刘**、罗**与孙**、孙**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘**、罗**与被告孙**、孙**租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年10月23日、2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告刘**、罗**及二原告的委托代理人徐**，被告孙**、被告孙**的委托代理人李光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘**、罗**诉称，原、被告双方于2015年4月18日签订《门面租赁合同》，合同约定原告2015年6月1日起至2020年5月29日止租赁被告位于皇龙路优品上城A区1幢2层，建筑面积234.16平米门面两间，用于茶楼经营。合同第九条约定：若一方违约，应向守约方支付15%的违约金。合同签订后，原告即按约定向被告交清半年房租46362元和门面设施保证金5000元，并开始对被告交付的房屋进行装修施工。在装修过程中，案外人杨**多次宣称其拥有出租门面房的相应产权，阻止原告工人施工，并率人两次砸坏装修中的房屋设施及材料，给原告造成装修费用及不能按计划开业的损失。原告多次向被告交涉，被告均不予处理。因被告的根本违约行为使合同已经无法履行。原告遂诉至本院，请求判决：1、解除原、被告双方签订的门面租赁合同；2、判令被告退还原告已交纳的租金和保证金共计51362元并赔偿因被告违约给原告造成的损失；3、判令被告支付违约金7704元；4、判令被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告孙**、孙**辩称：1、本案拆迁安置人有权出租涉案门面，门面租赁合同合法有效，应当继续履行；2、被告无任何违约行为或者过错行为，原告要求赔偿没有法律与合同依据；3、第三方侵权行为造成的损失，原告应当通过其他途径维权，与被告无关；4、原告与第三方的纠纷，被告本着诚信原则已到相关部门做出了说明，没有过错。请求法庭驳回原告的诉讼请求。

原告刘**、罗**为支持其主张事实，举证如下：

证据材料1：二原告身份证复印件各1页。证明二原告的基本信息。

证据材料2：门面租赁合同复印件1份。证明二原告与二被告之间就涉案门面签订的租赁合同的具体内容。

证据材料3：由雁江**道办事处和马**居委会出具的证明（复印件）1份。证明资阳市雁江区皇龙路优品上城A区1幢二层（F）2-6号与资阳市雁江区皇龙路255号属于同一地址；因本证明是被告孙**给二原告的，孙**在居委会出具的该证明，证明该房屋是孙**的，房产证在办理当中。

证据材料4：孙**本人提供给二原告的简阳市建设设计院出具的复印件图纸1张.证明优品上城A区1幢二层（F）2-6号是属于孙**的。

证据材料5：孙**提供给原告的《房屋拆迁产权调换安置协议》复印件1份。证明孙**与二原告签订的门面租赁合同门面的面积是234.16平米，证明了本门面就是属于二被告的。

证据材料6：号码为153××××7039的手机里保存的录像。证明第三人（不知道名字）出面阻止原告装修，一个女的亲口说：“涉案门面中60多个平方是她的，不是孙**的”，不允许二原告在涉案门面中的60多个平方中装修。

证据材料7：举证期间之内二原告向法院申请调取的证据：接（处）警登记表2份、调查笔录1份及其他等共计20页。证明二被告的门面存在产权争议，并引起了纠纷。

证据材料8：二原告因装修讼争门面产生的工人工资、材料款等各种单据复印件共7页，总金额84085元。证明二被告装修该讼争门面投入的资金。

二被告对二原告举证材料质证如下：

对原告举证材料1无异议；对证据2的三性无异议，但合同载明的义务二被告已履行完毕；对证据3三性无异议，说明涉案门面属于孙**所有是众所周知的，而且基层组织也是认可的。涉案门面是二被告分别所有的，因孙治水平时不太过问，经常是孙**代表二人处理相关事务；对证据4三性无异议，二原告所说的除租赁合同以外的其他书面证据都是真实的，也是孙**提交给二原告的，因为孙**也是从开发商手里拿过来的；对证据5三性无异议，协议第三大条第二款实测面积是234.16平米×1／2是孙**的，另外1／2是孙治水的，一人一半；对证据6三性均有异议，不予认同，如果是证人证言，应当出庭作证，对录像的增录、删减均不知道，对三性均有异议；对证据7的三性无异议，但2015年4月的接处警登记表有点记录不客观，“孙**的房子的60个平方的产权与邻居发生纠纷”是不客观的，实际这个纠纷是不存在的，作为经济纠纷建议双方协商处理也是可以的。2015年5月29日的接处警登记表也有些地方不客观“开发商将店面同时卖给了两家人，其中一方将店面租给了罗**、杨**开茶馆”有异议，警方对房屋的拆迁安置政策不懂，孙**的房子是产权调换而来，开发商无权卖给另一方，从记录的内容来看，店面是租给了罗**、杨**，经了解，肯定是演的双簧，是违约的，处理意见建立行政案件，不是本案能解决的问题。对询问笔录的三性无异议，但不能达到原告的证明目的。从这组证据和相关材料看，原告认可店面是二被告的。询问笔录中陈述的“找人来砸”无法核实，反正与被告无关。被告方认为警官的处理时恰当合理的，即要求二原告继续装修，若再来砸，就按违法处理。二被告向公安机关出具了相关材料，证明店面的归属是二被告的。原告方认为有第三方的介入系原告方借故拖延；对证据8虽均与原件核对无误，但对该证据的三性均有异议。夏*与于小*（音同）出具的人工工资清单有异议，属于证人证言，未申请证人出庭，且该项目的真实性无法核实；其余都是人工填写的收据与订货单，真实性、关联性均无法核实，不能证明是用于讼争门面的装修，即使其所花的费用是属实，也无法证明其全部用在该装修项目上，这里面含有沙发、机麻等属于可移动的设施，类似的不应当列入损失清单里面。这一块原告作为第三方侵权提出来的，与被告履行合同没有关联，因此有必要追加第三人杨*作为必要的第三人参加诉讼，以便法庭查明相关的事实。

二被告共同举证如下：

证据材料1：二被告的身份证复印件各1份。证明二被告的基本信息。

证据材料2：孙治水《房屋拆迁产权调换安置协议》复印件3页。证明被告因拆迁安置，通过产权调换方式获得涉案营业用房优品上城A1（F）2-6-（-1）、A1（F）2-5-（-1）、A1（F）2-6-（-2）、A1（F）2-5-（-2）号实测面积为234.16㎡营业房的产权，证明涉案门面由二被告通过政府的拆迁安置而来，不是从开发商那里买的。

证据材料3：孙**《房屋拆迁产权调换安置协议》复印件3页。证明被告因拆迁安置，通过产权调换方式获得涉案营业用房优品上城A1（F）2-6-（-1）、A1（F）2-5-（-1）、A1（F）2-6-（-2）、A1（F）2-5-（-2）号实测面积为234.16㎡营业房的产权，证明涉案门面由二被告通过政府的拆迁安置而来，不是从开发商那里买的。

证据材料4：安置房图纸复印件1页。证明被告因拆迁安置，通过产权调换方式获得涉案营业用房优品上城A1（F）2-6-（-1）、A1（F）2-5-（-1）、A1（F）2-6-（-2）、A1（F）2-5-（-2）号实测面积为234.16㎡营业房的产权，证明图纸是从开发商那里得来的，涉案门面是属于二被告的。

证据材料5：《门面租赁合同》复印件2页。证明被告已通过产权调换获得租赁房产的产权；并且在租赁合同签订后，被告全面履行了合同义务，并无任何违反合同约定相关义务的情况，该租赁合同当然有效。

二原告对二被告举证材料质证如下：

对二被告举证材料1无异议；对证据2没有提供给二原告，二原告对其三性不知道真伪，不发表质证意见；对证据3三性无异议，但该安置协议中所涉及的门面其中有61.91平米与图纸不符，协议上的A1（F）2-5-（-1）的61.91平米与图纸上的A1（F）2-5-（-1）不一致；对证据4三性无异议，对证明目的也无异议；对证据5的三性无异议，但是达不到证明目的。

本院对当事人举证材料认证如下：

二原告所举证据1、2、3、4、5、7和二被告所举证据1、2、3、4、5符合证据的三性，客观真实，本院予以采信；二原告所举证据6不能证实其真实性，不予采信；二原告所举证据8不能证明其真实性及与本案的关联性，不予采信。

本院查明

经本院确认的证据证明，结合当事人的陈述，查明本案事实如下：

原告刘**、罗**与被告孙**、孙**于2015年4月18日签订《门面租赁合同》，载明：“出租人（以下简称甲方）：孙**、孙**。承租人（以下简称乙方）：刘**、罗**。一、门面位置：甲方将自有的座落在皇龙路优品上城A区1幢2层门面两间，建筑面积234.16平方米租赁给乙方经营使用。二、门面用途：乙方租用甲方门面，用于经营茶楼。三、租赁期限：合同租赁期共计5年，甲方从2015年6月1日起将门面交付乙方使用，至2020年5月29日止。四、门面租金按33元／平方米计算，月租金额为7727元，本合同期内门面租金总额为514207元。乙方在本合同签订时一次性向甲方交清头半年（即2015年6月1日至2015年12月1日）的房租46362元。……五、3、乙方在租赁期内应向甲方交纳门面设施保证金5000元，租用期满后，如设施完好无损，甲方如数退还乙方。六、甲方义务1、甲方有义务协调乙方在经营门面期间与物管或其他相邻门面之间的关系。……九、违约责任：如果甲、乙双方任何一方违约，需向另一方支付合同总金额15%的违约金。甲方：孙**、孙**签名捺印乙方：刘**、罗**签名捺印2015年4月18日”。合同签订后，二原告即按约定向被告交清了2015年6月1日至2015年11月30日共计半年的租金46362元和门面设施保证金5000元，并开始对被告交付的房屋进行装修施工。在二原告装修过程中，因他人阻扰，2015年4月28日，原告罗**报警。接处警登记表载明：“报案人罗**，女，当事人孙**，男，接警内容：皇龙优品尚城，赔偿问题纠纷。处警情况：经了解，罗**租住孙**的房子，但孙**房子的60个平方的产权与邻居发生纠纷，建议双方协商处理。”2015年5月29日罗**再次报警，接处警登记表载明：“报案人罗**，女，当事人杨**，女，刘**，女。接警内容：优品尚城沃尔玛旁边，有人闹事。处警情况：经了解，优品尚城外因开发商将店面同时卖给了两家人，其中一方将店面承租给了罗**和杨**开茶楼，另一方喊人将罗**和杨**正在装修的店铺给砸了。建立行政案件。”滨河派出所当天的询问笔录大概反映：“刘**、罗**租赁孙**位于雁江区**赔偿房小区二楼的房屋准备开茶楼，租房时，孙**称因产权证正在办理之中，故用居委会证明一份及拆迁合同一份，以证明出租房屋系孙**所有。2015年4月28日原告二人在装修该茶楼时杨**喊了个小伙子来砸茶楼正在装修的墙，二人才知道杨**和孙**之间存在产权争议，杨**不准二人装修营业。后经报警，二原告到派出所等待调解，但砸茶楼的人一直没来，二原告等待了一个月仍未解决。于是按警官建议的“继续装修，再来砸就是犯法，派出所会去处理”开始继续装修。2015年5月29日装修时杨**又喊人来砸茶楼，三匹墙体被砸。二原告遂于2015年6月8日诉至本院，要求：1、解除原被告双方签订的门面租赁合同；2、判令被告退还原告已交纳的租金和保证金共计51362元并赔偿因被告违约给原告造成的损失；3、判令被告支付违约金7704元；4、判令被告承担本案诉讼费用。

另查明：2010年3月25日二被告分别与重庆市双**阳分公司签订《房屋拆迁产权调换安置协议》各一份，孙治水（孙**）调换营业用房位于优品上城项目A区1幢2层A1（F）2-6-（-2）、A1（F）2-5-（-2）号约114.16㎡，孙**（孙**）调换营业用房位于优品上城项目A区1幢2层A1（F）2-6-（-1）、A1（F）2-5-（-1）约114.16㎡。二被告上述全部营业用房即为本案讼争门面，最终实测面积为234.16平米。

本院认为

本院认为，原、被告之间签订的门面租赁合同，系双方真实意思表示，真实合法有效。租赁合同是否应该解除，要看是否出现法定解除合同的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。二原告租赁讼争门面开茶楼，因讼争房屋存在产权争议，在装修过程中先后两次被案外人打砸，致使二原告合同目的不能实现。二被告称不是自己打砸的，二原告应报警并追究案外人的责任和继续装修下去的辩称理由不能成立。二被告理应遵守双方租赁合同约定协调与其他门面之间的关系。二原告茶楼装修无法进行，其合同目的无法实现，故原被告之间的租赁合同符合法定解除的情形，对二原告解除合同的诉请予以支持。对于二原告已交纳的2015年6月1日至2015年12月1日的租金46362元和门面设施保证金5000元共计51362元应当予以退还。对于因二被告违约造成租赁合同不能履行，按照该合同约定，二被告要求按15%支付违约金即7704元，本院予以支持。二原告诉称的损失，因未能提供有效证据予以证实，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条和第一百零七条的规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告刘**、罗**与被告孙**、孙**于2015年4月18日签订的《门面租赁合同》；

二、被告孙**、孙**于本判决书生效之日起十日内退还原告刘**、罗**已交纳的租金46362元和门面设施保证金5000元，共计51362元；

三、被告孙**、孙**于本判决书生效之日起十日内给付原告刘**、罗**违约金7704元；

四、驳回原告刘**、罗**的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1277元，由被告孙**、孙**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于资阳**民法院。

裁判日期

二〇一六年一月二十一日