四川**有限公司与四川**限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称永**司）因与被上诉人四川**限公司（以下简称高**司）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第1341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月1日公开开庭进行了审理。上诉人永**司委托代理人邓**，被上诉人高**司委托代理人张*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审判决认定，张尚**公司的法定代表人。2010年1月12日，张**作为永**司的法定代表人，与成都顺**任公司（以下简称“顺**司”）签订《房屋租赁合同》约定，顺**司同意将座落在成都市锦江区城守东大街2号二层D1—D6号（自编号215、216），建筑面积421.69平方米，产权证号码为0566938的物业（以下简称“案涉房屋”）出租给永**司作装修展厅使用。租赁期为3年，即从2010年3月12日起至2013年3月11日止。顺**司应于2010年1月12日前将案涉房屋交付张**使用。装修免租期为2个月（2010年1月12日—2010年3月11日），从2010年3月12日开始计收房租。该案涉房屋租金为每月12651元，永**司在免租期及租赁期间使用的水、电、电话、网络等相关费用由永**司自行承担。签署合同当天永**司需交付首期3个月租金计37952元给顺**司，并于签订合同当日向顺**司交付2个月租赁保证金25302元。租赁期满合同终止后，经顺**司签字确认退还案涉房屋，永**司结清租赁期间相关费用后，顺**司将租赁保证金无息退还给永**司。租金采用递增的方式计算，2010年至2011年3月11日为30元／平方米，每3个月支付一次；2011年3月12日至2012年3月11日，租金递增5%即31.5元／平方米，每3个月支付一次；2012年3月12日至2013年3月11日，租金递增5%即33元／平方米，每3个月支付一次。租金交付方式为预付租金，每次交付租金须于计租期到期前提前7天向顺**司支付下一期租金，遇国家法定节假日，则支付日提前。永**司每3个月向顺**司交付租金一次，永**司以现金方式交付租金给顺**司，顺**司收到租金后须出具确认单据给永**司。在租赁期间，永**司违反合同不按合同约定的收费标准和时间交纳相关费用，顺**司有权要求永**司补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳相应的违约金，如迟延交纳相关费用达5天，顺**司有权收回案涉房屋终止合同，追究永**司违约责任并无须退还保证金给永**司。在租金期间，永**司未经同意，中途擅自退租的，永**司应结清在租赁期内使用的所有费用，同时永**司所缴纳的租金及保证金作为违约金，顺**司无须退还。租赁期间，永**司必须严格遵守消防条例、物业管理条例及该大厦物管公司的有关制度，按消防部门有关规定全面负责案涉房屋内的防火安全，否则，由此产生的一切责任及损失由永**司自行承担。租赁物内如因维修等事务须服从并配合物管公司安排，顺**司及物管公司有权根据需要检查案涉房屋的防火安全，永**司不得无理拒绝或延迟。在合同租赁期间，如遇不可抗力、政府相关部门行为，大厦整体打造、拆迁等原因致使合同无法履行，双方同意解除合同，双方互不承担赔偿责任，由顺**司退还永**司已交纳但尚未使用的房屋租金及押金。合同期满或终止后，永**司对案涉房屋内的固定装修无偿移交归顺**司所有，永**司须做好卫生清除。租赁期间，顺**司出售案涉房屋，须在一个月在书面通知永**司，在同等条件下，永**司有优先购买权。租赁期满后，永**司仍需继续租用该物业的，应于租赁期满之日前一个月向顺**司提出书面续租要求，在同等条件下，永**司对案涉房屋有优先承租权。租赁期满后，永**司应于2日内迁离及交回案涉房屋给顺**司，同时结清各项费用并办理移交手续。

2011年3月30日，张**向顺**司交纳了案涉房屋2011年3月12日至2011年6月11日的租金共计39849.7元。2011年4月26日，张**向东大**管理公司交纳案涉房屋2011年4月12日至2011年10月11日的管理费12650.7元。2011年8月18日，张**向高**司交纳了案涉房屋2011年6月12日至2011年9月11日的租金39850元。

2011年4月，顺**司将案涉房屋出售给高**司，高**司与永**司签订《房屋租赁合同》，合同内容除出租方变更为高**司外，其他内容与顺**司和永**司签订的租赁合同内容基本一致。

2011年4月28日，成都市**防大队（以下简称“锦江消防大队”）向东**司发送《责令改正通知书》告知，2011年4月28日对东**司进行消防检查时，发现有违反消防安全规定的占用、堵塞、封闭疏散通道和安全出口的消防安全违法行为，责令东**司立即整改。

2011年5月5日，灯饰**任公司（以下简称“东**司”）向众业主和商家发布《情况说明》告知由于五一期间的两场暴雨，导致大楼配电室严重进水，大楼的线路严重老化，造成配电室的电缆设备、变压器、断路器等设备发生故障无法供电，东**司组织人员现场抢修后现已临时恢复供电，但目前尚存在严重的用电安全隐患，公司将于近期组织专业技术人员对大楼的所有线路进行检修、排故，由此带来的不便请业主及商家理解和配合。

2011年5月10日，锦江消防大队再次向东**司发出《关于灯饰广场各占用疏散通道的商家限期改正的通告》告知，近期锦江消防大队接到举报投诉，对东**司管理的灯饰广场进行了全面系统的检查，发现灯饰广场1楼、2楼存在商家封闭疏散通道的行为，严重违反了《消防法》第二十八条的规定：任何单位、个人不得损坏、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。随即执法人员对涉及违法的商家及东**司下发了《责令改正通知书》要求立即整改封闭疏散通道这一违法行为。针对封闭疏散消防通道这一违法行为，根据《消防法》第六十条第三款规定：占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散行为的，责令但未改正并处五千元以上五万元以下罚款；个人处警告或者五百元以下罚款。因灯饰广场新物管接受管理不清楚老物管前期工作，且个别违法商家也不清楚在老物管处租赁的铺面封闭了疏散通道，违反了《消防法》，故锦江消防大队决定由各商家在2011年5月12日之前将各自封闭的疏散通道打开，还原疏散通道以保证疏散通道。如逾期不执行，将根据《消防法》第六十条规定处以各商家及东**司五千元以上五万元以下罚款，并根据《消防法》第六十条和《消防监督检查规定》第二十五条之规定，组织强制清楚或拆除相关障碍物、妨碍物，所需费用由违法行为人承担。

2011年5月25日，高**司向永**司发出《通知》告知，顺**司已将其所持有的商铺所有权出售给高**司所有，现特通知承租方于2011年5月28日搬离该商铺，责任自负。

2011年6月9日，锦江消防大队向东**司发出《重大火灾隐患限期整改通知书》告知，于2011年6月3日派员对灯饰广场进行消防监督检查，发现存在重大火灾隐患：1、东**司管理的灯饰广场-1层至7层设置的自动喷水灭火系统瘫痪不能使用，不符合《自动喷水灭火系统设计规范》第5.0.1条之规定；2、东**司管理的灯饰广场-1层至7层火灾自动报警系统瘫痪不能使用，系统无法显示火灾报警部位信号，不符合《火灾自动报警系统设计规范》第5.2.4.2条之规定；3、灯饰广场自动消防设施不能联动，不符合《火灾自动报警系统设计规范》第5.2.3.3条之规定；4、灯饰广场未设置消防用电设备末端自动切换装置，不符合《火灾自动报警系统设计规范》第9.0.2条之规定；5、灯饰广场设置的机械防排烟设施瘫痪不能使用，不符合《高层民用建筑设计防火规范》第8.4.8条之规定。锦江消防大队限东**司于2011年12月3日前改正，并在期限届满前将整改情况函告。逾期不改正的，将依法予以处罚。东**司遂于2011年6月10日向业主和商家发送《紧急通知》通报了存在的重大火灾隐患，并要求各业主及商家尽快与东**司联系，共同商讨消防设施设备的整改事宜，以便消防设备设施的维护与相关事宜的处理，从而有效维护业主和商家的切身利益，避免因处罚导致的经济损失。2011年6月17日，东**司再次向业主和商家发送《紧急通知》，内容基本一致，并将该通知张贴在灯饰广场。2011年6月24日，东**司召集部分业主代表就火灾隐患整改进行商议。2011年8月31日，东**司再次召集部分业主和商家召开灯饰广场与业主代表关于整改重大火灾隐患场所商讨会。

2011年10月26日，锦江区消防大队向东大灯饰广场管理方、各业主和商家发出《实施临时查封的公告》告知，根据《中华人民共和国消防法》第五十四条，将于2011年10月26日对东大灯饰广场采取临时查封措施，以行政强制措施促使业主和物管整改火灾隐患，并将对物管方、部分业主和商家未履行消防安全职责违反消防法律法规的行为进行处罚。查封对象为东大灯饰城所在建筑，查封时间为2011年10月26日起至整改完毕并经验收合格为止，从即日起至2011年10月30日，各商家业主可进入查封区域将所属物品搬离出查封区域，但不得再使用查封区域，2011年10月30日24时以后，除整改火灾隐患的工作人员外，任何人不得擅自进入、使用查封区域或拆除封条，违者将依据《中华人民共和国消防法》第六十四条给予十日以上十五日以下行政拘留。

2011年11月4日，永**司法定代表人张**通过四川**事务所向高**司发出《律师函》告知，其认为高**司于2011年5月25日单方通知张**搬离商铺的行为已构成违约，如高**司在合同约定的租赁期内单方要求张**搬离，应赔偿装修等损失（目前估计为900000元），并建议高**司与张**联系解决此事。2011年5月至11月，永**司正常向在职员工发放工资。后因协商未果，永**司于2013年2月28日向原审法院提起诉讼，请求判令确认双方2010年1月12日签订的《房屋租赁合同》已解除，高**司退还租金51133元和物管费12650.7元，高**司赔偿永**司损失90万元并承担全部诉讼费用。

原审中，高**司对永**司提交的加盖有永**司公章的《房屋租赁合同》提出异议，并提交一份没有加盖永**司公章的《房屋租赁合同》。永**司对其真实性提出异议，并就高**司出具的《房屋租赁合同》乙方“授权代表”处署名“张**”签名字迹是否张**书写申请鉴定。经我院委托，四川求实司法鉴定所于2013年7月2日作出川求实建（2013）文鉴2862号司法鉴定意见书，认定高**司出示的与张**签订的《房屋租赁合同》中乙方“授权代表”处署名“张**”签名字迹不是张**所书写。

原审另查明，因重大火灾隐患，东大灯饰广场目前仍处于消防查封状态。

原审判决认定上述事实所依据的证据有：永**司提交的永**司和高**司的营业执照、永**司和高**司签订的《房屋租赁合同》、锦江消防大队发布的《关于东大灯饰广场实施临时查封的公告》、2011年5月25日高**司向永**司发出的《通知》、租金收据2张、物管费收据、2011年5月至11月工资表26张，高**司提交的东**司于2011年5月5日向业主和商家发送的《情况说明》照片、锦江消防大队于2011年4月28日下达的《责令整改通知书》、2011年5月10日下达的《限期改正通告》及2011年6月9日下达的《限期整改通知书》、东**司于2011年6月10日发送给业主和商家的《紧急通知》、于2011年6月17日发送给业主和商家的《紧急通知》复印件、照片原件1张、照片复印件3张以及原、被告的当庭陈述等。

一审法院认为

原审判决认为，永**司与顺**司于2010年1月12日签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应属合法有效。合同履行过程中，顺**司将案涉房屋出售给高**司。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，原租赁合同的效力不受影响，相应的合同权利义务应由房屋的受让人承受。高**司作为房屋的买受人与永**司再次签订的《房屋租赁合同》亦为双方当事人的真实意思表示，应属合同有效。合法有效的合同应受法律保护，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。现永**司和高**司就合同解除发生纠纷，就本案争议的主要焦点原审法院认定如下：

一、永**司是否为本案适格主体。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”之规定，张**作为永**司代理人与高**司签订房屋租赁合同，其相应民事责任应由永**司承担，故***司作为本案主体，并无不妥。高**司的辩称意见，于法无据，原审法院不予支持。

二、永**司与高**司签订的房屋租赁合同是否已解除。原审法院认为，高**司虽向永**司发送解除合同的通知，但其后永**司并未搬离，仍实际占用案涉房屋。且***司于2011年8月18日还向高**司支付2011年6月12日至2011年9月11日的租金，并将物管费也支付至2011年10月11日。永**司收到解除租赁合同的通知后，仍向高**司交纳租金，即以其行动表示不同意解除租赁合同，高**司对永和交纳的租金予以收取，应视为以其行为表示愿意与之继续履行合同。双方签订的房屋租赁合同并未因高**司发送通知的行为而解除。根据最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（一）项“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；……”之规定，东大灯饰广场被消防单位整体查封，现***司请求确认双方签订的房屋租赁合同已解除，原审法院予以支持。

三、高**司是否构成违约。永**司称高**司于2011年4月29日对案涉房屋断水、断电，导致其无法继续经营，但永**司未能提交证据证明其主张，故对永**司的该项诉讼主张，原审法院不予支持。关于永**司认为高**司肆意破坏出租商铺，导致案涉房屋消防不合格，而被消防部门查封，同样未能提交证据予以证明，同时，根据锦江消防大队下达的限期改正通告和限期整改通知书，东大灯饰广场是因存在封闭占用疏散通道，-1至7层的灭火系统、火灾自动报警系统、机械防排烟设施瘫痪，及未设置消防用电设备末端自动切换装置等多项重大火灾隐患，未能及时整改最终导致被查封。永**司称高**司肆意破坏出租房屋，但仅破坏案涉房屋并不能导致整个大厦的消防设备瘫痪或缺失，造成重大火灾隐患。故永**司主张高**司破坏案涉房屋导致消防不合格，没有事实依据，原审法院不予支持。关于永**司认为高**司出租的案涉房屋存在消防隐患，导致所在大厦被查封，使永**司遭受损失，原审法院认为，永**司于2010年1月12日即与顺**司签订房屋租赁合同并实际履行，永**司在承租过程中应对案涉房屋所在大厦的消防情况有所了解。同时，东大灯饰广场存在消防隐患的原因，除部分业主或商家占用、堵塞通道外，系因大厦投入使用之初即未能完全按照《火灾自动报警系统设计规范》设置消防设备，在长期使用过程中，又因多种原因未能对已经瘫痪无法使用的设施设备进行维修更换。高**司于2011年4月才购买案涉房屋，且由永**司实际使用，高银并未实际占有使用案涉房屋。东大灯饰广场因火灾隐患被整体查封，并非因高**司出租的案涉房屋存在火灾隐患，永**司也未提交证据证明高**司存在其他违约行为。现永**司主张高**司违约，于法无据，与事实不符，原审法院不予支持。

四、关于高**司是否应当退还租金、物管费及赔偿损失。如前所述，双方签订的房屋租赁合同并未于2011年5月25日解除，双方以行为达成继续履行租赁合同的合意。根据永**司提交的交纳租金的收据，永**司于2011年8月18日向高**司支付租金至2011年9月11日。若***司此时已无法使用案涉房屋，却仍支付租金，与常理不符。现永**司并未提交证据证明在锦江消防大队于2011年10月26日发布《实施临时查封的公告》前，永**司已搬离案涉房屋，或高**司已强制其搬离，故应当认定永**司实际使用案涉房屋直至东大灯饰广场被整体查封。根据租赁合同约定，永**司使用案涉房屋，应当支付租金。故永**司要求高**司退还租金，于法无据，原审法院不予支持。关于永**司要求高**司退还物管费12650.7元，因高**司不是收取物管费的主体，永**司若认为相应物业管理服务单位应退还物管费，可另行主张。关于永**司要求高**司赔偿装修材料费和装修人工费。永**司陈述其于2011年4月重新对案涉房屋进行装修，但永**司提交的相应凭证均产生于2012年之后，因东大灯饰广场被整体查封，自2011年10月30日后，已不允许任何人擅自进入，无法进行装修。对此，永**司称为现装修后付款开票，但未能提交有效证据予以佐证。故针对永**司的该项诉讼请求，原审法院不予支持。关于永**司要求高**司赔偿因公司无法经营，但继续支付的员工工资709930元。关于东大灯饰广场于2011年10月26日被整体查封前的员工工资，因***司尚在承租经营，应由其自行支付员工工资。查封后永**司继续支付的员工工资，如前所述，因案涉房屋所在的并非高**司违约造成，故永**司要求高**司支付，于法无据，原审法院不予支持。

据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（一）项、最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决：一、确认永**司与高**司签订的《房屋租赁合同》（合同记载签订时间为：2011年1月12日）已于2011年10月26日解除；二、驳回永**司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取6829元，由永**司承担。笔迹鉴定费1650元，由高**司承担。

上诉人诉称

宣判后，原审原告永**司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其在原审中的全部诉讼请求。其主要上诉理由是：案涉合同的解除日期应当以高**司发出的解除合同通知到达永**司之日即2011年5月25日为解除日期，原审认定合同解除日期为2011年10月26日错误；高**司单方面解除合同以及提供的租赁房屋存在瑕疵导致无法使用均已构成违约，应承担永**司的装修费、人工费及工资等损失；永**司应当退还2011年5月25日之后的租金及物业费等。

被上诉人辩称

被上诉人高**司答辩称，案涉合同并未因高**司的通知而解除，系因消防大队的通知导致合同无法履行；高**司系通过继受方式取得房屋所有权，不构成违约；永**司主张的损失没有证据证明；永**司实际使用了房屋，应当支付房屋租金；高**司未收取过物业费等。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

双方当事人对于原审查明的事实均无异议，在二审中亦未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为，虽然高**司于2011年5月25日向永**司发出了解除合同的通知，但之后永**司并未退还租赁房屋，并且于2011年8月支付了2011年6月至9月期间的租金，高**司亦予以接受，表明双方当事人对于2011年5月25日之后继续履行房屋租赁合同达成合意，故***司主张案涉房屋租赁合同于2011年5月25日解除的上诉理由不能成立，其要求永**司退还2011年5月25日之后的房屋租金及物业费的上诉请求本院不予支持。

根据本案查明的事实，案涉房屋租赁合同系因消防部门的查封导致无法履行而解除，并非因高**司单方面行为导致解除，故***司主张高**司单方面解除合同构成违约的上诉主张不能成立。**公司于2010年1月12日起即开始租赁案涉房屋，对案涉房屋及所在大厦的消防情况应有所了解。高**司于2011年4月才购买案涉房屋，此时永**司租赁使用案涉房屋已经超过一年时间，永**司在对案涉房屋在是否存在消防安全瑕疵应当知晓的情况下与高**司签订租赁合同，应自行承担因此带来的风险，故***司主张高**司提供的租赁房屋存在瑕疵构成违约的上诉主张不能成立。

综上，永**司在本案中主张高**司构成违约的上诉理由均不能成立。因高**司不构成违约，故***司要求高**司赔偿装修、员工工资等损失共计90万元的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。

永**司在本案二审中申请本院向春**出所调取刘*中等东大灯饰广场业主的报案材料，本院认为，永**司申请调取的证据不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定的人民法院应当调查收集的证据范围，且永**司亦不能证明该证据与本案的关联性，故对该申请本院不予准许；永**司在本案二审中申请本院对其装修、办公设备等进行现场勘验，本院认为，由于永**司不能证明高**司存在违约，其主张高**司应当赔偿相关损失的主张没有法律依据，故本院对其勘验申请不予准许。

据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费13457.80元由上诉人永和公司负担。本案一审诉讼费负担方式不变。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年七月十一日