原告国网**中供电公司与被告四川星**任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告国网**中供电公司（以下简称“国网**公司”）与被告四川星**任公司（以下简称“星**公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴**独任审判，于2015年9月18日进行公开开庭审理。原告国网**公司的委托代理人晏诚、严*，被告星**公司的法定代表人姜*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：1998年1月28日，原巴中电业局筹备处（现国网巴**公司）与原巴中市**发有限公司（现星**公司）签订《集资建房合同》约定：双方共同修建巴中电业局生产综合用房（以下简称“裙房综合楼”），总投资360万元，其中原告（甲方）出资270万元，被告（乙方）出资90万元。合同签订后，原告分别与四川省**有限公司和成都蓉**责任公司签订了施工、装修合同。同时，原告又全额支付了设计费、规划管理费、图纸费、标底编审费、工程质监费、自来水配套费、灭火器费、配套费、房屋登记费、评估费、审计费等费用。巴中市房产管理局、巴中市国土管理资源局按《集资建房合同》的约定分别将房屋所有权、土地使用权确认给原告及被告。

本院查明

经查，上世纪90年代末期，原巴中电业局为了壮大多种经营实体，与被告签订了《集资建房合同》，名义上是集资联建房屋，实际上是原告全额出资修建、装饰房屋，并以联建的方式将部分房屋的产权办理给被告。裙房综合楼自竣工以来，被告未按合同约定向原告支付任何费用。

综上所述，原告全额出资修建了裙房综合楼，并一直由原告占有和使用。因此，为了防止国有资产流失，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，请求人民法院依法确认原、被告双方签订的《集资联建房合同》无效，确认位于巴中市江北大道中段55号（原江北大街288号）登记在被告名下的房屋归原告所有，由被告返还因此取得的联建房屋，并协助原告办理产权变更、登记等相关手续。

原告为支持其主张，向本院提交了以下证据：

第一组：

1、原告单位《营业执照》复印件；

2、准予变更登记通知书复印件；

3、巴中电业局生产办公区规范审批意见复印件；

4、《国有土地使用权出让合同》复印件；

5、国网**公司的《房屋所有权证》复印件；

6、国网**公司的《国有土地使用权证》复印件；

7、星**公司的《房屋所有权证》复印件；

8、星河**公司的《国有土地使用权证》复印件；

9、《集资建房合同》复印件；

10、《建设工程施工合同》复印件；

11、《生产综合用房工程施工补充合同》复印件；

12、《巴中电业局综合楼裙楼室内装饰工程承包合同》复印件；

第二组：

1、裙楼工程审计验证报告复印件；

2、付四川三**限公司工程款凭证及票据复印件（3011229元）；

3、付成都市蓉能装饰工程有限责任公司工程款凭证及票据复印件（1184316.38元）；

4、付设计费凭证及票据复印件（9570元）；

5、付规划管理费凭证及票据复印件（3000元）；

6、付标底编审费凭证及票据复印件（6500元）；

7、付工程质监费凭证及票据复印件（10000元）；

8、付自来水配套费凭证及票据复印件（50000元）；

9、付配套费凭证及票据复印件（50000元）；

10、付房屋登记费凭证及票据复印件（40000元）；

11、付评估费凭证及票据复印件（10000元）；

12、付审计费凭证及票据复印件（30000元）。

原告提交上述证据旨在证明：原告系国有企业；所建房屋经过了审批手续；裙房综合楼系原告全额出资修建；案涉房屋已经按《集资联建房合同》的约定将“两证”办理在了被告名下。

被告对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的不持异议。

被告辩称：原告所诉称的事实属实。案涉房屋被告方没有出资，也没有打算出资。被告公司是原告集体出资成立的。签订合同、将案涉房屋产权登记在被告名下是为了壮大经营实体，对外便于承包工程。房屋建成后一直是原告占有、使用。被告方同意原告方的意见。

被告提交了以下证据：

1星**公司的《营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》复印件；

2、法定代表人身份证明书；

3、姜*身份证复印件。

被告提交上述证据旨在证明其身份。

原告对被告提交的证据的真实性、合法性、关联性以及证明的目的不持异议。

本院认为

本院认为，原、被告所提交的证据虽系复印件，但均系书证，其内容真实，来源合法，与本案具有关联性，且原、被告均不持异议，本院依法予以采信。

经本院组织原、被告举证、质证和认证查明：原告系全民所有制企业，被告系原告主办的集体所有制企业。为了壮大经营实体，1998年1月28日，原巴中电业局筹备处（合同甲方，现国**电公司）与原巴中市**发有限公司（合同乙方，现**业公司）签订《集资建房合同》约定：双方共同出资修建巴中电业局生产裙房综合楼，总投资360万元，其中原告（甲方）出资270万元，建设1864平方米的电业局生产办公用房及附属工程；被告（乙方）出资90万元建设商业门市16间及西端1-3层多种经营用房共1356平方米；甲、乙双方分别按出资数额筹集资金，并根据工程进度直接拨付给施工方。合同签订后，原告分别与四川省**有限公司和成都蓉**责任公司签订了《建设工程施工合同》、《巴中电业局综合楼裙楼室内装饰工程承包合同》。随后，原告支付工程款3011229元、装饰装修费1184316.38元、设计费9570元、规划管理费3000元、标底编审费6500元、工程质监费10000元、自来水配套费50000元、配套费50000元、房屋登记费40000元、评估费10000元、审计费30000元，被告未按合同约定支付相关费用。

2002年9月13日，巴中**理局为被告颁发了《房屋所有权证》，将《集资建房合同》中约定由被告出资建设的商业门市16间及西端1-3层多种经营用房登记在被告名下。2005年9月8日，巴中市国土管理资源局按《集资建房合同》的约定为被告颁发了《国有土地使用权》。

同时查明：案涉工程竣工后，《集资建房合同》中约定的涉及由被告出资90万元建设的商业门市16间及西端1-3层多种经营用房共1356平方米一直由原告占有、使用，而该房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权》原件一直由被告持有。

本院认为：原、被告因《集资联建房合同》的签订和履行引发纠纷，从签约的主体来看，其联建主体不适格；从《集资联建房合同》中约定的内容看，被告不参与经营管理和承担风险，只分配固定数量的房屋，故原、被告之间的合同名为联建，实为房屋买卖，双方由此所引发的纠纷应为房屋买卖合同纠纷。

关于原、被告双方签订的《集资联建房合同》的效力问题。

《中华人民共和国物权法》第五十六条规定：“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏”，第五十七条规定：“履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任，”。《中华人民共和国企业国有资产法》第三条规定：“国有资产属于国家所有即全民所有。**务院代表国家行使国有资产所有权”，第五十二条规定：“国有资产转让应当有利于国有经济布局和结构的战略调整，防止国有资产损失，不得损害交易各方的合法权利”。第五十四条第一款规定：“国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则”。

本案中，原告系全民所制有企业，其企业财产属国家所有；被告系原告主办的集体所有制企业，其财产属于企业集体所有。1998年1月28日，原巴中电业局筹备处与原巴中市**发有限公司在签订《集资建房合同》时虽然约定，由被告出资90万元建设商业门市16间及西端1-3层多种经营用房共1356平方米，但合同签订后，原告既未要求被告出资，亦未将自己出资建成后的案涉房屋未交付给被告使用。原、被告之间并不存在真正的交易行为，签订合同的目的是以签订《集资建房合同》的形式，将原告全额出资建成的部分房屋登记在被告的名下，让外界认为被告具有一定经济实力，以便于被告在之后的商业竞争活动中占居优势，承揽到更多的工程。尽管案涉房屋一直由原告在占有、使用，但不动产登记薄上所载明的权利主体是被告，其登记的权利主体与实际权利主体不一致，从法律意义上讲，其物权已经发生了转移。原、被告所签订的《集资建房合同》系以合法形式掩盖非法目的，其行为已损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（三）项之规定，双方所签订的《集资建房合同》应予无效。因此，原告请求确认双方于1998年1月28日所签订的《集资联建房合同》无效的主张于法有据，本院予以支持。

关于原告请求确认登记在被告名下的案涉房屋归原告所有的问题。根据物权变动的基本原则，取得完整意义上的不动产物权系基于有效的民事法律行为加上不动产物权的登记。在物权确权中，有权确定物权的主体为国家行政机关、人民法院、仲裁机构。现案涉房屋已经被有权确权的国家行政机关通过行政程序确权给了被告，而本案系合同纠纷，原告请求通过民事诉讼程序直接确权归其所有于法无据。原告可在本院确认《集资联建房合同》无效的民事判决生效后请求职能部门为其办理不动产物权变更登记。

关于原告请求返还房屋并协助原告办理产权变更登记的问题。《中华人民共和国合同法》第五十六规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”，第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告出资建造的部分房屋虽然登记在被告的名下，但案涉房屋建成后，原告并未交付给被告，而是由原告一直占有、使用，被告仅持有“两证”。因此，原告请求被告返还房屋缺乏事实依据，原告的该项主张本院不予支持。导致案涉房屋确权给被告，原、被告均存在过错，因此，在本判决生效后，被告应当协助原告，将登记在被告名下的案涉房屋变更至原告名下，以确保国有资产不流失。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（三）项，第五十六规定，第五十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、1998年1月28日，原告国网**中供电公司原以巴中电业局筹备处的名义与被告四川星**任公司原以巴中市**发有限公司的名义所签订的《集资联建房合同》无效。

二、由被告四川星**任公司在本判决生效后十日内协助原告国网四川省**供电公司到相关部门，将位于巴中市江北大道中段55号（原江北大街288号）登记在被告名下的案涉房屋变更至原告名下。

三、驳回原告国网四川省**供电公司的其他诉讼请求。

本案诉讼费12800元，减半收取6400元，由原告国网**中供电公司负担3400元，由被告四川星**任公司负担3000元

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一四年九月二十五日