金为80000元，共计508825.19元。

原审认定上述事实，采信的证据包括：2004年6月3日的《工厂费用合同书》、2004年12月的《补充协议》、2010年6月17日的《﹤工厂费用合同书﹥的补充协议》、2011年11月23日的《补充协议》、《东方雷神住宿楼收方》、2011年12月23日成都蛟龙**理委员会向雷**司发出的《通知》、公证书、2012年5月18日的《关于退还宿舍和停止支付相关房租的告知函》、国内特快专递详情单和当事人的当庭陈述等。

原审法院经审理认为，针对本诉，雷**司和蛟**司分别于2004年6月3日、2011年11月23日签订的《工厂费用合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，两份协议内容合法，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，此两份协议合法有效。

本院认为

雷**司提交了处罚决定书、复函、客户备款通知单、会谈纪要、证明等证据，拟证明蛟**司实施了断电行为。对此，本院认为，上述证据没有形成完整的证据锁链，不足以证明蛟**司对雷**司必然实施了停电的行为且停电行为目前仍处于持续状态，原审对上述证据不予采信。雷**司以此要求蛟**司立即停止切断国家电网、向其供电的诉讼请求因证据不足不予支持。

针对反诉，雷**司和蛟**司形成租赁关系后，双方均应当按约履行各自的权利、义务。没有按约履行义务的一方，应承担相应的违约责任。

本案中，雷**司和蛟**司分别于2004年6月3日、2010年6月17日、2011年11月23日先后签订了《工厂费用合同》、《﹤工厂费用合同书﹥的补充协议》和《补充协议》。根据合同内容，2010年6月17日的《﹤工厂费用合同书﹥的补充协议》对《工厂费用合同》关于工厂使用费的价格进行了变更，由最初的每月7元／平方米变更为每月10元／平方米。而2011年11月23日签订的《补充协议》的主要内容则为约定电费的计价标准，虽然该《补充协议》第三条载明“本协议与2004年6月3日签订的蛟龙大道9座《工厂费用合同》具同等法律效力。本协议其它未尽事宜仍按原合同执行。”，但结合双方曾于2010年6月17日就工厂使用费的价格进行过变更的事实和日常理解，这里的“原合同”不能仅理解为《工厂费用合同》，而应理解为《工厂费用合同》和2010年6月17日的《﹤工厂费用合同书﹥的补充协议》。同时，雷**司提供录音资料，属于视听资料，因蛟**司并不认可，且雷**司也未提交能够予以佐证的其他有力证据，原审对该录音资料不予采信。因此，原审认为2011年11月23日的《补充协议》对工厂使用费并未进行变更。雷**司应当按照2010年6月17日的《﹤工厂费用合同书﹥的补充协议》中约定的变更后的工厂使用费每月10元／平方米的单价予以支付。

雷**司和蛟**司就合同的终止在《工厂费用合同书》进行约定，雷**司没有按约足额支付租金的行为，已构成根本性违约，符合该合同第十四条的约定，故原审对蛟**司要求终止双方于2004年6月3日签订的《工厂费用合同书》、2010年6月17日签订的《﹤工厂费用合同书﹥的补充协议》、2011年11月23日签订的《补充协议》的反诉请求予以支持。

上述合同终止后，雷**司应当向蛟**司返还其承租的位于成都蛟龙工业港双流园区蛟龙大道9座的全部房屋。

对属于雷**司欠付费用之一的宿舍楼使用费的标准问题，原审认为，黎**不仅作为雷**司的代表与蛟**司签订了《工厂费用合同》和补充协议，而且还以雷**司的名义对蛟**司交付的宿舍楼进行验收、并在该收方单上备注的行为，再结合雷**司之前按工厂使用费的标准向蛟**司支付宿舍楼的租金的事实，已经足以证实雷**司与蛟**司早已有约定该宿舍楼属于《工厂费用合同》中雷**司租用的应按每月7元／平方米的单价计算使用费的房屋。现因雷**司并未提交其与蛟**司办理退还、交接宿舍楼的相关依据，原审对该司提出的自身已于2012年9月18日将宿舍楼退还的意见不予采纳。

结合雷**司支付使用费的具体情况和2010年6月17日签订的《﹤工厂费用合同书﹥的补充协议》的约定，原审认为雷**司还应向蛟**司按如下情形支付其欠付的费用：1.对于厂房，雷**司不但应按照3197.7981平方米的面积、以每月3元／平方米的单价向蛟**司支付2011年12月19日—2013年10月18日期间未足额交纳的费用，还应当按照3197.7981平方米的面积、以每月10元／平方米的单价支付从2013年10月19日起至实际退还厂房之日止的费用。2.对于宿舍楼，雷**司不但应按照1188.746平方米的面积、以每月3元／平方米的单价向蛟**司支付2011年12月19日—2012年6月18日期间未足额交纳的费用，还应当按照1188.746平方米的面积、以每月10元／平方米的单价支付从2012年6月19日起至实际退还宿舍楼之日止的费用。

双方在合同中约定的滞纳金实质为违约金，蛟**司主张按欠费金额的日3%收取滞纳金明显过分高于其损失，雷**司请求对该违约金予以调整，符合法律规定，应予以支持。根据其过错程度、违约金的性质，原审认为雷**司应支付的违约金为20000元较为恰当。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（七）项、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、雷**司与蛟**司于2004年6月3日签订的《工厂费用合同书》、2011年11月23日签订的《补充协议》合法有效，自本判决生效之日起予以终止。二、雷**司与蛟**司于2010年6月17日签订的《﹤工厂费用合同书﹥的补充协议》自本判决生效之日起予以终止。三、雷**司于本判决生效后十日内向蛟**司返还其承租的位于成都蛟龙工业港双流园区蛟龙大道9座的全部房屋。四、雷**司于本判决生效后十日内向蛟**司支付厂房使用费，该费用的计算方式如下：2011年12月19日—2013年10月18日期间的费用，按照3197.7981平方米的面积、以每月3元／平方米的单价予以计算；从2013年10月19日起至实际退还厂房之日止的费用，按照3197.7981平方米的面积、以每月10元／平方米的单价予以计算。五、雷**司于本判决生效后十日内向蛟**司支付宿舍楼使用费，该费用的计算方式如下：2011年12月19日—2012年6月18日期间的费用，按照1188.746平方米的面积、以每月3元／平方米的单价予以计算；从2012年6月19日起至实际退还宿舍楼之日止的费用，按照1188.746平方米的面积、以每月10元／平方米的单价予以计算。六、雷**司于本判决生效后十日内向蛟**司支付违约金20000元。七、驳回雷**司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费3986元，共计4036元，由雷**司负担。

二审裁判结果

宣判后，原审本诉原告、反诉被告雷**司不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，依法改判被上诉人蛟**司立即停止其切断国家电网向上诉人供应电力行为；请求改判上诉人与被上诉人之间于2004年6月3日与2011年11月23日签订的《工厂费用合同》和《补充协议》继续履行，且上诉人继续按照2004年6月3日《工厂费用合同》约定的工厂费用标准向被上诉人支付租金；请求改判上诉人不应当向被上诉人支付宿舍楼租金，并由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。其主要上诉理由为：1、雷**司已于2010年12月8日退还了宿舍楼，不应当再承担该楼的租赁费用，一审判决认定事实错误，应当撤销原判决，依法改判；2、蛟**司对上诉人雷**司实施的断电行为，明显违反合同约定，且至今依然处于持续状态，一审判决认定证据有误，导致严重误判，应当撤销原判决，依法改判；3、上诉人雷**司支付租金的行为，绝对不构成根本性违约，一审判决适用法律错误，应当撤销原判，依法改判。

被上诉人蛟**司答辩称，宿舍楼至今尚未退还，上诉人雷**司应当继续缴纳使用费。雷**司没有充分证据证明断电是蛟**司的行为导致。上诉人未按约定缴纳使用费和租金，构成违约。故原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为，雷**司和蛟**司分别于2004年6月3日、2011年11月23日签订的《工厂费用合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，各方均应当按照合同约定履行义务。

一、关于蛟**司是否切断供电的问题。由于上诉人未能实际举证，证明蛟**司实施了断电行为且断电行为目前仍处于持续状态。上诉人雷**司关于要求停止切断国家电网、向其供电的主张，本院不予支持。

二、关于上诉人雷**司未足额支付租金的行为是否构成违约。雷**司和蛟**司分别于2004年6月3日、2010年6月17日、2011年11月23日先后签订了《工厂费用合同》、《﹤工厂费用合同书﹥的补充协议》和《补充协议》。根据合同内容，2010年6月17日的《﹤工厂费用合同书﹥的补充协议》对《工厂费用合同》关于工厂使用费的价格进行了变更，由最初的每月7元／平方米变更为每月10元／平方米。2011年11月23日签订的《补充协议》的主要内容为约定电费的计价标准，协议第三条载明“本协议与2004年6月3日签订的蛟龙大道9座《工厂费用合同》具有同等法律效力。本协议其他未尽事宜仍按原合同执行。”

2011年11月23日的《补充协议》是针对电费的计价标准进行的约定，也是2004年6月3日《工厂费用合同》的补充。但《补充协议》并没有废除2010年6月17日的《﹤工厂费用合同书﹥的补充协议》，《补充协议》与《﹤工厂费用合同书﹥的补充协议》都是对原合同即2004年6月3日签订的蛟龙大道9座《工厂费用合同》的补充，《补充协议》关于电费标准的补充约定不影响《﹤工厂费用合同书﹥的补充协议》中对于价格变更的约定。上诉人未按约足额支付租金的行为，符合《工厂费用合同书》第十四条约定，已经构成根本性违约，故上诉人认为2011年11月23日后按2004年的标准以7元／平方米的房租标准支付，不构成违约的主张，本院不予支持。

三、关于上诉人是否应当承担宿舍楼的租赁费用问题。2005年1月26日，黎**以雷**司的名义在《东方雷神住宿楼收方》单上签字，同时还注明该住宿楼属2004年6月3日签订的《工厂费用合同》中延迟交付的部分，租赁费从2005年1月26日起计算。黎**作为上诉人的代表，不仅签订了《工厂费用合同》和补充协议，还以上诉人的名义对宿舍楼进行了验收和备注，上诉人签订合同、验收房屋并支付租金等行为证明该宿舍楼属于上诉人付费使用的房屋。上诉人未能提供与蛟**司办理退还、交接宿舍楼的证据，故上诉人提出不应向被上诉人支付宿舍楼租金的主张，本院不予支持。

综上，原审审判程序合法。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费4036元，由上**神公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年八月十八日