四川恒**限公司与郭*租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人四川恒**限公司（以下简称恒光**公司）与被上诉人郭*租赁合同纠纷一案，因不服四川省南部县人民法院（2015）南民初字第388号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审审理查明：郭*在南部县南隆镇新华路555号（原194号）拥有上下两层建筑面积为280.12平方米的房屋，房屋产权证号为南部**隆镇字第300000010521号。2006年4月14日，中国**监管局根据被告恒*保险代理公司的申请，作出川保监复（2006）93号《关于四川恒*保险代理有限公司南部分公司设立的批复》，批复载明：一、批准恒*保险代理公司设立南部分公司；二、南部分公司营业地址：南充市南部县新华路555号；三、核准张**的南部分公司负责人任职资格。2006年4月15日，恒*保险代理公司发出恒*保代（2006）013《关于张**同志的任职通知》，任命张**为恒*保险代理公司南部分公司负责人。2006年4月18日，恒*保险代理公司南部分公司到四川保监局领取了《经营保险中介业务许可证》，机构地址为南充市南部县新华路555号。2006年4月27日，恒*保险代理公司南部分公司到南部县工商行政管理局办理了工商登记手续，《营业执照》载明营业场所南部县南隆镇新华路555号。2012年4月1日，郭*与张**签订《房屋出租合同》，合同约定郭*将新华路555号口面房两间出租给张**作为营业用房，租期从2012年4月1日至2017年3月30日止，年租金为4万元，并载明原合同作废。2014年4月1日，张**向郭*出具《欠条》一份，其内容为：“今欠到郭*房租费共计壹拾伍万柒仟陆佰元整（￥157600元），按月息的l.2％计息此据!欠款人：张**2014.4.1”，欠条上加盖了恒*保险代理公司南部分公司印章。欠条出具后，郭*催收未果，遂以恒*保险代理公司、恒*保险代理公司南部分公司、张**为被告诉至本院，在诉讼中，郭*撤回了对恒*保险代理公司南部分公司和张**的起诉。

一审法院认为

原审法院认为：郭*与张**签订的《房屋出租合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律，行政法规的强制性规定合法有效，应受法律保护。虽该合同系2012年4月1日签订，但从中国保监会四川监管局的批复、经营保险中介业务许可证及恒光**公司南部分公司的营业执照等载明的地址及合同载明的“原合同作废”的内容来看，该分公司自2006年设立时起就一直租用郭*房屋作为营业场所，由此，本院认为恒光**公司南部分公司在设立后至2012年4月1日前与郭*存在事实上的租赁关系，故恒光**公司抗辩2012年前就欠租赁费不符合常理的理由不能成立，本院不予采信。案涉房屋出租合同虽系张**与郭*签订，但张**系分公司负责人，租用房屋也系分公司营业所需，且在最终结算出具欠条时加盖了分公司印章，郭*有理由相信张**是代表分公司在租用该房屋，张**的这一行为也符合分公司负责人的职责范围，而分公司系恒光**公司设立的分支机构，代表该公司对外从事民事活动，应由其承担行为后果的责任，故恒光**公司抗辩租赁合同是郭*和分公司负责人张**签订，不是适格主体的理由不能成立，不予采纳。原新华路194号变更为新华路555号的事实，有新华路西段社区居委会出具的《证明》及南**名办在该证明上加盖的“门牌确认专用章”予以证实，故恒光**公司抗辩郭*房屋在新华路194号，而分公司营业场所在新华路555号，并非同一房屋的观点，不予采纳。承租人未按约定的期限支付租金，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故郭*要求恒光**公司支付租金157，600元及赔偿资金利息损失的理由成立，予以支持。资金利息损失双方进行了约定，且该约定不违反法律禁止性规定，应予以确认。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：四川恒光**公司于判决生效后十日内向郭*支付房屋租金157，600元，并从2014年4月1日起按月利率12‰计算利息至判决确定的本金给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，450元，由四川恒**限公司负担。

上诉人诉称

宣判后，上诉人恒光**公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实及理由：一、本案应当追加张**为当事人。因为本案诉争的《房屋出租合同》、《欠条》均由张**签订或出具。张**是房屋的承租人和使用人，只有他才了解租赁的具体情况，如租赁时间、租金、承租人等相关情况。张**为必要的共同诉讼当事人。起诉时，张**原为本案被告，原审法院也向张**送达了开庭传票。但在诉讼中，被上诉人撤回了对张**的起诉。原审法院未将被上诉人撤回起诉的情况告知上诉人，侵害了上诉人的权利。并且张**为本案必要的共同诉讼当事人，原审法院同意撤回对张**的诉讼错误。二、本案应当中止审理。因为张**利用假章在外大量借款的行为已涉嫌构成集资诈骗罪被南部县公安机关立案侦查。本案中，张**也是利用假章出具的《欠条》，故根据法律规定，本案应当中止审理，移送公安机关侦查。三、上诉人不是本案适格的被告。从被上诉人提供的《租赁合同》上看，承租人系张**个人，张**未以上诉人的名义或南部分公司的名义与被上诉人签订合同，根据合同相对性原则，该《租赁合同》的权利义务主体系张**，与上诉人无关。张**承租房屋后，可以自用可以经商，亦可提供给他人使用，这是张**对其权利自由处分的结果。张**虽然将房屋用于了保险代理，但不应当由上诉人承担房屋租金。四、张**出具的《欠条》不具有真实性。1、因为该《欠条》上加盖的印章系张**个人私自雕刻，上诉人并未雕刻该印章也未授权张**雕刻，故该印章不具有法律效力。2、从《欠条》内容上看，房屋租金共欠15.76万元，按照4万元一年计算，共欠4年房租。根据生活常理，没有承租人拖欠出租人4年房租还能继续使用房屋的。当承租人未付清房租时，出租人早已通过各种方式追讨房租了。3、《欠条》上约定了利息，这也与生活常理不符，《欠条》更像张《借条》，此与张**利用假印章在外大量借款的行为相一致。

被上诉人辩称

被上诉人郭*答辩称：一、本案不应追加张**为当事人。本案四川恒**限公司南部分公司系上诉人设立的，非张**个人开办，四川恒**限公司南部分公司所欠租金显然应由上诉人承担。同时张**系上诉人任命的分公司经理，张**为分公司租赁营业场所签订的合同和出具的欠条均属职务行为，与个人行为无关，上诉人的第一点上诉理由不成立。二、本案不应中止审理。上诉人无任何证据证明租金欠条上所加盖的分公司印章为假章，所谓假章完全是无稽之谈。张**涉嫌的集资诈骗虽以分公司的名义进行，但与分公司载明的业务范围无关联。而本案涉及的租赁营业房系分公司的经营场所，与本案具有关联性，上诉人要求中止审理实属无理。三、上诉人属于本案的适格被告。本案张**所租赁的房屋系作为上诉人开办南部分公司之用，系上诉人的经营行为，非张**个人的经商行为，上诉人将张**的个人行为与职务行为进行混同，系生拉硬扯，牵强附会。四，张**出具的欠条，其真实性不容置疑。本案欠条是张**亲笔出具，分公司印章系张**亲自加盖，不存在私自雕刻，所谓私自雕刻完全是上诉人虚拟的，无任何证据证明。同时，南部分公司长期在答辩人处租赁房屋，租赁事实有营业执照等为证。只要双方自愿，上次租金未付清，仍可建立租赁关系，没有法律禁止规定上次租金未付清，就不可建立租赁关系，并且租金未按时付清，可以约定利息，约定利息不违反法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

本院查明

本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为

本院认为：2012年4月1日签订的《房屋出租合同》，虽然是郭*与张**所签订，但该房屋在出租后，并非主要用于了张**个人的生活，而是主要用于恒光**公司南部分公司的经营活动，这一事实从恒光**公司南部分公司的批准设立、工商登记等资料中均能够反映。同时，在2014年4月1日张**向郭*出具的《欠条》上，也加盖了恒光**公司南部分公司的印章。根据上述两个事实，并基于张**是恒光**公司南部分公司负责人的基本事实，能够认定张**租赁郭*房屋的行为非个人行为，而是履行职务的行为。由于恒光**公司南部分公司是恒光**公司的分支机构，根据《公司法》第十四条的规定，恒光**公司应当对其分公司的行为承担民事责任。关于2014年4月1日《欠条》真实性的问题，虽然上诉人提出张**涉嫌集资诈骗一案涉及到本案诉争的租赁合同问题，但并未向法院提供相应依据，而上诉人也并未否认该欠条中张**的签字，也未提供该《欠条》系被上诉人与张**恶意串通所为的依据。关于上诉人提出租赁期限只有四年，欠付租金达157，600元与情理不符的问题，被上诉人则解释为从2006年起租赁房屋累计欠付的租金，而确实从2006年起案涉房屋系由恒光**公司南部分公司占有使用，若从2006年至2014年累计欠付租金157，600元也并非不合情理。而《欠条》约定迟延还款的资金利息也是对自身债权的一种保障，并非不合情理。因此，应当认定2014年4月1日《欠条》的真实性。关于是否应追加张**作为案件当事人的问题，根据前述分析，张**签订租赁合同的行为为履行职务的行为，其行为的后果由公司承担，因而不必追加其作为案件当事人参加诉讼。

综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3，450.00元，由上诉人**理有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月五日