张**与文**农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**与被上诉人文木*农村房屋买卖合同纠纷一案，前由简**民法院于2015年7月21日作出（2015）简阳民初字第1842号民事判决。宣判后，张**不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月1日公开开庭审理了本案。上诉人张**的委托代理人陈**，被上诉人文木*及其委托代理人李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：文**与李**原系夫妻关系，双方在婚姻关存续期间与张*和达成协议，出资购买了位于原简阳市镇金镇红星村七组（现简阳市镇金镇居委会二组镇龙路78—80号）的房屋一套（产权证号：简农房权字第100101034号；集体土地建设使用证号：简金镇集建l990字第0301-3544号），该房屋由张*和修建，产权登记在张**名下。张*和向李**出具了17000元的收条两张，后因李**涉嫌经济犯罪，该收条被简阳市人民检察院办案人员连同其他资料一起扣押，现无法查找，简阳市人民检察院出具的《扣押物品清单》载明：物品名称为“张*和收条两张17000元”、特征为“购房”。张*和l994年将讼争房屋交付给文**、李**占有使用，至今已经二十多年。2006年，张*和将讼争房屋的产权登记证书和集体土地使用证书等证件交给文**。2007年11月12日，文**与李**协议离婚，双方签订的《离婚协议》载明：……三、婚后夫妻共同财产位于简阳市镇金镇镇龙路78—80号平房317平方米归文**所有……该协议中载明的简阳市镇金镇镇龙路78-80号房屋即本案讼争的原简阳市镇金镇红星村七组房屋。文**原户籍地为简阳市镇金镇南山坳村8组，其户籍于2014年迁入现简阳市镇金镇居委会二组镇龙路80号。2014年，张*和病逝。

一审法院认为

原审法院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，公民可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的行为承担民事责任。本案讼争的房屋虽然登记在张*英名下，但该房屋系张*英的父亲张*和修建，并且出售之前一直由张*和持有产权证明等资料并自主管理和安排，张*英也在法庭陈述中表明其多年来对房屋的情况不清楚，都交给父亲张*和在处理。因此，张*和与张*英之间事实上形成了代理关系，张*和可以代理张*英处置该房屋，张*英也应对张*和的代理行为承担民事责任。张*和与文**、李**就讼争房屋达成买卖协议，文**和李**向张*和分二次交付了房款17000元，并于1994年交付了房屋、1996年交付了房屋的产权证照等手续，讼争房屋自1994年起一直由文**占有和使用，以上事实足以认

定张*和代理张**将讼争房屋出售给文**、李**的事实，该房屋买卖合同依法成立。张**辩称其二十多年来对房屋情况不清楚，不符合常理。张**将房屋交给自己的父亲代为管理和安排，张**自己也在离该房屋不远的小学从事教学工作，不可能在如此长的时间内对房屋被他人占有使用的情况不知情。因此，原审法院对张**辩称其从来没有与文**签订过协议、不应当协助原告履行产权变更登记手续的抗辩主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”的规定，张**应当协助对方履行房屋所有权转移登记手续。文**、李**以夫妻共同财产购买讼争房屋，相关权利应当由二人共同享有，但双方在离婚协议中明确约定该讼争房屋由文**单独享有，文**也于2014年将户籍迁入讼争房屋所在的村集体，现已经具备了将讼争房产转移登记给文**的条件，依照《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款的规定，原审法院对文**要求张**协助其办理房屋所有权转移登记手续的主张予以支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款的规定，判决：被告张**于本判决生效之日起三十日内协助原告文**办理位于原简阳市镇金镇红星村七组（现简阳**居委会二组）的房屋一套（产权证号：简农房权字第100101034号；集体土地建设使用证号：简金镇集建1990字第0301-3544号）的所有权转移登记手续。

上诉人诉称

宣判后，上诉人张**不服，向本院提起上诉称，第一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。上诉人从未与被上诉人签订房屋买卖协议，也没有口头或书面授权或委托他人签订房屋买卖协议。一审法院仅凭一张《扣押物品清单》和被上诉人居住在讼争房屋并无其他有效的证据予以支持的情况下，就认定上诉人与被上诉之间存在买卖关系，其事实认定不清；一审法院根据《民法通则》第六十条的规定，系适用法律错误，上诉人并没有让其父亲张*和处理该房屋，而是其父亲基于对朋友的照顾让被上诉人可以长期使用（租用），故上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖关系。也不存在表见代理的行为，表见代理需以被代理人的名义进行民事活动。同时根据《民法通则》第六十六、《合同法》第四十八条的规定，上诉人也并没有对其追认，故应由行为人承担责任；张*和与被上诉人之间的行为也违反了《宪法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》的相关的禁止性规定，禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让。根据《合同法》第五十二条第（五）款的规定，因违反法律、行政法规的强制性规定。故该合同为无效合同，根据《合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。二、本案已超过诉讼时效，根据《民法通则》等相关规定不予保护。被上诉人认为该讼争的房屋从1994年就系自己所有，经过二十多年，其从未提及过履行合同和办理过户手续。根据《民法通则》第一百三十五条及《民法通则司法解释》第一百六十七条的规定，讼争的房屋系合同纠纷，诉讼时效应当为二年，对于不动产的最长保护期为二十年，因此，本案应当驳回被上诉人的诉讼请求。三、被上诉人为了达到自己的诉讼目的采用虚假的证据提交法院，其证据不能采信。在一审时被上诉人提供的“迁入居委会名单”、上诉人与被上诉人签订的“协议”均系虚假的，而“离婚证”的时间为2004年11月12日，“离婚登记审查处理表”的时间为2007年11月12日，离婚协议的内容是否真实，以及证人的证言也是虚假的，因此其提供的证据应当不予采信。第四、被上诉人使用该讼争的房屋长达二十余年，上诉人系该房屋的产权人有权要求其返还房屋。根据《物权法》第十四条及第三十四条的规定，上诉人系该房屋的产权人，故有权要求被上诉人返还房屋。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，上诉人与被上诉人没有房屋买卖关系，故请求二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人诉讼请求，并返还其房屋。

被上诉人辩称

被上诉人文木*辩称，《扣押物品清单》是在简阳市检察院调取的，是真实有效的。房子是被上诉人购买的左邻右舍可以调查，而且该房屋是上诉人的父亲修建，因为上诉人的父亲是供销社的，无法办理产权，才把产权办理到上诉人的头上，上诉人当时并未成年，上诉人的父亲可以代为处置房屋。上诉人父亲过世后，被上诉人多次找上诉人协商过户，上诉人都不予配合。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判；被上诉人的误工费、精神损失费（以实际统计为准）由上诉人赔偿。

各方当事人未在二审向法庭提交新的证据。

本院查明

二审经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，应予确认。

二审另查明，登记在张*英名下的房屋产权证号：简农房权字第100101034号及集体土地建设使用证号：简金镇集建l990字第0301-3544号的颁证时间分别为1990年4月21日和1990年4月5日。

本院认为

本院认为，本案讼争房屋由张*和修建，产权登记在张*英名下，张*英也在原审法庭陈述中表明，其多年来对房屋的情况不清楚，都交给父亲张*和在处理。文**与李**原系夫妻关系，双方在婚姻关存续期间与张*和达成买卖讼争房屋的协议，后文**、李**并向张*和交付了房款，以上事实有书证、证人证言、当事人的陈述等证据予以证实，现文**已具备过户条件，原房屋买卖合同成立并生效。同时，张*和于l994年将讼争房屋交付给文**、李**占有使用，至今已经二十多年。2006年，张*和将讼争房屋的产权登记证书和集体土地使用证书等证件交给文**。使被上诉人文**有理由相信张*和具有代理处分房屋的权利，因此，张*和与张*英代理关系成立；关于文**提供的“离婚证”的时间为2004年11月12日，由于形式不合法未予确认正确，但不能以此来否定其他证据的真实性；本案协助办理产权过户手续的请求，具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。

综上，上诉人张**的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费226元，由上诉人张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十七日