宜宾市**限责任公司与宜宾市**有限公司房屋买卖合同纠纷申请再审民事裁定书

审理经过

再审申请人宜宾市**限责任公司（以下简称立鑫建司）因与被申请人宜宾市**有限公司（以下简称喜**公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川**民法院（以下简称四川高院）（2013）川民终字第653号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

再审申请人称/抗诉机关称

立鑫建司申请再审称，（一）原判决严重违反法定程序。1、关于原审法院调查收集的证据未经当事人质证的问题。四**院对出具案涉《资产评估报告书》的评估师及四川中**事务所进行了走访、调查，但没有将有关调查笔录等证据材料提交双方当事人进行质证，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第六十八条以及《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规定》）第四十七条、第五十一条的规定，属于《民事诉讼法》第二百条第四项规定情形。

2、关于证人未出庭作证、接受当事人质询的问题。本案中，出具川安会评（2003）第91号《资产评估报告书》的评估师及四川中**事务所（以下简称中衡所）的负责人系本案的证人，未出庭作证。原审法院在证人未出庭作证的情况下，对证人证言直接采信，违反了程序。

3、关于原判决未确认1481.26平方米房屋产权归立鑫建司所有，而要求立鑫建司另案起诉的问题。一审的《询问笔录》中，黄**已认可喜**公司办证时发现建工大厦实际面积比《房屋买卖协议》约定面积多一千多平方米，该部分面积不属于喜**公司的事实。但是，二审法院并没有认定该部分面积房屋权属属于立鑫建司，而是要求立鑫建司另案起诉，增加当事人的讼累。

4、关于原审法院未对两份《资产评估报告书》进行鉴定的问题。四**院发现案涉两份《资产评估报告书》存在真伪问题，没有向当事人释明判断其真伪应通过专门司法鉴定，违反了法定程序。

5、关于原判决未对上诉理由“被执行人被查封的财产进行变价应当公开拍卖”进行回应的问题。四川高院对立鑫建司关于人民法院并未对被查封的建工大厦委托拍卖机构进行拍卖，案涉交易应为无效的上诉理由没有进行审理。

6、关于原审法院未依法调查收集审理案件需要的主要证据的问题。立鑫建司清算组曾向四川省**公安分局（以下简称公安分局）报案。该局经调查后答复称，评估价值为7802329元的《资产评估报告书》系真实的，而（2003）宜民中执字第10号卷宗第一卷中保存的评估价值为6894806元的《资产评估报告书》系有人变造，将载明评估价值的一页调换，并伪造评估人员的签字。四**院已经了解到上述报案事实，但是没有向该局调查收集有关证据，属于《民事诉讼法》第二百条第五项规定情形。

（二）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、原判决关于“一审法院向立*建司**对建工大厦价值进行鉴定，并以此为依据变更诉讼请求为金钱给付并无不当”的认定缺乏依据。一审法院并没有向立*建司**对建工大厦价值进行鉴定，并以此为依据变更诉讼请求为金钱给付。

2、原判决关于“立*建司董事会同意折价出卖建工大厦”的认定与事实不符。立*建司股东会及董事会从未作出同意将建工大厦出卖给黄**或者喜**公司的决议，更没有对6906068元这一出卖价格作出相应的决议。立*建司系由原集体所有制企业“宜宾**工程公司”改制设立。改制设立时的公司章程第十条明确规定：“经评估确定的公司净资产，是公司建立以来全体职工劳动形成的积累”。因此，包括建工大厦在内的所有公司资产，均系全体职工的劳动积累和共有资产。出卖建工大厦以及出卖的价格，必须经立*建司全体职工同意。2003年7月29日下午在建工大厦十一楼举行的讨论会议上，立*建司党委书记李**特别提出“建工评估为830万元，变卖时公开拍卖”这一意见。喜**公司提交的证据也反映，2003年8月5日上午，有关人员在该大厦十楼会议室讨论时，立*建司职工代表提出：“对方价格太低，公司无法接受，双方有必要进一步商量”。

由上，原判决关于“黄**提交的签约仪式照片显示李**出席了该签约仪式，立鑫建司认为《房屋买卖协议》签订系故意隐瞒职工签订的上诉理由不成立”的认定与事实不符。

3、关于原判决“两份报告虽存在评估价值的差异，但该两份《资产评估报告书》均为立鑫建司提供”的认定缺乏事实依据。对此，公安分局在接到立鑫建司报案后，曾派出办案人员向当年办理该案的执行人员调查了解有关情况，该执行人员称记不清这份《资产评估报告书》是谁提交的。

4、关于原判决“经走访安信会计师事务所，了解到2003年档案材料已销毁，无法确定该两份《资产评估报告书》的真实性”的认定，证据不足。立鑫建司保存了一份川安会评（2003）第91号《资产评估报告书》，该所对建工大厦进行评估的价值为7802329元。但是立鑫建司委托的二审诉讼代理律师发现（2003）宜民中执字第10号卷宗第一卷中保存的《资产评估报告书》对建工大厦的评估价值却为6894806元。两份《资产评估报告书》都是同一评估机构四川**事务所于2003年7月11日作出的，评估对象相同，评估人员相同，编号也相同，但是评估价值却相差近一百万元。四**院没有对两份《资产评估报告书》进行鉴定以确认其真伪，而是认定“无法确定两份《资产评估报告书》的真实性”，致使本案关键事实不清。

5、对于喜**公司主张的代立鑫建司偿还中国**宾分行（以下简称建**分行）120万元贷款这一事实，原判决予以确认，系认定事实错误。对于该事实，喜**公司仅向法院提交了一份建**分行在一页白纸上打印的所谓证明。这份证明不符合银行的业务规范和票据形式。而且，喜**公司始终没有出示其向建**分行转账支付该120万元的转账回单或者该银行收到120万元现金入账的正式票据。因此，喜**公司并没有提供充分的证据证明其代立鑫建司还款120万元这一事实。

6、原判决认定：“关于建工大厦系整体出卖还是部分出卖的问题，立鑫建司出卖的是建工大厦整栋大楼，而非立鑫建司所称部分出卖”，与事实不符。《房屋买卖协议》并未约定，立鑫建司出售的是建工大厦整栋大楼。该《房屋买卖协议》第二条约定买卖的标的物为5312.36平方米的房屋，该条约定的购房总金额6906068元也是按照5312.36平方米乘以每平方米单价1300元计算的。在我国，房地产交易的惯例均是以房屋面积作为确定买卖标的物的依据，均以平方米作为计量标准，而不是以“栋”为计量标准。

（三）原审判决适用法律错误。1、关于喜**公司不具备签订《房屋买卖协议》主体资格的问题。一审判决已经查明“宜宾**管理局于2003年4月7日核准喜**公司企业名称，签订购房协议时，喜**公司的工商登记手续正在办理过程中，2003年8月21日，喜**公司在宜宾**管理局正式登记成立”这一重要事实。《中华人民共和国民法通则》第三十六条规定：“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭”。《中华人民共和国公司登记管理条例》（以下简称《登记管理条例》）第十九条规定：“预先核准的公司名称保留期为六个月，预先核准的公司名称，在保留期内不得用于经营活动，不得转让”。可见，喜**公司签订《房屋买卖协议》时，尚未取得法人资格。黄**用预先核准的公司名称签订《房屋买卖协议》，违反了《登记管理条例》第十九条的禁止性和强制性规定，应为无效。对于立鑫建司的这一上诉理由，二审判决没有予以回应。

2、关于《房屋买卖协议》转让被司法机关查封的建工大厦的问题。签订《房屋买卖协议》时，人民法院对建工大厦采取的保全措施并未解除。《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产法》）第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。另外，《最**法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第46条规定：“人民法院对查封、扣押的被执行人财产进行变价时，应当委托拍卖机构进行拍卖”。本案中，宋**与黄**签订《房屋买卖协议》将人民法院已查封的建工大厦以协议方式低价转让，未委托拍卖机构进行公开拍卖，违反了上述规定，应属无效。

3、关于宋**出具虚假的《收款收据》用于喜**公司办理房屋产权证书的问题。宋**于2003年11月14日即向黄**出具了收到6906068元购房款的虚假《收款收据》，黄**在办理建工大厦产权过户登记手续时将该虚假的《收款收据》作为办证资料向宜宾**管理局（以下简称宜**管局）提交。《城市房屋权属登记管理办法》第三十六条规定：“以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废。”立鑫建司在民事上诉状中提出，宋**与黄**串通，以虚假的资料办理房屋过户登记手续，损害集体利益，应属无效。但二审判决对于这一上诉理由没有予以回应。

4、关于房屋管理部门已将建工大厦整栋过户到喜**公司名下是否影响本案判决的问题。原审判决关于“房屋管理部门已将建工大厦整栋过户在喜**公司名下，立鑫建司以房屋转让后重新登记的面积与约定出卖的面积不符而上诉主张房屋为部分出卖的理由不能成立”的认定系适用法律错误。《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议”。况且，宜**管局《关于建工大厦产权办理有关问题的回函》明确指出：“此房产证原面积为5312.36平方米，经我局测绘，实际办理过户6793.62平方米，产权证误差面积1481.26平方米。鉴于此，我局决定对上北街53号建工大厦有争议的房产在权属未清晰前，停止办理喜盈**有限公司对该处房屋产权转让过户手续，如办理过户手续必须征得立鑫建司同意。此房产交易协议若经司法部门认定属无效合同，此房产6793.62平方米属立鑫建司所有。”根据上述规定及回函，房屋管理部门已经将房产转让的过户手续登记在了喜**公司名下，不影响人民法院对房屋买卖这一基础民事争议的审理，不影响人民法院对买卖标的物的认定。

5、关于《房屋买卖协议》是否有效的问题。原判决认为，“《房屋买卖协议》合法有效，立鑫建司上诉认为《房屋买卖协议》无效的理由不成立，本院不予支持”，系适用法律错误。

（1）宋**在清楚建工大厦估价为7802329元、建筑面积为6443.82㎡的情况下，以低于评估价值近一百万元的价格，以比实际面积少1131.46㎡的面积，与黄**签订《房屋买卖协议》，由立*建司承担税费以及土地出让金共计150万元。这充分证明宋**和喜**公司恶意串通，损害立*建司合法利益的事实。上述情况符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条第二项、第三项的规定，《房屋买卖协议》应属无效。（2）宋**与黄**签订《房屋买卖协议》时，建工大厦的土地性质为划拨。根据《合同法》第五十二条第五项的规定，宋**将建工大厦转让，并未报有批准权的人民政府审批，《房屋买卖协议》违反了《房地产法》第三十九条的强制性规定，应属无效。（3）宋**与黄**签订《房屋买卖协议》系处置集体所有的重大资产，未经立*建司全体职工同意，违反了上述法律法规的规定，应属无效。（4）宋**与黄**签订《房屋买卖协议》，损害了国家的利益，违反了《合同法》第五十二条的规定，《房屋买卖协议》应属无效。1）建设银行出具的证明系虚假证明，该银行并没有得到120万元款项；2）（2002）宜民初字第88号民事判决确认建**分行应收取的贷款本金为308.5万元，利息按双方约定利率计算。该行申请人民法院保全的财产建工大厦价值700余万元，该行作为申请执行人收回全部的贷款本金及利息是完全有保障的。但该行实际收回的款项金额最多也就是120万元，造成国有资产严重流失。

综上，立鑫建司根据《民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条第二项、第三项、第四项、第五项、第六项等规定申请再审。

根据立鑫建司再审申请书载明的申请理由及提供的证据，本院对以下问题进行审查。

本院查明

（一）关于二审法院就案涉《资产评估报告书》相关事项向四川中**事务所进行调查所收集证据未经质证的问题。立*建司在原审中主张宋**、黄**、建**分行三者恶意串通，低价出让建工大厦的主要依据之一就是其认为两份案涉《资产评估报告书》中评估价格较低的那份为虚假，宋**、黄**正是依据较低评估价格的那份《资产评估报告书》，签订了案涉《房屋买卖协议》，损害了案涉房屋所有权人立*建司的合法权益。根据日常生活经验可知，如果记载较低评估价格的《资产评估报告书》为假，则不排除作为当时立*建司主要负责人的宋**与黄**之间恶意串通利用篡改后的《资产评估报告书》，压低转让价格的可能性。因此，两份《资产评估报告书》的真假问题与证明宋**与黄**之间是否存在恶意串通具有较强关联性。关于两份《资产评估报告书》的真假问题，二审法院曾就此前往四川中**事务所进行调查，了解到案涉档案材料已被销毁，无法确认哪份《资产评估报告书》为真。显然，二审法院是通过四川中**事务所相关人员的证人证言了解到上述情形。但二审法院并未就该调查结果的证据材料组织双方当事人进行质证，提供相关证人证言的人也未出庭作证。换言之，立*建司无法就该证据材料是否能证明“案涉档案材料已被销毁，无法确认哪份《资产评估报告书》为真”这一事实发表质证意见。由于原判决已经认定了“案涉档案材料已被销毁，无法确认哪份《资产评估报告书》为真，该评估价值差异不能证明宋**与黄**之间存在恶意串通。”这一事实，而其所依据的调查收集的证据材料又未经过质证，故立*建司关于人民法院调查收集证据未经质证的再审事由，符合《民事诉讼法》第二百条第四项的规定。

（二）关于原判决未确定案涉1481.26平方米归立鑫建司所有，要求其另行起诉的问题。本案中，立鑫建司一审起诉的诉讼请求为确认案涉《房屋买卖协议》无效并请求确认案涉1481.26平方米房屋归立鑫建司。由于案涉《房屋买卖协议》约定的房屋买卖面积并不包括上述案涉1481.26平方米，故不管该协议是否有效，都不涉及案涉1481.26平方米的返还问题。也即立鑫建司对案涉1481.26平方米房屋主张的确认之诉与其就案涉《房屋买卖协议》无效所能主张的给付之诉属于两个不同的诉，二审法院将确认之诉从案涉《房屋买卖协议》无效所能主张的给付之诉中剥离，告知立鑫建司另案主张这一处理并不会妨碍立鑫建司的诉权行使，也不属于法定再审事由。

（三）关于原审法院未就两份《资产评估报告书》的鉴定问题向当事人释*是否违反法定程序的问题。立鑫建司二审提交的第二份《资产评估报告书》与第一份结果不同。根据谁主张、谁举证的原则，既然其主张所持《资产评估报告书》为真，另一份《资产评估报告书》为假，那么其就有义务通过申请对两份《资产评估报告书》进行鉴定，来证明其主张成立。而是否申请鉴定，属于其处分权范畴，民事诉讼法并未明确要求人民法院应对此主动释*，故二审法院未对此释*并不违反程序。

（四）关于被查封财产变价是否应公开拍卖的问题。从原审已查明事实可知，在案涉房屋被查封后，执行法院并未具体对该房屋采取处分性执行措施，而是在喜**公司承诺替立*建司还债且申请执行人同意将案涉房屋解封后，由立*建司与喜**公司协商处理房屋买卖事宜。故不存在所谓人民法院强制执行中将案涉房屋变价时，未委托拍卖机构拍卖损害立*建司利益的问题。

（五）关于立*建司2013年向公安机关报案的相关事实是否属于原审法院依职权调查收集证据的问题。立*建司再审主张该公司曾在2013年就案涉《资产评估报告书》造假问题向公安机关报案。经查，公安机关接到报案后所制作的相关询问笔录都发生2013年年底至2014年年中，而二审判决在2014年1月即已作出。故在立*建司未提交曾在二审期间就该事实向人民法院申请调查取证的证明，亦未提交证据证明当时其不能自行收集该证据，具有客观原因的情形下，其该项主张，不符合法定再审事由。

（六）关于原判决认定事实是否缺乏证据证明的问题。立*建司就此再审事由提出的主张均不能成立。第一，一审法院在2013年1月22日的告知笔录中已明确告知立*建司将对案涉建工大厦进行鉴定，故立*建司关于一审法院没有向其释明相关鉴定事项的再审主张不能成立；第二，立*建司属于有限责任公司，有权依据自主决定处分其财产，无需经该公司职工同意。立*建司再审以所谓公司净资产属于全体职工所有，应由立*建司全体职工决定是否出让案涉建工大厦以及出让价格的主张混淆了公司股东财产、公司职工财产以及公司自身财产三者之间的区别。至于案涉《房屋买卖协议》的签订是否告知了立*建司的职工，则不影响该协议的效力；第三，案涉《资产评估报告书》由立*建司委托四川**事务所作出，依行业惯例，案涉《资产评估报告书》应由受托人四川**事务所交给委托人立*建司。也即，案涉《资产评估报告书》是由立*建司持有，并转交给法院。在立*建司没有提出相反证据证明案涉《评估报告书》由他人提交给法院的情形下，原审法院依据行业惯例和日常生活经验认定案涉《资产评估报告书》由立*建司提交给法院，并无不当；第四，原审法院依据当时已有证据作出无法确认哪份案涉《资产评估报告书》为真的认定并无不当。原审中虽然出现了两份结论不同的《资产评估报告书》，但立*建司当时所提交的相关证据并不足以证明哪份《资产评估报告书》为真。相应地，原审法院在依据立*建司提交的证据既不足以证明评估价格较高的《资产评估报告书》为真，亦不足以证明评估价格较低的《资产评估报告书》为假的情形下，作出上述认定并无不当；第五，现有证据足以证明喜**公司代立*建司清偿了建设银行120万元贷款。原审中虽然立*建司认为喜**公司未出具转账回单等票据证明已经付款，但喜**公司提交的建设**分行出具的证明已说明立*建司已清偿案涉贷款。而且，建设**分行至今未向立*建司主张贷款也可间接证明案涉贷款已经清偿；第六，将建工大厦整体出售应为合同双方当事人的真实意思。《房屋买卖协议》中已明确约定建工大厦一至九层、十至十一层房屋的交付情况，可见立*建司缔约目的是出售整栋建工大厦。至于协议中还约定了面积则是为了明确整栋楼的计价依据，而非立*建司再审所称只出售约定面积的房屋。如果只出售约定面积的房屋，则必然会在协议中明确将出售的约定面积的房屋的具体房号和位置或者在协议中明确排除多出来的1481.26平方米房屋。

（七）关于原判决是否存在适用法律错误的问题。第一，喜**公司签订《房屋买卖协议》时，虽然尚未办理工商登记，但已经取得了公司名称预先核准且在随后的《三方协议》中，喜**公司通过重新约定房屋买卖事宜，事实上追认了《房屋买卖协议》的效力。就此，《最**法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第三条：“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”也作出了合同约束设立后公司的类似规定。第二，签订《房屋买卖协议》转让已被查封的建工大厦的行为并非无效。《房地产法》第三十七条虽然规定被查封的房屋不得转让，但并不能因此得出该条款为效力性强制性规定的结论。事实上，房屋被查封并不意味着房屋所有权人已经丧失对房屋的所有权，房屋所有权人只要清偿完债务就可对该房屋自由处分。因此，只要通过清偿债务方式解除房屋查封，双方合同的履行不受影响。第三，宋**提供虚假《收款收据》办理房屋产权的行为不能直接证明宋**与黄**之间存在恶意串通。本案中，虽然立*建司开具《收款收据》时未收到足额购房款，但这并不违反双方当事人的约定。事实上，喜**公司还出具了《说明》明确“《收款收据》仅为办理过户手续需要，不作为付款依据。”而且，该交易模式并不违反《城市房屋权属登记管理办法》第三十六条的规定。第四，原判决认定“立*建司以房屋转让后重新登记的面积与约定出卖的面积不符而上诉主张房屋为部分出卖的理由不能成立”的依据并非仅指“房屋管理部门已将建工大厦整栋过户在喜**公司名下”，还包括“《房屋买卖协议》明确约定建工大厦一至九层，十至十一层房屋的交付情况，由此可见立*建司出卖的是建工大厦整栋大楼，而非立*建司所称部分出卖。”可见，这里不存在人民法院不审理该民事争议的问题。故立*建司关于适用法律错误的再审主张不能成立。第五，《房屋买卖协议》签订时，虽然未报有批准权的人民政府审批，不符合《房地产法》第三十九条规定要求，但随后不久即取得有批准权人民政府同意，获得案涉土地的土地使用权证。故立*建司再审关于该协议违反《房地产法》无效的主张不能成立。第六，立*建司处分公司自身财产的行为，应适用《公司法》。原审已查明，立*建司虽由集体企业改制而来，但在企业性质上则为有限责任公司，已不属于传统意义上的集体企业范畴，应接受《公司法》的调整，而非《中华人民共和国集体所有制企业条例》调整。第七，立*建司在再审申请书中还坚持主张《房屋买卖协议》为双方恶意串通并列举了前述低价转让、导致国有资产流失、避开法院监管和骗取解封等事实，但均未提供充分证据，无法采信。

本院认为

综上，立鑫建司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第四项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条和《最**法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第二条之规定，裁定如下：

再审裁判结果

一、指令四川**民法院再审本案；

二、再审期间，中止原判决的执行。

裁判日期

二〇一五年七月二十一日