高**与四川省泸**开发有限公司（以下简称华**司一案一审民事判决书

审理经过

原告杨**与被告华**司、吉**司、高**及第三人阿坝州移民办房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月7日受理后，作出（2013）都江*初字第781号民事判决。原告杨**不服本院判决而依法提起上诉，2014年11月11日四川省**民法院作出（2014）成民终字第4951号民事裁定，撤销本院（2013）都江*初字第781号民事判决，并将此案发回本院重新审理。根据四川省**民法院（2014）成民终字第4951号民事裁定，本院于2015年5月6日依法受理案件并重新组成合议庭，公开开庭审理了本案，在重审中原告杨**，被告高**，第三人阿坝州移民办的委托代理人孔常到庭参加了诉讼，被告华**司、吉**司无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨**诉称：其于2002年9月12日购买了被告华**司、吉**司联合开发的某商品房，并与被告签订了购买合同，同时按购房合同缴纳了购房全款，被告当日向其公司的销售部发出了不再销售上述房屋的通知，后被告经营管理不善，存在一房多卖、虚假备案等情形。故诉请判令：1、原告购买第一、二被告开发销售的三套商品房的购买合同合法有效，且是该房产的唯一权属人；2、撤销被告为第三被告高**在都**房管局的虚假备案登记；3、案件诉讼费用由第一、二被告承担。庭审中，杨**增加一项诉讼请求为：被告协助其办理购买某房屋的土地使用权、房屋所有权分户登记手续。

被告辩称

被告华**司、吉**司经本院合法传唤既未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。

被告高**辩称，其购买了华**司、吉**司联合开发的五套房屋并交付了80万元购房款，其中三套房屋即购房合同上载明某房是与杨**及阿坝州移民办主张的三套房屋是一致的。因该三套房屋系其合法购买，登记备案在其名下的房产也是合法登记的，案涉三套房屋应该登记在其名下。关于该三套房屋与杨**及阿坝州移民办主张的三套房屋面积不一致的问题，高**抗辩系后来面积调整所致。庭审中，高**未提出二被告为其办理备案房屋的土地使用权、房屋所有权分户登记手续的反诉请求，并明确相关请求其另案主张。

有独立请求权第三人阿坝州移民办以起诉的方式参加本案诉讼，诉称：其于2002年12月购买了由被**公司和吉**司联合开发的位于都江堰市某三套商品房作为办公室使用，该三套房屋分别位于某地，每套房屋建筑面积159.89平方米，套内建筑面积145.42平方米，按套内建筑面积作价为1209.46元／平方米，天然气安装费3500元／套，共计房款534637元，该款项已全部支付给华**司和吉**司。阿坝州移民办与华**司、吉**司于2002年12月8日签订了每套房屋的《商品房买卖合同》，2003年底房屋交付使用，距今已占有、使用十年时间。阿坝州移民办在申请备案登记和办理房屋产权证明的过程中，得知高**在阿坝州移民办购买的三套房屋中备案了四间铺面，故都江**管理局不同意为其办理房屋产权登记，但吉*＊＊＊＊二幢、三幢房屋的一楼均为套房，没有铺面，而阿坝州移民办与华**司、吉**司签订的《商品房买卖合同》明确载明房屋用途为住宅，而不是商铺。经查证，2013年3月已注销高**备案的编号为3＊＊9（2-1-1），3＊＊2（2-1-2-2）房屋备案，另一套房屋为二楼住宅，与申请人无关。目前仍有编号为3＊＊7（2-1-6）、3＊＊8（2-1-5）、3＊＊0（2-1-4）备案在高**名下。故阿坝州移民办请求：1、确认其与华**司、吉**司于2002年12月8日签订的三份商品房买卖合同为有效合同并将三套房屋判归阿坝州移民办所有；2、华**司、吉**司、杨**、高**共同协助其办理某房屋的土地使用权、房屋所有权分户登记手续。庭审中，阿坝州移民办增加一项诉讼请求为：撤销二被告为高**在都**房管局的备案登记。

本院查明

经审理查明：（一）原告杨**于2002年9月12日与被告吉**司签订《商品房购销合同》（商品房预售许可证号：都房（2001）预售证第11号），购买了该小区某住宅房屋三套，每套房屋面积均为159.89平方米，购房款共计556417.2元；2002年9月13日、9月30日、11月6日杨**向二被告交付了包括以上三套房屋在内的房屋的合同约定购房款145万元，吉**司出具了相应的《收据》，但二被告至今未向原告交付该三套房屋。

（二）第三人阿坝州移民办于2002年12月28日与被告华**司、吉**司签订《商品房买卖合同》（商品房预售许可证号：都房（2001）预售证第11号）及补充协议，约定由阿坝州移民办购买二被告共同开发的位于都江堰市某三套房屋，面积均为159.89平方米，购房款共527637元；《商品房买卖合同》签订后，阿坝州移民办于2002年至2003年期间陆续向第一、二被告给付包括案涉三套房屋在内的房屋购房款200余万元，华**司及吉**司出具相应《收据》；华**司、吉**司于2003年向阿坝州移民办交付案涉三套房屋，阿坝州移民办开始占有使用该房屋至今。

（三）被告高**于2001年5月6日与被**公司签订《商品房购销合同》（商品房预售许可证号：都房（2001）预售证第11号），约定由高**购买二被告共同开发的位于都江堰市幸福镇迎宾路的吉昌＊＊＊＊商住小区中的某房五套房屋，面积分别为63.84平方米，159.89平方米，63.84平方米，40.79平方米，63.84平方米。合同签订后，吉**司出具了相应的《收据》，载明收到高**购房款80万元，但高**一直未占有使用该三套房屋。另，庭审中，高**确认其购房合同中载明的某三套房屋与杨**及阿坝州移民办主张的三套房屋一致，后在询问笔录中，高**又确认某房屋与杨**及阿坝州移民办主张的房屋一致。在我院受理的案号为（2013）都江*初字第684号房屋买卖合同纠纷一案庭审中高**又自认其购买的房屋不是移民办所诉争的房屋。

（四）本院就案涉情况分别到都江**产管理局、案涉房屋所在吉*＊＊＊＊小区就登记备案在杨**及高**名下的涉吉*＊＊＊＊小区房屋的信息，登记备案在高**名下的房屋与阿坝州移民办及杨**所讼争的房屋是否具有一致性等问题进行了调查了解。都江**产管理局的情况表明：经房管系统查询，1、登记备案在杨**名下的三套房屋分别为某单元某号、某单元某号、某单元某号，权证号分别为权2＊＊＊＊3、2＊＊＊3、2＊＊＊9。登记备案在高**名下的四套房屋分别为某单元某号，合同签约备案号分别为320、318、317、321。2、都江堰市某商住小区2幢共3个单元，层高为6楼，共有房屋36套，其中1层楼共有6套房屋，分别为2栋单元1层1号、2栋单元1层2号、2栋单元1层3号、2栋单元1层4号、2栋单元1层5号、2栋单元1层6号。其中2栋单元1层1号（合同签约备案号为7＊＊＊5）、2栋单元1层2号（合同签约备案号为71108）、2栋单元1层3号（合同签约备案号为71109）三套房屋登记备案在案外人刘**名下（其中2栋单元1层1号，备案号为7＊＊＊5的房屋由原高**房屋合同注销后备案至刘**名下），2栋单元1层4号（合同签约备案号为320）、2栋单元1层5号（合同签约备案号为318）、2栋单元1层6号（合同签约备案号为317）三套房屋登记备案在高**名下。另，刘**以上三套房屋现用作茶楼。

就案涉房屋所在吉*＊＊＊＊小区现场勘查了解的情况表明：吉*＊＊＊＊＊＊一层的六套房屋具体使用情况为：其中三套为案外人刘**的房屋做茶楼使用，紧邻刘**三套房屋的另3套房屋为阿坝州移民办占有使用。同时，案外人刘**父亲刘**陈述，其经营茶楼的三套房屋登记备案信息即为2栋单元1层1号（合同签约备案号为7＊＊＊5）、2栋单元1层2号（合同签约备案号为7＊＊＊8）、2栋单元1层3号（合同签约备案号为7＊＊＊9），而紧邻其茶楼的三套房屋自其2004年经营茶楼开始至今都是阿坝州移民办在使用。某物管邬应虎亦陈述，其在某小区8余年时间里，紧邻刘**茶楼的三套房屋均是阿坝州移民办在交纳水、电、气等费用，房屋也是阿坝州移民办在使用。另，经杨**到现场确认房屋，其确认的房屋即诉请的某三套房屋与阿坝州移民办占有使用的三套房屋一致，即分别是阿坝州移民办诉请的某三套房屋。同时，经高**到现场确认房屋，高**开始并不清楚其购房合同上载明的房屋在吉*幸福佳苑的具体位置，看过杨**确认的房屋之后，明确杨**确认的三套房屋即是其备案的三套房屋。

另查明，案涉房屋于2011年12月22日办理所在楼栋的房屋所有权人为吉**司的房屋所有权证（都房权证监证字第0＊＊＊4号），同时附记载明为华**司、吉**司共同共有。另，案涉房屋已取得商品房预售许可证，实际预售许可证号为39。被告吉**司、华**司分别于2006年、2010年被四川省**政管理局吊销营业执照，现尚未注销。

以上事实有原告提交的证据：1、原、被告的身份信息、组织机构代码证；2、原告与被告吉**司签订的商品房购销合同（合同编号吉*NO.051）；3、案涉房屋备案登记情况；4、收据三张，金额共计145万；5、补充协议三份；6、通知二份；7、房屋所有权证（都房权证监证字第0379324号）；阿坝州移民办提交的证据：1、阿坝州人民政府办公室阿*办发（2011）142号“关于印发阿坝州**导办公室职能配置内设机构和人员编制规定的通知。”；2、阿坝州**办公室组织机构代码；3、被告华**司、吉**司营业执照、高**身份信息；4、2002年12月8日《商品房买卖合同》（2幢3单元1层11号房）、2002年12月8日《商品房买卖合同》（2幢3单元1层12号房）、2002年12月8日《商品房买卖合同》（2幢2单元1层11号房）；5、成都古**询有限公司测绘《报告书》；6、2011年10月8日原告移民办《关于购买房屋进行登记和办理产权证明的情况说明》；7、吉*幸福佳苑售房收款情况一览表；8、都**房管局出具的房屋登记记录信息证明；9、阿坝州移民办与华**司、吉**司2002年10月11日签订的购房总合同；10、补充协议；11、收款收据；12、吉*幸福佳苑于2010年10月15日向都**房管局提供的业主基础信息一览表；13、吉*幸福佳苑向古堰评估公司出具的《说明》；14、要求相关部门尽快办理吉*幸福佳苑的权属证明的七份情况说明等资料；15、2015年8月6日四川省**政管理局出具的华**司、吉**司基本情况；高**提交的证据：五份《商品房购销合同》，收据；本院依职权调取的商品房买卖合同摘要、都江**产管理局就案涉房屋相关情况的回执、吉*幸福佳苑2栋销售清册、询问笔录、现场勘查笔录；当事人陈述及庭审笔录为证，本院予以确认。

本院认为

本院认为：本案有三个争议焦点，一是杨**与吉**司签订的《商品房购销合同》及阿坝州移民办与华**司、吉**司签订的三份《商品房买卖合同》的效力问题；二是杨**诉争的三套房屋与阿坝州移民办诉争的三套房屋以及登记备案在高**名下的合同备案号为317、318、320、321是否具有一致性的问题；三是杨**与阿坝州移民办所主张的房屋的所有权归属问题。

争议焦点一关于杨**与吉**司签订的《商品房购销合同》及阿坝州移民办与华**司、吉**司签订的三份《商品房买卖合同》的效力问题。本院认为，因杨**与吉**司签订的《商品房购销合同》及阿坝州移民办与华**司、华**司签订的《商品房买卖合同》分别均系合同双方当事人的真实意思表示，且案涉房屋于2011年12月22日办理所在楼栋的房屋所有权人为吉**司的房屋所有权证（都房权证监证字第0379324号），同时附记载明为华**司、吉**司共同共有，被告亦取得了案涉房屋商品房预售许可证。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。故原告杨**关于其与吉**司于2002年9月12日签订的《都江堰市商品房购销合同》（合同编号：吉*NO.051）有效的诉讼请求，本院予以支持。第三人阿坝州移民办关于其与华**司、吉**司于2002年12月8日签订的三份《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。

争议焦点二关于杨**诉争的三套房屋与阿坝州移民办诉争的三套房屋以及登记备案在高**名下的合同备案号为317、318、320、321是否具有一致性的问题；本院认为，根据审理中查明的情况，杨**与阿坝州移民办诉争的房屋均系某2幢1楼，而备案在高**名下的某四套房屋仅有合同备案号为317、318、320的三套房屋在1楼，结合到都江**产管理局、案涉房屋所在某区调查的证据，杨**诉请的某住宅房屋即是阿坝州移民办诉请的某三套住宅房屋，也即是都江**产管理局于2001年5月30日备案登记产权人为高**的位于都江堰市某房屋，《个人及家庭房屋登记记录信息证明》中载明档案保管号（合同备案号）分别为320、318及317号，房屋用途为商业的房屋。

争议焦**关于杨**与阿坝州移民办所主张的房屋的所有权归属问题。本院认为，按照最高院相关意见，涉及房屋多重买卖的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。虽原告杨**于2002年9月12日与被告吉**司签订的《商品房购销合同》早于第三人阿坝州移民办于2002年12月8日与华**司、吉**司签订的《商品房买卖合同》，但杨**并未实际取得房屋，且杨**在长达十余年时间里一直未主张权利，而阿坝州移民办于2003年取得案涉三套房屋，后进行装修，占有使用该房屋至今。故杨**与华**司、吉**司间签订的《房屋购销合同》客观上无法继续履行，造成该结果的责任应由被告华**司、吉**司承担，杨**可另案起诉。庭审中，经询问杨**是否变更诉讼请求，其明确表示坚持诉讼请求，不予变更。另，经查明，2001年5月30日经都**房管局登记备案在高**名下的房屋系与第三人阿坝州移民办所讼争的房屋一致，高**虽辩称登记备案在其名下的房产是合法登记的，案涉三套房屋应该登记在其名下，但庭审中，高**未提出二被告为其办理备案房屋的土地使用权、房屋所有权分户登记手续的反诉请求，并明确相关请求其另案主张。且案涉房屋虽备案在了高**名下，但华**司、吉**司并未将案涉房屋交付高**使用，高**也未实际占有案涉房屋。结合庭审查明的情况，高**先辩称与杨**、阿坝州移民办主张一致的房屋，后在询问笔录中，高**又确认其购房合同中载明的房屋与杨**及阿坝州移民办主张的房屋一致，且高**陈述其曾与2001左右看过其所购房屋，但并不清楚其所购房屋在几楼。经高**到现场确认房屋，高**开始并不清楚其购房合同上载明的房屋在某区的具体位置，看过杨**确认的房屋之后，明确杨**确认的三套房屋即是其备案的三套房屋。故根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”之规定，第三人阿坝州移民办已履行《商品房买卖合同》约定的根本义务，并且实际占有使用案涉房屋近十年时间，被告华**司、吉**司、高**应当配合阿坝州移民办办理案涉房屋的产权过户登记。故阿坝州移民办关于撤销二被告为高**在都**房管局的备案登记并由被告共同协助其办理房屋的土地使用权、房屋所有权分户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。

另外，鉴于纠纷的引发系被告华**司、吉**司未按合同履行造成，故案件诉讼费由被告华**司、吉**司承担为宜。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告杨**与被告四川省**开发有限公司、泸州吉**限公司于2002年9月12日签订的《都江堰市商品房购销合同》（合同编号：吉*NO.051）有效；

二、第三人阿坝州人民政府水电工程移民办公室与被告四川省**开发有限公司、泸州吉**限公司于2002年12月8日签订的关于都江堰市三套房屋的《商品房买卖合同》有效；

三、被告四川省**开发有限公司、泸州吉**限公司、高**于本判决生效之日起三十日内协助第三人阿坝州人民政府水电工程移民办公室办理备案在高**名下的合同签约备案号为317、318、320号房屋的撤销商品房买卖合同备案手续；

四、被告四川省**开发有限公司、泸州吉**限公司、高**于本判决生效之日起三十日内协助第三人阿坝州人民政府水电工程移民办公室办理位于都江堰市房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证；

五、驳回原告杨**的其他诉讼请求。

案件受理费6750元由被告四川省**开发有限公司、泸州吉**限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年八月二十一日