陈**与涂兴东、邓**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陈**诉被告邓**、涂兴东租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，被告邓**、涂兴东依法提起反诉，本院决定本、反诉合并审理，依法由审判员周*适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈**及其委托代理人肖**，被告邓**、涂兴东及其委托代理人贾**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈**诉称：我和被告邓**、涂兴东于2014年2月20日签订《合同书》，被告将位于城郊乡面积约500平方米的厂房租赁给我使用，年租金为3.5万元。我支付了租金35000元后，将厂房用作保管材料的库房。但从2014年11月20日起，被告多次阻拦我到库房提货，致使我数笔生意失败。现我无法正常使用该库房，要求：1、解除双方签订的房屋租赁《合同书》；2、被告退还我剩余的租金8750元；3、被告向我支付违约金15000元，并赔偿我经济损失16250元；4、本案诉讼费由被告方承担。

被告辩称

被告邓**、涂兴东共同辩称：鉴于原告拖欠我方租金，现我方同意解除合同。我们没有违约，不应当承担违约金，不同意原告退还剩余租金，也不同意赔偿其经济损失。

反诉原告邓**、涂兴东反诉称：《合同书》是2014年2月9日签订的。我们双方在《合同书》中明确约定：租赁期限5年以上；出租方承诺5年内不涨租金；承租方每年提前3个月支付下年租金；承租方至少租赁5年，若3年内解除合同，应当支付违约金15000元。双方还口头约定，出租方为承租方安装彩钢、大门、推拉门等，费用由出租方承担，但若承租方租赁期限少于5年，则费用由承租方承担。现反诉被告陈**不按约定的期限支付租金，经催收后仍拒绝支付，并在2014年12月10日明确表示不租赁我方的房屋了。反诉被告违约，应当承担违约责任。现我们反诉请求被告陈**：1、支付违约金15000元；2、支付彩钢、大门、推拉门等安装费用25200元；3、从2015年2月9日起至反诉被告退还房屋之日止按照97元／天的标准支付房屋占用费。

反诉被告陈**辩称：反诉原告不准我搬运货物，导致我生意失败，我不能正常使用房屋，我才不再租赁房屋的，是反诉原告违约，不是我方违约。请求驳回反诉原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：原告陈**作为乙方（承租方）和被告邓**、涂兴东作为甲方（出租方）签订《合同书》，合同约定：1、甲方将位于城郊乡厂房面积约500平方米租赁给乙方，每年租金为3.5万元；2、乙方每年提前3个月支付下年租金；3、甲方用彩钢按照乙方要求将前方封闭好；4、乙方至少要使用5年，但甲方5年内不涨房租；5、乙方在3年内提前解除合同，应当向甲方支付违约金15000元，乙方的确有困难允许转租但不影响合同生效；6、甲方违约也应支付乙方违约金15000元；7、通道共同使用等。

合同签订后，原告陈**向被告邓**、涂**支付了房屋租金35000元。被告邓**、涂**将房屋修整后交与原告陈**使用，陈**将承租的房屋用作存放材料的库房。

2014年11月20日，原告陈**前往库房提货，被告涂兴东要求其支付下一年度的房屋租金，原告陈**未支付。2014年12月10日，原告陈**再次前往库房提货时，被告涂兴东再次要求其支付下一年度的房屋租金无果，遂阻拦原告陈**提货，双方发生争执。2014年12月12日，原告陈**发现被告涂兴东将库房大门锁住后，遂报警。绵阳市公安局涪城区分局城关派出所2012年12月12日的《接警登记表》记载“现陈**准备不再租用该房屋，邓**要求陈**按合同支付2015年度的租金。双方发生争议，邓**遂锁住大门，陈**的货物不能运出”。

因双方不能协商一致，原告陈**遂起诉来院，提出上述之诉求，被告邓**、涂**则提起反诉。

庭审中，原告陈**主张，合同的生效时间为2014年2月20日，并提交落款时间为2014年2月20日的《合同书》证明。被告邓**、涂**则认为合同的生效时间为2014年2月9日，并提交落款时间为2014年2月9日的《合同书》证明。但被告邓**、涂**表示“合同书上之所以是2月20日，是因为原告要求被告多给原告10天宽限期，原告合同中的2月20日是原告书写的。”

以上事实，有当事人的当庭陈述、《合同书》复印件2份、《证明》2份、《接警登记表》等证据经庭审质证，在卷佐证。

本院认为

本院认为：原告陈**和被告邓**、涂兴东签订的房屋租赁《合同书》，是双方的真实意思表示，所约定的内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据合同的约定，原告陈**的合同义务主要是：1、支付租金，并且每年提前3个月支付下年租金；2、至少租赁5年；3、若3年内提前解除合同，应当承担违约金15000元。被告邓**、涂兴东的合同义务主要是：1、将位于城郊乡厂房面积约500平方米交与承租方使用；2、用彩钢将前方封闭好；3、5年内不涨房租；4、若违约应承担违约金15000元。

原告陈**要求解除合同，被告邓**、涂**表示同意，故双方就合同解除达成一致协议，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本院予以准许。

原、被告双方的争议焦点在于究竟是谁存在违约行为？原告陈**主张，被告邓**、涂**阻拦其正常使用租赁物，存在违约行为。被告邓**、涂**主张，原告陈**不按时支付租赁费，存在违约行为。双方均要求对方承担违约责任。

原、被告双方对合同的生效时间有争议。被告邓**、涂**在庭审中关于“合同书上之所以是2月20日，是因为原告要求被告多给原告10天宽限期，原告合同中的2月20日是原告书写的”的辩解意见，足以认定合同的生效时间应当以2014年2月20日为准。

依照合同中关于承租方“至少租赁5年”、“每年提前3个月支付下年租金”的约定，原告陈**应当在2014年11月20日前向被告邓**、涂**支付2015年2月20日至2016年2月20日的房屋租金35000元。原告陈**未按时支付，被告邓**、涂**多次催收无果，遂采取阻拦原告陈**提货的方式督促原告陈**支付租金，导致纠纷产生，故系原告陈**违约，被告邓**、涂**未违约。双方当事人对违约方承担违约金的数额有明确约定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，故对原告陈**要求被告邓**、涂**支付违约金15000元的诉讼请求，本院不予支持；对反诉原告邓**、涂**要求反诉被告陈**支付违约金15000元的诉讼请求，本院予以支持。

双方约定房屋租金为35000元／年，平均95.89元／天。原告陈**已经支付了2014年2月20日至2015年2月20日期间的租金，被告邓**、涂**负有保证原告陈**正常使用房屋的合同义务，但被告邓**、涂**于2014年12月12日将库房锁住，致使原告陈**从此不能正常使用库房，故2014年12月12日至2015年2月20日的房屋租金6712.3元（70天×95.89元／天），被告邓**、涂**应当退还给原告陈**。原告陈**要求被告邓**、涂**退还2014年11月20日以后的租金8750元，本院予以部分支持。

原告陈**还要求被告邓**、涂**赔偿经济损失16250元。原告陈**所提交的被告邓**、涂**于2014年11月20日、2014年12月10日阻拦其提货的《证明》两份等证据，不能证明其有16250元的经济损失，且被告邓**、涂**阻拦其提货的目的系向其催收租金。按照最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本院不予支持。

反诉被告陈**仅支付了截止2015年2月20日的房屋租金，故在2015年2月20日以后，反诉原告邓**、涂**当然不承担保证原告陈**正常使用房屋的合同义务。相反，反诉被告陈**拒绝支付2015年2月20日以后的房屋租金，但其所有的货物却实际占用了房屋，必然会导致反诉原告邓**、涂**的房屋租金损失。反诉原告邓**、涂**要求反诉被告陈**承担赔偿责任，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，但反诉被告陈**应当承担的赔偿责任应当从2015年2月21日起，按照95.89元／天的标准计算，对反诉原告邓**、涂**要求反诉被告陈**从2015年2月9日起至反诉被告退还房屋之日止按照97元／天的标准支付房屋占用费的诉讼请求，本院予以部分支持。

按照《合同书》中反诉原告邓**、涂**“用彩钢将前方封闭好”的约定，修整租赁物系出租方的合同义务。反诉原告邓**、涂**声称双方有口头约定“若承租方租赁期限少于5年，则（修整租赁物的）费用由承租方承担”，无证据证实，按照最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，对反诉原告邓**、涂**要求反诉被告陈**支付彩钢、大门、推拉门等安装费用25200元的诉讼请求，本院不予支持。

为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告陈**和被告邓**、涂兴东于2014年2月20日签订的房屋租赁《合同书》从本判决生效之日起终止履行；

二、被告邓**、涂兴东在本判决生效之日起十日内向原告陈**退还2014年12月12日至2015年2月20日期间的租金6712.3元；

三、反诉被告陈**在本判决生效之日起十日内向反诉原告邓**、涂**支付违约金15000元；

四、反诉被告陈**从2015年2月21日起至实际退还位于城郊乡牌坊村1组的厂房（面积约500平方米）之日止，按照95.89元／天的标准向反诉原告邓**、涂**赔偿租金损失；

如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

五、驳回原告陈**及反诉原告邓**、涂兴东的其他诉讼请求。

本案本诉诉讼费400元，反诉诉讼费200元，合计600元；由原告陈**承担400元，被告邓**、涂**承担200元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳**民法院。

裁判日期

二〇一五年五月十四日