李*与付*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告李*与被告付*房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，本院适用简易程序，由审判员杨**任审判，于2015年1月28日依法公开开庭进行了审理。原告李*及其委托代理人徐**和被告付*及其委托代理人付琼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称
原告诉称，因被告拖欠原告借款，被告与原告协商采用“以房抵债”方式了结债务。2014年12月1日，双方签订一份《房屋购销协议》，被告为销售方，原告为购买方，房屋位于金牛区王家巷＊号附＊号＊栋＊层，建筑面积66.73平方米，房屋售价133万元。协议约定，原告第一次支付购房定金74万元，第二次在将产权证交产权监理处受理时支付59万元。被告违约双倍返还原告所付定金，原告违约则所付定金不退。同时协议备注，被告有银行按揭贷款，并有向原告私人借款，被告向银行按揭贷款时，所欠银行款项加上欠私人款的总和折抵房价总销售款后，差额由被告出资金归还银行，其余部分由原告代被告垫资归还银行。协议签订当日，被告向原告出具收条，明确收到原告交纳的购买金牛区王家巷＊号附＊号＊栋＊层商铺的定金74万元，该款实际是前期被告向原告的借款。至此，借款转为购房定金，之前的借贷关系终止。此后，原告多次催促，被告拒绝到银行取得银行同意买卖的书面文件，办理提前结清银行贷款、解除抵押的相关手续，并继续按月向银行支付按揭，导致双方买卖的房屋抵押在银行，不能办理房屋产权过户。原告认为，被告不履行合同导致房屋不能过户，合同目的无法实现。原告请求法院依法判令解除原、被告双方签订的《房屋购销协议》；判令被告双倍返还定金53.2万元；判令被告返还超出法律规定部分的定金47.4万元。
被告辩称
被告辩称，被告欠原告借款74万元是事实，购房协议上约定的定金是首付款，而非定金。因为被告的公司出现经营困难向原告借款，现无力偿还，用自己的房屋还债。被告同意解除房屋买卖合同，所欠原告的债务只有分期偿还。
本院查明
经审理查明，付*的姐姐付*与李*之间存在借贷关系，因付*无力偿还债务，2014年12月1日，付*（甲方）与李*（乙方）签订一份《房屋购销协议》，协议约定，甲方将其位于成都市金牛区王家巷＊号附＊号＊栋＊楼面积66.73平方米商业用房，以133万元的价格出售给乙方，乙方第一次支付购房定金74万元，第二次将产权证交产权监理处受理同时乙方再付59万元。协议备注：“甲方有银行按揭贷款，并有向乙方所借私人款项，甲方（销售方）在向银行揭按时，所欠银行款项加上欠乙方（购买方）私人欠款的总和折抵房价总销售款后，差额由甲方出资金归还银行，其余部分由乙方代甲方垫资归还银行。”该协议签订当日，付*向李*出具一张收条，内容为：“今收到李*交来购买金牛区王家巷＊号附＊号＊栋＊层商铺购房定金柒拾肆万元正，该款项实际为前期付*向李*所借私人借款，从签订购房合同之日起，该借款转为购房定金，之前的借贷关系即自行终止。”付*又于当天向李*出具一份委托书，委托李*作为其代理人，享有代理其办理向银行结清房屋贷款、出售房屋、协助买方办理房屋产权过户等事宜。此后，双方均未到银行办理房屋的结按手续。
另查明，位于成都市金牛区王家巷＊号附＊号＊栋＊楼面积66.73平方米商业用房，系以付强名字进行登记，该房设立抵押登记，抵押权人系中国工商**都龙泉支行，抵押借款金额共计80万元，抵押期间从2014年4月23日至2024年4月23日。截至2015年1月21日，付强尚余借款763892.97元未归还。
诉讼期间，李*申请诉讼保全，本院依法对付强的财产采取了保全措施。
上述事实有当事人的身份信息、房屋购销协议、房屋产权证及信息、收条、银行贷款余额信息、房屋抵押登记申请书、借款合同、委托书等证据和双方的当庭的陈述在案予以印证。
本院认为
本院认为，因被告无力偿还原告借款，经双方协商，被告自愿以其所有的位于成都市金牛区王家巷＊号附＊号＊栋＊楼面积66.73平方米商业用房，卖与原告，用于抵偿其债务，双方因此建立的房屋买卖合同关系不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。按协议约定，被告所欠银行的贷款需要被告和原告垫资共同偿还后，与银行办理完结按手续，房屋买卖即完成。被告已明确表示其无力偿还银行的贷款金额，原告要求解除与被告之间签订的《房屋购销协议》，被告也无异议，本院应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本案中合同不能履行并非完全系被告单方所致，被告向原告出具了委托书，其中授权原告享有代理其办理向银行结清房屋贷款的权限。按约定原告也应代被告垫资向银行归还借款，但原告也未履行该义务，导致合同不能履行，双方均应当承担责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。故原告以被告违约为由，要求被告按照合同总价款133万元的20%即26.6万元作为定金，由被告双倍支付原告53.2万元的诉讼请求，不符合上述法律规定，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。被告应当退还原告74万元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条的规定，判决如下：
裁判结果
一、解除李*与付强于2014年12月1日签订的《房屋购销协议》；
二、付强应于本判决生效之日起十五日内退还李*74万元；
三、驳回李*的其他诉讼请求。
付*如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。
案件受理费6977元（简易程序减半收取），财产保全费5000元，合计11977元（已由李*预付），由李*负担5000元，付强负担6977元，上述款项付强应于本判决书生效之日起十五日内履行。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省**民法院。
裁判日期
二〇一五年三月十八日
