黄**与李**、杨**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人黄**因与被上诉人李**、杨**房屋买卖合同纠纷一案，不服江油市人民法院（2013）江油民初字第4235号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：被告李**原名李**。2006年3月16日，原告黄**与被告李**签订了《门面买卖协议》，协议约定，原告黄**购买被告李**所有的江油市中坝镇永安街60号7号门面，约定价格为14万元，协议签订后一次性付款10万元，余款付清后办理产权及土地证过户，办证费用各自承担。2006年3月18日，原告黄**支付了购房款10万元。后原告黄**未支付其余购房款，被告李**未办理房屋过户登记手续。

另查明，2005年3月10日江油市农村信用合作联**分社与被告杨**、李**签订抵押担保借款合同，被告杨**在江油市农村信用合作联**分社共计借款370000元，由被告李**用位于江油市中坝镇永安街60号6、7号门面作抵押担保。该借款逾期后，抵押权人江油市农村信用合作联**分社依法提起诉讼胜诉后，申请人民法院强制执行，对原告黄**购买的该房产评估拍卖，在执行过程中，江油市农村信用合作联社同意由原告黄**等先代二被告偿还金融借款本金及其它费用共计866400元后退还抵押物。2013年9月2日原告黄**代被告杨**向江**民法院交执行标的款23.16万元。

审理中，经征询江油市农村信用合作联社是否同意被告李**将抵押物进行转让，江油市农村信用合作联社逾期未作回复。

上述事实有经庭审认定的下列证据证实：原告与被告的身份证复印件、买卖合同及收条一份、房产证复印件一份、判决书、原告付款票据复印件、询问笔录、江油市农村信用合作联社**委员会批复各一份、会议记录一份、付款票据复印件11份、收条一份、庭审笔录复印件一份。

一审法院认为

原审法院认为：原告黄**与被告李**签订的房屋买卖合同因被告李**在将该房屋出卖前，将该房屋已为被告杨**在江油市农村信用合作联**分社的金融借款进行了抵押担保，被告李**在与原告黄**签订的房屋买卖合同在签订房屋买卖合同时，未征得江油市农村信用合作联**分社同意，后经征询江油市农村信用合作联社意见，江油市农村信用合作联社未作出同意被告李**转让抵押物的意思表示，且至今该房屋的抵押权未消灭，因此，原告黄**与被告李**签订的房屋买卖合同无效，原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。二被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”和《中人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，缺席判决：驳回原告黄**的诉讼请求。本案案件受理费6270元，由原告黄**承担。

上诉人诉称

宣判后，黄**不服，向本院提起上诉称：（一）上诉人与被上诉人李**于2006年4月14日签订《门面买卖协议》之前，李**已将门面抵押给江油市农村信用合作联**分社为杨**担保借款。因此被上诉人李**无法办理产权过户。（二）原判决认定的事实与适用的法律相互矛盾。原判决既然认定江油市农村信用合作联社在申请江油市人民法院执行生效判决过程中，江油市农村信用合作联社同意由上诉人黄**等四人先代二被告偿还借款本金及其它费用共计866400元后退还抵押物。那么在上诉人黄**于2013年9月2日代被告杨**向江油市人民法院交其本人应付部分标的款23.16万元后，江油市农村信用合作联社就应当退还抵押物，抵押权就应当消灭。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，受让人代为清偿债务消灭抵押权的，转让抵押财产行为就应当有效。而一审法院却错误地判决房屋买卖合同无效。（三）原判决违反法定程序，采用了未经法庭质证的李**所谓双方是民间借贷关系，不是真实的房屋买卖关系的陈述。综上，原判决违反法定程序、适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人李**答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人杨**未作答辩。

本院查明

除经二审审理查明的事实与一审一致外，还查明：1.本案借款人杨*浩用李**的江油市中坝镇永安街60号6号、7号门面抵押贷款金额为37万元。另案借款人杨**用李**的江油市中坝镇永安街60号1号、2号门面抵押贷款金额为45万元。2.江油市农村信用合作联社于2013年7月19日给大康分社的批复载明：同意杨**、杨*浩二户贷款（由买受人）归还贷款本金820000元、诉讼费20800元、公告费1500元、评估费12000元、执行费12100元后，共计866400元，退还抵押物。对截止2013年7月31日的积欠利息820447.58元，信用社将向抵押人李**、借款人杨**、杨*浩继续追偿。3.李**的江油市中坝镇永安街60号1号、2号、6号、7号门面系其2006年3月从江油市城北村五组购买，约定价款50万元。李**仅支付40万元，至今尚欠江油市城北村五组购房款本金10万元。4.李**在一审中，一审承办法官赵**于2014年8月6日对其询问时陈述：与黄**等四人签订门面买卖协议的真实意思是用门面作抵押借钱。我这几个门面才买几天，买价50万元，支付了税费10多万元，共计60多万元；而我借钱只借了40多万元，按协议也只有57万元，我不可能亏本卖给他们。当时说借三个月，约定利息大概是五分。借款当时已扣除一个月利息，打的收条是包含一个月利息的，之后就没有还过本金和利息了。有两家租用门面的，就说用租金抵利息，当时约定的租金好像是8000元一年。

上述事实，有《抵押借款合同》、江油信用社的《批复》、询问笔录及当事人的当庭陈述等证据证实。

本院认为

本院认为：李**将抵押登记给江油信用社的门面在与上诉人黄**签订《门面买卖协议》时，未通知抵押权人江油信用社。违反了《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效…”的禁止性规定。

虽然上诉人黄**等四人在江油法院执行局协调下，共计向江油法院执行局代付了江油信用社借款866400元，试图消灭江油信用社的抵押权。但一审法院在审理中书面征询江油信用社意见，是否同意放弃抵押权。但江油信用社并未在期限内作出同意放弃抵押权的意思表示。且上诉人黄**等四人代付的866400元，并不是江油信用社抵押借款的全部本息，因为截止2013年7月31日的本息合计就达160余万元。并不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”中关于代为清偿债务消灭抵押权的规定，因为该处的“代为清偿债务”，应当是代为清偿抵押物所担保的全部债务，除非抵押权人对其余部分全部放弃。而江油信用社并不放弃其余债权，其于2013年7月19日给大康分社的批复载明，对上诉人黄**等四人所代付的866400元之外的部分，仍然要向抵押人李**、借款人杨**、杨**继续追偿。这不符合抵押担保的立法本意：抵押人只在抵押财产价值范围内承担债务。因此，上诉人黄**等四人并未代为清偿抵押物设定的全部债务，抵押权并未消灭。

同时，综合考虑黄德兵在2006年与李**签订《门面买卖协议》后，在长达数年时间里，未向李**付清余款4万元及依法主张办理过户，以及参考李**关于双方并非是真正买房的相关陈述等因素。本院认为一审法院关于门面买卖合同无效的认定正确。

综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，上诉人黄**的上诉理由与本案客观事实及法律规定不符，不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，即“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定的”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，即“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6270元，由上诉人黄**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月三十日