陈某某与潘某某租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陈某某与被告潘某某租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月14日受理后，依法由审判员严**适用简易程序，于2014年6月12日公开开庭审理，2014年6月18日原告陈某某向本院递交了《追加第三人申请书》，申请追加原业主邓某某参加本案诉讼，为查明案情，本院经审查后依法通知邓某某作为本案第三人参加诉讼，并于2014年7月8日公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托代理人贾**，被告潘某某及委托代理人唐*，第三人邓某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈某某诉称，2013年1月，被告与第三人邓某某（即原业主）签订了《铺面出租协议》，约定第三人邓某某将其位于位于保利公园198B1区5幢03、04号商铺（即现在的三河银杏路43号、45号）出租给被告使用，租赁期限为2013年3月15日至2023年3月14日。2014年3月初，原告知晓第三人邓某某欲出售上述商铺，与第三人邓某某洽谈后，2014年3月12日由原告的丈夫张**与第三人邓某某签订了《商品房买卖合同》，2014年3月19日上述商铺过户到原告名下。因原告需要用该商铺办理贷款，在2014年3月21日张**和评估公司等工作人员一起到该商铺准备拍几张照片，当时被告不在店内，拍照当天商铺并没有什么异样，后来也未接到被告需要将商铺改造成两层的通知。2014年4月下旬，原告得知被告正在商铺中搭建钢架欲增建一层，立即书面通知了被告，要求其停止搭建并予以拆除。之后又与被告进行了两次协商，但被告仍坚持搭建，不予拆除。原告认为，增建夹层属于一种承重结构设计，不同于普通的装修，增建的夹层用于理发经营，必然会涉及到电路甚至气路的改接，却没有相应的消防部门的专项验收，存在着安全隐患。上述商铺属于高层建筑的底层，增加的承重结构不但涉及自身安全，也涉及公共安全，既没有经过有相应资质的设计单位进行设计，也没有经过有关部门审批，更不可能会有验收、备案程序保障。另外，原告特意为商铺投保了财产险，投保当日没有夹层，而现在被告增建了夹层且没有任何手续，一旦有保险事故发生，必然会遭到拒赔，这将致使原告的合法财产得不到任何保障。因此，被告不当使用租赁商铺的行为，不但违规，且已构成了根本违约，其行为已严重侵害了原告的合法权益。请求判令解除被告与原业主即第三人邓某某所签订的租赁合同，终止原告与被告之间的租赁关系；判令被告立即拆除违规增建的夹层，并将商铺恢复原状后交还给原告。

被告辩称

被告潘某某辩称，第一、原告与第三人邓某某在租赁关系存续期间达成房屋买卖合同之前，未通知承租方即本案被告，侵害了被告的优先购买权；第二、根据经营的需要被告搭建夹层，已经得到了第三人邓某某同意，并获得了小区物管的批准；第三、原告认为搭建夹层系违章建筑没有相关行政部门的认定，假使是违章搭建，也不是解除合同的根本原因，因签订的租赁合同未做约定。原告最终的诉讼目的，是想达到收回商铺自己经营或涨租金的目的。故请求驳回原告的诉讼请求。

第三人邓某某陈述，自己与被告签订了《铺面出租协议》和《补充合同》是事实，对被告进行装修的事情予以认可，没有反对被告搭建夹层。

原告陈某某为证明其主张，向本院提交了如下证据：

1.双方当事人的身份证信息；

2.2013年1月22日《铺面出租协议》，证明第三人与被告签订租赁协议；

3.2014年3月12日《商品房买卖合同》、陈某某与张**的结婚证、2014年3月19日新房权证监证字第0778383号、0778384号房产证，证明第三人将出租的商铺已转让给原告；

4.中国农**府支行抵押物评估报告、中航安**限公司财产保单，证明2014年3月21日原告的丈夫到出租的商铺进行了查看，当时商铺的现状是未搭建夹层，并告知被告商铺已由原告购买；

5.照片及关于停止搭建夹层并立即拆除的通知；

6.通话记录，证明2014年4月28日原告联系过被告，原、被告双方曾对搭建夹层进行协商，原告要求被告拆除夹层；

7.关于停止搭建并立即停止施工通知；

8.照片，证明2014年4月27日原告将上述通知贴在商铺门上；

9.审批表，证明搭建夹层应经过房管部门的审批。

经庭审质证，被告潘某某对原告陈某某提交的证据1、2没有异议；对证据3的真实性没有异议，认为其中《商品房买卖合同》也约定该房屋的状况表明为出租，租赁期限是2013年到2023年，且该合同补充条款也约定在2014年4月4日当天进行租金的交割，但当天原告并没有按约定的时间履行，即原告已违约。原告没有提交土地使用权证，不能显示原告是完整的权利使用人；认为证据4不能达到原告的证明目的，是原告为个人办理抵押而买的保险；对证据5不清楚，认为不能达到原告的证明目的，原告未送达被告；认为证据6系复印件，不能达到原告的证明目的；认为证据7不是事实，在原告通知之前已经搭好了；对证据8无异议，原告确将通知贴在商铺门上，但从照片可以反映夹层已经搭建好了；认为证据9系一张空白的表，与本案没有关联性，也没有证明力。第三人邓某某对证据1、2、3无异议，对证据4-9均不清楚。

被告潘某某为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据：

1.第三人邓某某与被告达成的一份《补充合同》，证明搭建夹层经过了第三人（原业主）的同意；

2.收条两张，证明被告按约履行给付租金的义务；

3.装修申请表、两份装修施工证（复印件），证明搭建夹层是向物管部门提出了申请，物管并批准；

4.承诺书，证明打通两间铺面的通道经过了业主的同意；

5.中介的一份说明，证明原租房时的5000元押金已移交给了新业主，以及原告也收取了之后租金的时间；

6.装修公司的营业执照、税务登记证明，证明为被告进行装修的公司是有装修资质的公司。

经庭审质证，原告陈某某对被告潘某某提交的证据1的三性均不认可，认为自己不知情，不能达到被告的证明目的；认为证据2与原告无关，原告未直接从被告手中收取该租金；认为证据3系复印件，对三性均不予认可，即便物管同意，也应经相关部门的审批；对证据4的三性不予认可，认为不能达到被告的证明目的；认为证据5不能达到被告的证明目的；对证据6的真实性没有异议，对被告的证明目的有异议。第三人邓某某对证据1、2没有异议；对证据3不清楚；认为证据4、证据5是真实的；对证据6不清楚。

第三人邓某某没有向本院提交证据。

本院查明

经审查，对于原告提交的证据，本院对被告及第三人认可的证据1-3予以采信；证据5-8反映了原、被告对搭建夹层的交涉过程，对其真实性本院予以确认，但对其证明目的不予认可；证据4、9与本案不具关联性，不予采信。对被告提交的证据，因被告提交的证据1、2、4、5无论是补充合同还是事后的履行，相对方均是第三人邓某某，而第三人对此无异议，证据3、6是被告装修房屋需要办理的相应手续及必要条件，故对上述证据本院予以采信。

经审理查明，2013年1月22日，被告潘某某（乙方）与第三人邓某某（甲方）签订《铺面出租协议》，约定甲方将其位于保利公园198B1区03、04号共计95平方米的两间铺面出租给乙方使用，租赁期限从2013年3月15日起至2023年3月14日止，有效期为10年。租金支付方式前一年3月付一次，过后半年付一次。乙方不得擅自改变房屋的主体，爱护房内各种设施。在本协议期内，甲方不得干涉乙方的合法使用权，不得收回房屋或转租他人。合同期内，乙方有权转让。乙方必须按时交纳房租，否则甲方有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙方承担。甲方收乙方押金5000元，乙方退房时，由甲方退还乙方。协议中，双方并对其他事项做了详细约定。被告在租赁商铺后，因扩大经营需要，须对商铺进行改造，因此于2013年12月15日与第三人签订了一份《补充合同》，约定因乙方扩大经营需要，在原有承租房保利公园198B区5幢03、04号商铺内搭建二层楼与铺内水电整体改造，该楼搭建方式为钢、混结构；承租期间因搭建楼层与相关改造出现任何安全（含施工）由乙方负责。合同到期后，如乙方不续租，甲方有权要求乙方拆除搭建部分。此合同为原合同的补充合同，和原合同具有同等的法律效力。补充协议签订后，被告于2013年1月24日向商铺所在的物管部门递交了《装修申请表》，该表上载明装修项目包括水电改造、墙面刷乳胶溱、吊顶、贴地砖。审批后，保利·公园198装修服务办公室向被告发了两张装修施工证，一张期限是自2014年4月8日至2014年5月1日，另一张是自2014年5月6日至2014年5月10日。被告在租用商铺期间，按协议约定交纳商铺租金，向第三人最后缴纳两次租金的时间分别为2014年3月25日、4月19日，第三人收到租金向被告出具了相应的收款收条，2014年4月19日的收条上显示被告所缴纳的租金已至2014年5月15日。

在被告租赁第三人的商铺期间，第三人将其所拥有位于新都区三河银杏路41号、43号、45号（包括出租给被告的两间商铺）转让给原告，双方通过居间方新都区宜家房屋中介信息咨询服务部对房屋的出售及购入房屋的有关事宜达成合意，原告丈夫张**与第三人于2014年3月12日签订一份《商品房买卖合同》，合同中载明了出售的房屋已出租，租赁期限从2013年至2023年，以及约定于2014年4月4日之前进行租金的交割。2014年3月19日上述合同所约定的商铺过户至原告名下。

第三人将租赁给被告的商铺转让给原告后，因被告对租赁的商铺进行装修改造，原告认为其增建夹层，系不当使用商铺的行为，不仅违规，而且构成根本违约，遂于2014年4月27日在被告所租赁的商铺张贴了一张《关于停止搭建夹层并立即拆除的通知》，要求被告停止夹层的继续搭建，并立即予以拆除。双方当事人为此未协商达成一致意见，故原告诉至本院，请求依法解决。庭审中，原告没有出示其与第三人进行房屋转让事宜期间通知被告的书面证据。

本案在审理过程中，原告当庭申请要求对2013年12月15日的《补充合同》形成的时间进行鉴定，庭审后，原告提交了书面《鉴定申请书》。本院经审查认为，签订《补充合同》的当事人是被告和第三人，合同的相对方第三人已确认《补充合同》是其与被告签订的，是真实的，第三人也认可《补充合同》上载明的被告装修的事项，现原告再申请对合同形成的时间进行鉴定，不能推翻该合同系被告与第三人双方真实意思的表示，也不能否定该合同的效力，故对原告的鉴定申请，本院不予同意。

本院认为

本院认为，被告与第三人签订的《铺面出租协议》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效成立的合同，应受国家法律的保护。本案中，第三人已将上述协议约定的出租商铺转让给了原告，即该商铺的所有权发生了变动。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根据该规定，被告与第三人签订的《铺面出租协议》的合同效力应及于原告，即合同约定的内容对原告有拘束力。在合同期限未届满，被告也按约定支付租赁费用的情况下，原告应按该出租协议继续履行。本案争议的焦点是：被告在租赁的商铺内搭建夹层的行为是否构成根本性违约，并能否在此基础上解除第三人与被告签订的租赁合同，终止原告与被告之间的租赁关系。本院认为，合同的解除分为约定解除和法定解除两种形式，原告的上述诉请既不符合约定解除的条件，也不符合法定解除的条件。其理由如下：1.《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该规定，第三人与被告签订的《铺面出租协议》未对合同的解除做相关约定，而原告提出解除合同系其单方的意愿，与被告未就协议的解除达成一致的协商意见，故原告提出解除合同不符合约定解除的条件；2.《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠因不可抗力致使不能实现合同目的；㈡在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形。”根据上述规定，被告的行为只要符合上述法律规定的任何情形之一，原告即可行使解除权。但原告没有提供充分的证据证明被告在租赁的商铺内修建夹层的行为符合上述法律规定的任何情形之一，不符合法定解除的条件；3.被告举证2013年12月15日第三人邓某某与其签订的《补充合同》，证明修建夹层是经过原业主即第三人邓某某的同意，以及向商铺所在物业服务部门递交了申请，获得了该部门的审查同意。对该《补充合同》，第三人邓某某当庭已确认其真实性，且认可被告在《补充合同》所载明的装修事项，原告没有充分证据否认《补充合同》的真实性，也没有证据证明被告违反合同约定。综上，原告要求解除被告与第三人签订的租赁合同，终止原被告之间的租赁合同关系于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告修建夹层没有经过相关行政部门的审批及消防部门的验收已构成违规的问题，因上述行为是否违规及处罚系另一法律关系，本案不作处理。关于原告要求被告立即拆除夹层，将商铺恢复原状后交还给原告的诉讼请求，因该诉请主张的基础是在解除合同诉请成立的前提下，而本院已驳回了原告的前述诉讼请求，原告的此项诉讼请求已无主张的基础，故本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告陈某某的诉讼请求。

案件受理费200元，由原告陈某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一四年八月十八日