喻某某、斯某某与赵某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告喻某某、斯某某与被告赵某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员姚**独任进行审判。并于2015年3月16日、3月19日、4月16日公开开庭进行了审理，原告喻某某、斯某某的委托代理人宣明，被告赵某某及其委托代理人冯*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2014年10月27日，二原告因购买被告名下位于成都市金牛区三洞桥路（街）＊号＊层的房屋，与被告签订了《二手房买卖合同》，合同约定购房款总额475万元、房屋变更登记手续相关税费等均由被告承担。同时，合同对购房款支付方式、房屋交付方式、变更登记办理、违约责任等做了明确约定。合同签订后，二原告按约支付完毕全部购房款，被告向二原告实际交付了上述交易房屋，被告应在二原告支付完毕全部房款之日起三日内向房屋产权登记机关办理完毕权属过户登记手续。后被告因办理变更登记手续时资金困难，经协商，被告在原告喻某某处借到人民币60万元，用于办理房产变更登记有关税费。但被告在得到借款后，至今仍怠于履行合同约定的房屋变更登记手续，致二原告在支付全部房屋并实际接收房屋后却不能及时依法确认自己的所有权人身份。根据合同约定，如因被告的原因致二原告不能在房屋交付之日起三日内取得房地产权属证书，被告应向二原告按总房款的20%承担违约责任。为维护二原告的合法权益，特起诉来院，请求判决：1、被告为原告及时办理位于成都市金牛区三洞桥路＊号＊层房屋变更登记手续；2、被告按合同承担违约责任，即向二原告支付违约金95000元。

被告辩称

被告辩称，二原告诉称的事实属实，但因答辩人资金周转困难，无法承担相关房屋过户税费，故未办理产权过户手续。答辩人同意立即配合二原告办理房屋产权过户手续，但二原告要求的违约金过高，请求法院不予支持。

本院查明

经审理查明，2013年3月1日，赵某某经成都**登记中心登记，取得位于成都市金牛区三洞桥路＊号＊层办公房屋（建筑面积900.15平方米）所有权，该《房屋所有权证书》（业务件号：权2250932）载明的“共有情况”为“单独所有”。

2014年10月27日，赵某某与喻某某、斯某某签订《二手房买卖合同》约定，甲方（即赵某某）将其所有的位于成都市金牛区三洞桥路＊号＊层办公房屋出售给乙方（即喻某某、斯某某），房屋售价为475万元，双方交易税费由甲方承担；乙方于本合同签订之前已向甲方支付购房定金100万元，本合同签订之日乙方向甲方支付280万元，余款95万元在2014年10月30日之前支付；甲方应于本合同签订后乙方付款合计380万元之日将房屋交付乙方；甲方应在乙方支付完毕全部房款之日起3日内向房屋产权登记机关办理完毕权属过户登记手续，如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起3日内取得房地产权属证书，甲方应向乙方按总房款的20%承担违约责任；甲方应在交付房屋之日起3日内，协助乙方办理与七天连锁商务**公司的房屋租赁变更手续，租金自本合同生效之日起，由乙方负责收取；等等。

2014年10月27日，斯某某以银行转帐方式向赵某某的银行账户支付100万元；同日，喻某某以银行转帐方式向赵某某的银行账户支付280万元；同月29日，斯某某以银行转帐方式向赵某某的银行账户支付95万元；上述款项共计金额为475万元。

2014年11月10日，斯某某出具《收条》载明，今收到赵某某交来七天酒店（位于成都市金牛区三洞桥路19号）租金56970元，租金日期2014年11月1日至2014年12月31日。庭审中，各方当事人一致确认，从2014年11月1日起，位于成都市金牛区三洞桥路＊号＊层办公房屋租金即由斯某某、喻某某收取。

另庭审中，喻某某、赵某某一致确认，因赵某某无资金缴纳本案争议房屋的过户费用，故以本案争议房屋作为抵押，向喻某某借款60万元，并在成都**理局办理了抵押登记手续，抵押期限从2014年10月29日起至2015年11月28日止。

另查明，2014年12月16日、同月17日、2015年1月15日，泸州市龙马潭区人民法院分四次依法轮候查封了本案争议房屋，目前该房屋仍处于司法查封状态。诉讼中，经本院释明相关法律规定，喻某某、斯某某仍坚持要求赵某某配合办理诉争房屋所有权过户登记手续的诉讼请求。

上述事实有房屋所有权证书、二手房买卖合同、银行卡客户交易查询明细单、收条、房屋信息摘要3、当事人一致陈述，以及庭审笔录、询问笔录等在案为证，足以认定。

本院认为，赵某某系位于成都市金牛区三洞桥路＊号＊层办公房屋（建筑面积900.15平方米）登记所有权人，其与喻某某、斯某某于2014年10月27日签订的《二手房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《二手房买卖合同》真实、合法有效，本院予以确认。

根据庭审查明事实，喻某某、斯某某已于2014年10月29日依约向赵某某支付了全部购房款共计475万元，但赵某某并未按照双方在《二手房买卖合同》中关于：“甲方应在乙方支付完毕全部房款之日起3日内（即2014年11月1日前）向房屋产权登记机关办理完毕权属过户登记手续”的约定，将房屋所有权过户登记至喻某某、斯某某名下（诉争房屋被法院首次查封日期为2014年12月16日），故喻某某、斯某某要求赵某某承担违约责任的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，以及第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本院予以支持。关于违约金金额，喻某某、斯某某主张应按照合同约定的总房款的20%计算，即95000元，庭审中，赵某某主张上述金额过高，请求予以调整。因喻某某、斯某某未举证证明具体损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本院将违约金酌情调整为5万元。

本院认为

另关于喻某某、斯某某要求赵某某配合办理诉争房屋过户登记手续的诉讼请求。本院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实不能履行的除外。因诉争房屋现仍处于被轮候查封状态，其最终的权利归属具有不确定性，事实上无法过户，故对喻某某、斯某某上述诉讼请求，本院不予支持，但喻某某、斯某某可在诉争房屋查封解除后再行解决。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、赵某某于本判决生效之日起10日内支付给喻某某、斯某某违约金5万元；

二、驳回喻某某、斯某某的其他诉讼请求。

如果赵某某未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13300元，因本案适用简易程序，故减半收取6650元，由赵某某负担（赵某某于本判决生效后10日内缴纳至本院）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年五月二十五日