邓**、王**与邓**、向圣运、曾**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人邓**、上诉人邓**、王**因与被上诉人向圣运、曾**租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2013）涪民初字第1522号民事判决，向本院提出上诉。本院2014年8月1日立案受理后，依法组成合议庭于2014年9月18日开庭进行审理。上诉人邓**及委托代理人熊**、上诉人邓**、王**的委托代理人谢**与被上诉人向圣运及委托代理人吴**、被上诉人曾**的委托代理人杨**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

经审查现有证据，能够确认以下事实：王**与邓**夫妻关系。2010年1月1日，向圣运（出租方，甲方）与邓**（承租方，乙方）签订《门面租赁合同》，合同第一条约定：“甲方将位于涪城区青义镇兴隆村飞龙路2-1号门面房出租给乙方经营餐馆，年租金人民币35000元。”第二条约定：“租赁期限暂定为3年，时间为2010年1月1日至2013年12月31日，合同期内租金不变，合同期满乙方在同等条件下有优先租赁权。”第七条约定：“乙方在合同期内如果需要向第三方转让，必须交清各项费用并书面告之甲方说明情况，在征得甲方同意后其转让，甲方不收取任何费用。”合同签订后，邓**支付向圣运押金5000元。

2012年5月1日，邓**与王**签订《转让协议合同》，合同载明：“经双方协议商量，邓**将飞龙路恋尚火锅鱼庄一次性转让给王**作商业经营，其转让费为138000元（壹拾叁万捌仟圆整），王**现已支付给邓**转让费108000元，还欠邓**转让费30000元，此协议即日生效，其以后的经营权、面门权都归王**所有”

邓**与王**签订《协议书》载明，邓**将恋尚火锅鱼庄转让给王**，王**看过租房合同后，也了解合同期内可以转让，但王**还不放心，邓**就找来房东向圣运，三人共同协议后，王**才转让成功。王**付款后不放心，要求邓**一定要把下半年租房合同写在王**的名下，双方知道合同期内房东无权转让，要求邓**一定要同意王**的要求。后王**支付邓**转让费余款25000元，另外余款5000元，邓**让王**支付给向圣运作为其损坏地砖的赔偿费。王**共计支付邓**138000元。

2012年12月1日，向圣运（出租方，甲方）与邓**（承租方，简称乙方）签订《门面租赁合同》，合同第一条约定：“甲方将位于涪城区青义镇兴隆村飞龙路2-1号门面，面积约250平方米，出租给乙方用于餐馆服务经营，年租金人民币35000元。”第二条约定：“租赁期限暂定为6年，时间为2013年1月1日至2018年12月30日，从2014年起租金每年递增壹仟伍佰元，合同期满乙方在同等条件下有优先租赁权。”第三条约定：“付款方式为每年11月30日前必须一次性支付下年房租。如果期满不续租，必须提前一个月书面告知对方，并保证在合同期满前一天搬离。”第七条约定：“乙方在合同期内如果需要向第三方转让，必须交清各项费用并书面告之甲方说明情况，在征得甲方同意后其转让，甲方不收取任何费用。”合同签订后，邓**支付向圣运租金35000元。

2012年12月24日，曾云*向王**、邓**发出《通知》，“我系营业用房的实际所有权人，因贵方与向圣云在签订门面租赁合同时，向圣运并未履行告知义务，现我和向圣运的租房合同已到期，我已通知承租人向圣运，收回出租房屋另作他用。所以我特提前通知你方，同时也要求向圣运通知贵方。限贵方在收到通知后三十日内搬离位于涪城区青义镇兴隆村飞龙路2-1号门面的房屋……”

另查明：曾**购买他人宅基地后，于2002年在涪城区青义镇兴隆村修建了五层楼房，即本案中位于涪城区青义镇兴隆村飞龙路2-1号房屋，该房屋至今未取得相关建设工程规划许可证和房屋产权证。2004年初，曾**将上述房屋（共五层）出租给向圣运经营使用，但双方未签订房屋租房合同。2013年1月，曾**将邓**、王**经营的“三会侑香锅时代”门面收回。

2012年8月14日，王**和绵阳**任公司天燃气分公司签订《非居民供用气合同》约定，绵阳**任公司天燃气分公司为王**经营的兴隆村飞龙路1号门面房安装天燃气设备，王**支付燃气安装费9202元。

一审法院认为

2013年1月，邓**、王**诉至原审法院，请求判决：1、撤销《转让协议合同》和《门面租赁合同》等；2、圣运向其返还租赁费35000元，以及被告向圣运利用该笔资金所取得的利息和其他收益；3、邓**向其返还房屋租赁转让款138000元，以及邓**利用该笔资金所取得的利息和其他收益；4、判令三被告连带向其赔偿损失费170000元；5、本案受理费、财产保全费由三被告承担。

原审庭审中，经原审法院释*，邓**、王**表示如果涉案《转让协议合同》和《门面租赁合同》被确认无效，并不影响其他请求，仍坚持第二项、第三项、第四项的诉讼请求。

上述事实，有当事人的陈述、身份证复印件、门面租赁合同、转让协议合同、通知、收条、欠条、证明等证据经庭审核实，载卷证明。

原判认为：曾**将位于涪城区青义镇兴隆村飞龙路2-1号的房屋（共五层）口头出租给向圣运经营使用，向圣运未经曾**的同意将该房屋的一楼门面转租给邓**经营“恋尚火锅鱼庄”，后邓**与王**签订《转让协议合同》，将“恋尚火锅鱼庄”转让给王**，王**之夫邓**与向圣运签订《门面租赁合同》，将门面租赁给邓**和王**经营使用，由于曾**涉案的涪城区青义镇兴隆村飞龙路2-1号房屋没有取得房屋产权证和建设工程规划许可证，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，曾**与向圣运的口头租赁协议、向圣运与邓**签订《门面租赁合同》以及邓**与王**签订的《转让协议合同》，应认定为无效合同。无效合同自始无效，因此，《转让协议合同》和《门面租赁合同》也不存在撤销问题。故对原告要求撤销邓**与王**签订的《转让协议合同》及向圣运与邓**签订的《门面租赁合同》的主张，本院不予支持。对于合同的无效，合同当事人均有过错的，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还。王**、邓**从2012年5月1日至2012年12月31日占有使用门面，在此期间门面的占有使用费23333.33元（35000元÷12个月×8个月），应由王**、邓**承担。邓**陈述门面首次装修费28300元，但其装修后已经营使用二年余时间，后又于2012年3月第二次对该门面进行了装修，其门面首次装修费28300元应由邓**自行承担。邓**在第二次门面装修费后经营约两个月，后将其转让给王**、邓**使用。王**、邓**接手门面后进行了装修，故邓**第二次门面装修费应由王**、邓**承担。庭审中邓**提供第二次门面装修费33930元的清单，虽未提供票据证明，但王**、邓**未明确予以否定，本院根据实际酌情支持邓**第二次门面装修费29000元，该费由王**、邓**承担。邓**向王**、邓**转让桌凳、冰柜、吧台、展示柜等价值68600元的设备，虽然王**、邓**部分认可，但双方对转让设备的价值争议较大，且双方又不同意对残值进行评估，致使本院对设备残值无法确认，庭审中邓**又未提起反诉，故本案不予处理，邓**可另行主张。邓**收取原告转让费138000元，扣除王**、邓**应承担的52333.33元（23333.33元＋29000元）后，余额85666.67元，扣除王**、邓**经营门面8个月的费用9518.52元（85666.67元÷6年÷12个月×8个月）后，其转让费76148.15元（85666.67元-9518.52元），应由邓**返还给王**和邓**。向圣运明知自己不是门面的所有人，在邓**与王**签订《转让协议合同》及本人与邓**签订《门面租赁合同》时，未能告知门面所有人的真实情况，具有明显过错。王**、邓**在邓**、向圣运签订合同时，未尽到对门面产权证书的审查义务，其本身具有一定过错。本案涉案房屋在没有取得建设工程规划许可证和房屋产权证的情况下，曾**将其租赁给向圣运经营使用，致使口头租赁协议、《转让协议合同》、《门面租赁合同》无效，后曾**将其门面收回，王**、邓**、邓**因此受到损失，曾**具有明显的过错。合同当事人均有过错的，应当各自承担相应的责任，故邓**受到的损失可另行主张。向圣运与邓**签订的《门面租赁合同》无效，因曾**收回其房屋，其《门面租赁合同》尚未履行，原告要求向圣运返还房屋租赁费35000元，向圣运也同意返还该款，本院予以支持。王**为其经营的“三会侑香锅时代”安装燃气设施，虽未取得房主曾**的同意，但曾**作为燃气设施的受益人，应由受益人曾**承担燃气安装费9202元。原告因经营“三会侑香锅时代”的需要，安装广告、招牌、抽油烟机及购买餐具等设备，现要求三被告连带赔偿设备损失费11万元（另有可预见利益6万元，两者共计17万元），因原、被告对该设备的残值无法进行确认，又不同意对设备的残值进行评估，致使本院对其设备的残值无法认定，故对原告要求被告赔偿设备损失的主张，本案不予处理。原告要求三被告支付6年可预见利益6万元的主张，因庭审中原告陈述在经营期间其经营无利润处于亏损状态，故对原告的该项主张，本院不予支持。原告在庭审中不再要求被告支付其资金利息，不违反法律规定，本院予以准许。原告要求被告向圣运支付利用租金35000元取得的收益，以及要求被告邓**支付利用转让费138000元取得的收益，因未提供证据证明，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条及《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，遂判决：一、邓**在本判决生效后十日内返还王**、邓**转让费76148.15元；二、向圣运在本判决生效后十日内返还王**、邓**交付的租金35000元；三、曾**在本判决生效后十日内支付王**、邓**燃气安装费9202元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回王**、邓**的其他诉讼请求。本案受理费6445元、诉讼保全费2235元，共计8680元，由王**、邓**承担5680元，邓**承担1500元，向圣运承担1000元，曾**承担500元。

上诉人诉称

宣判后，邓**、邓**、王**均不服判决，向本院提出上诉。

邓**上诉称：1.在上诉人承租期间（2004年年初-2010年1月1日），向圣云一直以房东自居。上诉人向被上诉人邓**、王**转让租房时面见了向圣云，三方协议后，才正式将房屋转让给被上诉人邓**、王**，并将2012年5月1日-2012年11月30日的租赁期写在王**名下，另和向圣云单独签订2012年12月1日-2018年12月30日期间的《门面租赁合同》。上诉人未提供任何虚假信息，亦不存在欺诈、重大误解、显失公平的情形，《转让协议合同》不具有可撤销情形。2.《转让协议合同》不具有可撤销情形，被上诉人的请求不应获得支持。但原判决直接认定合同无效并进行判决，超出了被上诉人的诉讼请求，属适用法律错误。综上，原判决适用法律错误，请求查明事实后依法改判。对邓**、王**的上诉答辩称：其损失计算依据不充分，应当驳回对邓**的全部诉讼请求。

邓**、王**上诉称：原判决以上诉人未明确否定被上诉人邓**的第二次装修为由，判决上诉人承担起第二次装修费29000元于法无据；原判决上诉人承担经营门面8个月的费用9518.52元于法无据；上诉人提交了安装广告、购买餐具、安装抽油烟机的票据合计52644元，此部分设备损失应当得到赔偿。上诉人的可预见利益60000元应当得到赔偿。请求撤销原判决第四项，改判：1.被上诉人邓**补充返还转让费38518.52元（29000元＋9518.52元）；2.三被上诉人连带赔偿上诉人损失112644元（52644元＋60000元）。对邓**的上诉答辩称：原判决支持了我们的给付之诉的部分请求是合法的，正确的，邓**的上诉不能成立。

被上诉人辩称

向圣云答辩称：我对邓**与邓**间签订的合同是不知道的。请求驳回两上诉人的上诉请求。

曾**答辩称：原判决认定上诉清楚，适用法律正确，请求维持原判决。

本院认为

本院认为：根据双方当事人的陈述，双方争执的问题是：1.原判决是否超越了邓**、王**的诉讼请求。邓**、王**主张撤销邓**与其于2012年5月1日签订的《转让协议合同》和向圣运与其于2012年12月1日签订的《门面租赁合同》，经原审审理查明《转让协议合同》和《门面租赁合同》属无效合同，原审法院依据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款“当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，已向邓**、王**释明，邓**、王**表示《转让协议合同》和《门面租赁合同》属无效合同无效不影响其余诉讼请求而未予变更，故原判决没有超出邓**、王**的诉讼请求。2.邓**第二次装修费29000元的问题。原审法院根据邓**、王**没有否认邓**在2012年3月对门面进行装修的事实，结合案情，酌定支持邓**装修费29000元并无不当。3.经营门面费用9518.52元的问题。邓**、王**已接手实际经营门面8个月是实，原审法院根据租赁期限，逐月分摊其取得门面的投资费用，判决邓**、王**承担营门面费用9518.52元并无不当。4.安装广告、购买餐具、安装抽油烟机的损失52644元，和可预见利益60000元的问题。邓**、王**提供其安装广告、购买餐具、安装抽油烟机的票据合计52644元，不能充分证实其受到的实际损失是52644元。邓**、王**没有提供充分证据证实其能够取得可预见利益60000元受到了损失。依照《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，邓**、王**关于赔偿其安装广告、购买餐具、安装抽油烟机的损失52644元，和可预见利益60000元的主张不能获得支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定”的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件审理费9745元，由邓**承担6445元，由邓**、王**承担3300元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月二十日