广安发**限公司与唐**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**团有限公司因与被上诉人唐**房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2015）广安民初字第2601号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年1月28日公开开庭进行了审理，上诉人**团有限公司的委托代理人唐**、被上诉人唐**的委托代理人龚上胲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明，2011年9月29日，广安投**有限公司（甲方）与唐**（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方经营管理的位于广安城南滨河路一段XXX号房屋一间。合同约定：租期从2011年10月12日起至2014年10月12日，第一年租金为140000元，以后年度租金逐年递增5%，第二年147000元，第三年154350元；每年先付租金，后使用房屋，于租赁年度租期开始前1个月内付清，乙方如不按规定时间付清房租等费用，甲方有权收回出租房屋；甲方为乙方提供生活用水和照明用电到户的基本条件；合同到期后双方办理移交手续，若一方拒绝办理视为违约；任何一方违约，违约方按当年租金的20%支付违约金给守约方。

合同签订后，唐**依约于2011年9月27日交纳了第一年房租140000元。但原承租户拒不交房，广安发**限公司多方协调，并向相关执法部门反映，原承租户仍不搬出。经告知广安发**限公司后，唐**自行与原承租户协商，在唐**向原承租户交纳转租费后于2012年4月底原承租户搬出该房屋。2012年5月1日，唐**搬入该房屋经营。因该房屋供电系擅自在路灯线上搭接用电，2013年6月1日被广安市市政环卫处实施断电，唐**自此无法正常营业。后唐**多次口头向广安发**限公司提出要求解除合同、交出房屋，因广安发**限公司机构变动等原因，未作正式答复，双方对解除合同未形成一致意见。

之后，广安发**限公司认为，唐**向其公司仅支付了第一年租金，后未支付其他年度租金。且租期届满后，唐**至今未向其公司交还房屋。现租赁合同到期，唐**不遵守合同约定，拖欠房租，构成违约。故起诉至一审法院请求判令由唐**：1、向其公司支付从2013年5月1日至2015年5月1日的房屋租金共计301350元及违约金60270元；2、支付房屋超期占用费（按照444元／天，从2015年5月2日起计算至唐**实际交还房屋之日止）；3、承担诉讼费。

一审法院同时查明，广安投**有限公司2013年8月26日更名为广安发**限公司。唐**交纳的履约保证金14000元仍在广安发**限公司处。

一审法院认为

一审法院审理认为，广安发**限公司与唐**签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应按该合同履行义务。该合同约定了由广安发**限公司为唐**提供照明用电到户，2013年6月，因电源被切断，该房屋实际上已无法正常经营。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。唐**因不具备正常经营条件，已无法实现利用该房屋经营盈利的目的，有权通知广安发**限公司解除合同。

租赁合同双方约定先付租金，后使用房屋，即年度租期开始前1个月内付清，不按规定时间付清租金，广安发**限公司有权终止合同收回房屋。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。在唐**停止经营拒不交纳租金后的较长时间里，广安发**限公司疏于行使自己的权利，故对广安发**限公司要求被告支付从2015年5月2日起至实际交还房屋止的超期占用费的请求不予支持。

对于房屋转租费承担问题。广安发**限公司本应按约定于2011年10月12日向唐**交出房屋，迟延至半年在唐**支付了转租费后，才得以搬进租赁房营业，广安发**限公司亦知晓唐**额外负担转租费一事。《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。唐**提出向原承租户支付了转租费8万元，但未提供相应支付凭证，酌定广安发**限公司承担4万元，在次年租金中扣出。

诉争房屋实际经营者张**于2014年2月签收缴纳租金通知，说明此时该租赁房屋虽无法使用但仍未交接完毕，唐**应当交纳房屋租金至2014年1月底，未交租金为147000÷12×8=98000元（第二年租金为147000元，即每月12250元，2013年5月至2014年1月共计8个月）。扣出广安发**限公司应退出押金14000元、应承担的转租费40000元后，唐**还应向广安发**限公司支付租金44000元。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第一百一十九条之规定，判决：一、限唐**在判决生效后十五日内向广安发**限公司支付房屋租金44000元；二、驳回广安发**限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1800元，减半收取900元，由唐**负担。

上诉人诉称

宣判后，上诉人**团有限公司不服一审判决向本院上诉称，一审判决认定事实错误。首先，上诉人向唐**发出缴纳租金通知书目的在于催缴租金而非解除合同，一审法院依据该通知书的签收时间认定租期截止于2014年2月系错误的。其次，关于转租费8万元的认定，该费用是否存在被上诉人并未举示证据予以证实，一审法院在该费用无法证实的情况下适用《合同法》第五条系适用法律错误。再次，本案中违约金及2014年2月后的租金在一审判决中均未予以解释，而只是笼统的予以驳回。最后，本案还涉及被上诉人与案外人的转租关系，在未查清被上诉人与案外人的转租关系是否解除的基础上，径直驳回上诉人关于超期占用费的诉讼请求是不合理的。基于上述认定事实上的错误，一审法院适用法律同样错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人唐**答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院查明，本案一审期间，一审法院对原广安投**有限公司法定代表人兼总经理包中山（现为原**司副总经理）做了一次调查笔录。包中山陈述称：在原广安投**有限公司与唐**签订《房屋租赁合同》后，原承租户拒不搬出，提出将旧桌椅、棚棚等折价，要价很高，公司向多个部门反映，城管也到过现场，还准备走诉讼程序，原承租户仍长期占地不走，唐**自行与原承租户协商后才搬走；唐**当时向公司提出由此产生的转租费冲抵次年房租，公司没明确答复；从2013年5月该门市被断电后，就不具备正常经营的条件了，唐**曾口头向包中山提出过要求解除合同、交出承租房，因当时机构变动等原因，公司未正式答复他们。

经二审审理查明的其他案件事实与一审查明的案件事实一致。

本院认为

本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，合同双方均应按约履行。《房屋租赁合同》约定上诉人应提供照明用电到户的基本条件，然上诉人未遵守该约定导致该租赁房屋于2013年6月1日被实施断电，被上诉人自此无法正常营业。故被上诉人可依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定解除合同。上诉人原法定代表人包中山证实在该租赁房屋断电后，被上诉人曾口头向其提出解除合同并交还该租赁房屋。且在被上诉人向上诉人通知解除合同之后上诉人并未在法定期限内提出异议并请求确认被上诉人确认合同的效力，故上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》已于被上诉人向上诉人口头通知解除合同时予以解除。因包中山仅证实在2013年5月后被上诉人曾向其口头提出解除合同，一审依据该租赁房屋实际经营者张**签收上诉人的缴纳租金通知的事实认定《房屋租赁合同》于2014年2月时解除较为合理，本院对一审认定的合同解除时间予以认可。

依据前述认定的合同解除时间，被上诉人应支付租金至2014年1月底，依照《房屋租赁合同》被上诉人还应支付租金98000元。然而从2013年6月该租赁门市被断电后，该门市已无法正常经营，也无证据证明被上诉人在2013年6月之后仍在使用该租赁房屋，故被上诉人可对2013年6月之后的租金要求予以减少。且包中山亦证实在被上诉人搬入租赁房屋之前曾向原承租人支付了一笔费用，本着民法的公平原则，本院酌定对2013年6月以后被上诉人应向上诉人支付的98000元租金减少40000元，扣除上诉人应退的押金14000元，被上诉人还应向上诉人支付租金44000元。

因被上诉人于2012年5月搬入租赁房屋，且只向上诉人交付了第一年的房屋租金，故被上诉人应于2013年5月前向上诉人交付下一年度的租金。但是，因上诉人一直未提供照明用电到户的基本条件，导致被上诉人只能违规搭接路灯用电，致使被上诉人的经营条件不稳定且最终被断电无法经营。因上诉人的违约行为，被上诉人可抗辩迟延交付房屋租金或少付租金。故本院对上诉人要求被上诉人承担违约责任的诉讼请求不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人**团有限公司的上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉、维持原判。

二审案件受理费人民币1800元，由上诉人**团有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十九日