彭**与宜宾市南溪区铄沣超市租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人彭**因租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院（2015）南溪民初字第367号判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明，2012年10月24日，原告彭**与被告宜宾市南溪区铄沣超市签订《房屋租赁合同》。该合同约定：原告将其所有的位于宜宾市南溪区古街C段4栋1楼5号商铺（建筑面积：95.15平方米）出租给被告，租期为120个月，自2013年1月3日至2016年1月2日止每月租金为4758元，2016年1月3日起至2023年1月2日止每年每月租金在第一年的租金基础上分别递增8%，其中2013年1月3日起至2013年4月2日共三个月为免租金期；租金支付方式为每半年一次提前支付；除本合同有约定外，任何一方不得擅自解除本合同，否则，违约方应当按本合同租金总额的20%向对方支付违约金。合同签订后，原告将商铺移交给被告用于经营，被告对该商铺进行了装修。原告已按每半年一次从被告处领取了2013年4月20日至2015年3月3日的房屋租金。在租赁期间，双方对租金进行了调整，2014年9月19日，原告从被告处领取2014年9月3日至2015年3月3日的房屋租金为21000元。2015年3月30日，被告向原告发送手机短信通知原告解除房屋租赁合同。在本案审理过程中，2015年5月18日，被告将该商铺的钥匙、电卡等交还给原告，原告予以接收。原告诉至人民法院，要求：1、确认原告与被告于2012年10月24日签订的《房屋租赁合同》有效；2、判令被告给付原告违约金141445元；3、本案诉讼费由被告负担。

一审法院认为

一审法院审理认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效的合同，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。在本案审理过程中，原、被告双方于2015年5月18日完成了钥匙等交接，表明当事人双方就解除《房屋租赁合同》达成了合意，本院依法确认该合同已解除。在合同履行过程中，被告违反合同约定向原告提出解除合同的要求，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告按合同约定支付合同租金总额20%的违约金，因约定的违约金已过高于其可能受到的损失，本院依法将违约金调整为按合同解除前已支付的月租金标准（21000元÷6月=3500元）计算3个月的损失即10500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条和《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告宜宾市南溪区铄沣超市于本判决生效之日起五日内向原告彭**支付违约金10500元；二、驳回原告彭**的其他诉讼请求。本案受理费1565元，由原告彭**负担1400元，被告宜宾市南溪区铄沣超市负担165元。

上诉人诉称

宣判后，彭**不服，向本院提起上诉称：一审法院故意回避被上诉人违约给上诉人造成的损失，上诉人与被上诉人于2012年10月24日签订了《房屋租赁合同》后，至2013年1月2日期间，上诉人不可能将房屋租给他人，该期间的房屋租金损失11895元（4758元／月×2.5月）。2013年1月3日至2013年4月2日期间，被上诉人未给付上诉人房屋租金，房屋租金损失14274元（4758元／月×3月）。2015年3月3日至2015年6月25日期间，上诉人房屋租金损失19032元（4758元／月×4月），其中含2015年3月3日至2015年5月18日期间的被上诉人应付而未付的房租。2013年4月3日至2015年4月2日期间，被上诉人应付上诉人房屋租金114192元（4758元／月×24月），实付上诉人房屋租金96580元，欠付上诉人房屋租金17612元。以上四项损失合计62813元，按照法律规定，违约金只要不超过损失额的百分之三十，法院都应该予以支持，按照62813元的损失额计算，法院也应该要支持上诉人81656.9元（62813元×130%）的违约金。请求：1、撤销四川省宜宾市南溪区人民法院（2015）南溪民初字第367号民事判决，改判被上诉人支付上诉人81656.9元违约金；2、上诉费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人宜宾市南溪区铄沣超市辩称，原判认定事实清楚，证据确凿充分，请求依法予以维持。

本院查明

本院经二审审理，对一审认定事实予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人彭**与被上诉人宜宾市南溪区铄沣超市于2012年10月24日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方应按照合同履行各自的义务。上诉人彭**按照合同约定交付了房屋，现被上诉人宜宾市南溪区铄沣超市擅自要求解除《房屋租赁合同》，构成违约，应当承担相应的违约责任。最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。上诉人彭**主张其损失为2012年10月24日签订《房屋租赁合同》后，至2013年1月2日期间的房屋租金损失11895元；2013年1月3日至2013年4月2日期间的房屋租金损失14274元；2015年3月3日至2015年6月25日期间的房屋租金损失19032元，其中含2015年3月3日至2015年5月18日期间的被上诉人应付而未付的房租；2013年4月3日至2015年4月2日期间，被上诉人欠付上诉人房屋租金17612元，以上四项损失合计62813元。因双方所签《房屋租赁合同》约定自2013年1月3日至2016年1月2日止每月租金为4758元，其中2013年1月3日起至2013年4月2日共三个月为免租金期，故上诉人将2012年10月24日至2013年4月2日期间的房屋租金作为损失不符合双方合同约定。上诉人彭**称2013年4月3日至2015年4月2日期间，被上诉人欠付上诉人房屋租金17612元，应提供证据加以证明，上诉人彭**未提供证据证明被上诉人违约给自己造成的实际损失金额，一审人民法院对违约金予以调减，并无不当。在案件审理过程中，双方于2015年5月18日完成了钥匙等交接，就解除《房屋租赁合同》达成了合意，本院予以确认。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1841元，由彭**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十日