原告王*与被告高*房屋租赁租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告王*与被告高*房屋租赁租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭于2015年7月22日公开开庭进行了审理。原告王*的委托代理人潘**到庭参加了诉讼，被告高*经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**称，2014年4月13日，原告王*得知被告高*欲将其位于成都市武侯区玉林东路4号附7号的普遍转让，为此，原被告双方经过反复磋商，最终达成了《店铺转让协议书》，该协议约定：“四、双方约定，转让费80000元整。乙方（即原告王*）首次在2014年4月13日向甲方（即被告高*）支付转让费60000元整，剩余店铺转让费20000元整，在2014年11月19日乙方与房主续签房屋租赁合同后支付给甲方。六、如果由于甲方原因导致转让中止，甲方承担违约责任，并向乙方支付转让费的50%作为违约金，同时并全额退还乙方转让费，乙方店铺使用期房租按约定以转租金4500元／月支付，甲方不再收取其他费用。”该协议书签订时，被告高*为了取得原告王*的信任，将一名年轻男子介绍给王*，并称该男子是房主李*的儿子，被告高*还向原告王*提交了其与房主李*签订的《房屋出租合同》，房产证复印件以及房主李*的身份证复印件作为证明，为此原告王*与被告高*签订了《店铺转让协议书》，并向高*支付了现金63000元，此后并按一个季度9000元将房屋租金转账给被告高*。协议签订不久，原告王*即对该房屋进行装饰、装修，包括铺设瓷砖、安装门窗、改水电、煤气等，共花去人民币22038元。但从事后房主李*的起诉情况来看，房主对被告高*转让铺面给原告一事似乎不知情。从2014年8月份房主李*因未收到房屋租金要求收回房屋使用权开始，原告王*多次催促被告高*出面协商解决租赁转让纠纷，让其联系房主李*，以履行保证“在2014年11月19日乙方与房主续签房屋租赁合同”的合同义务，但被告高*采取推诿拖延、不出面、不接电话等方式拒不履行合同义务，导致转让中止，无法履行合同义务，故应当承担违约责任，支付违约金。综上所述，原告王*为了维护自身合法权益，特诉请法院，请求判令：1.解除原被告2014年4月13日签订的《店铺转让协议书》；2.被告高*向原告王*支付违约金人民币40000元（80000＊50%）；3.被告高*赔偿原告王*因装修成都市武侯区玉林东路4号附7号铺面产生的装饰装修费用合计人民币22038元；4.被告高*向原告王*退还转让费人民币60000元；5.被告高*向原告王*退还2014年8月20日至2014年11月19日位于成都市武侯区玉林东路4号附7号铺面的3个月房屋租金共计人民币9000元；6.被告高*承担本案全部诉讼费用。

被告辩称

被告高*未作答辩。

本院查明

本院查明事实与原告诉称一致。

另查明，现案涉房屋所有权人李**就要求本案原告腾退房屋等事宜另案提起诉讼。

以上事实有《店铺转让协议书》、《房屋租赁合同》、《房屋产权证》及身份证复印件、转账凭证、装修费票据、（2014）武**初字第5481号一审民事判决书复印件等书面证明以及当事人陈述为证。

本院认为

本院认为，被告高*在本案审理过程中无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。

原、被告形成的合同法律关系是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为导致合同目的无法实现的”。被告高*因未能履行合同义务，致使转让中止，导致合同目的无法实现。原告王*要求解除原被告双方于2014年4月13日签订的《店铺转让协议》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。原告王*要求被告高*退还转让费60000元并支付违约金40000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告赔偿其装饰装修费用22038元的诉讼请求，因违约金数额已经足够弥补其损失，故本院不予支持。

原告要求被告退还2014年8月20日至2014年11月19日的租金9000元，因原告实际使用了房屋，且案涉房屋房东李*已就腾退房屋等事宜起诉本案原告，原告可在另案判决生效，实际向房屋所有权人支付该段时间的房屋租金后，另行向本案被告主张该段时间的租金损失。故该诉讼请求，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告王*与被告高*于2014年4月13日签订的《店铺转让协议书》；

二、被告高*于本判决生效之日起五日内向原告王*退还转让费60000元；

三、被告高*于本判决生效之日起五日内向原告王*支付违约金40000元；

四、驳回原告王*的其他诉讼请求。

如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费950元，由原告王*承担200元，由被告高*承担750元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年七月二十二日