李**与叶*、绵阳市科**有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

李**与叶*、绵阳市科**有限公司因租赁合同纠纷一案，不服四川省**产业开发区人民法院（2015）绵高新民初字第1522号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李**，被上诉人叶*的委托代理人余*到庭参加了诉讼，原审被告绵阳市科**有限公司经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2014年5月24日，原告（甲方）与被告李**（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。双方约定：由被告李**租用原告位于绵阳**苑小区A幢底层街面16号房屋，面积40.43平米，用途为房屋中介营业用房；合同期限至2014年9月30日15时；合同期满后，乙方如需继续租用，应提前30日提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下优先考虑乙方的续租；租金每月1950元，共计7800元，在签订本合同时付清。合同签订后，被告即开始使用房屋，作为被告绵阳市科**有限公司第三分公司经营场所，负责人为被告李**母亲蔡*。合同期满后，双方又续签了一年的合同，合同期限为2014年10月1日至2015年9月30日15时。本合同除了每月租金上涨为2200元外，其余约定内容与前份合同内容一致。因今年合同到期后，双方因为房租上调的问题协商不一致，原告遂起诉来院，并提出如前诉请。庭审中，被告称第一次与原告签租房合同时，是从他人手上转租的，并向他人支付门面转让费80000元，同时对房屋进行了装修，花费20000余元。原告对转让费的问题不予认可，被告对房屋进行了装修，但不认可花费20000余元的事实。被告李**所租用原告的房屋实际由自己与其母亲蔡*共同在经营绵阳市科**有限公司第三分公司，该分公司不具有法人资格。诉讼中，经本院多次协调，双方依然因为租金上涨金额协商不一致，调解未果。上述事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》等载卷佐证，本院予以确认。

一审法院认为

原审法院认为，原告与被告李**签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，亦不违反相关的法律、法规强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同履行各自的义务。双方所签订的合同约定“乙方如需继续租用，应提前30日提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下优先考虑乙方的续租”，但双方至今未续签租赁合同。故现原告要求终止合同履行的理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，被告李**及绵阳市科**有限公司应当腾退原告所出租的房屋。关于被告提出的装修问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失之规定，原告应当知道被告对房屋进行了一定程度的装修，现双方对于装修投入的资金多少存在争议，被告亦没有举出充分、客观、合法的依据证实其辩解理由。原告诉请被告在不破坏固定建筑物（装修）的情况下拆除其增设的设施。对此，本院予以支持。关于原告主张的从2015年10月1日至离场期间的租赁费每月3400元的问题。原告计算的该费用是自己按照租赁房屋每平米80余元的标准计算的，而该计租标准无相关依据证实。故应当按照双方签订的约定租金计算标准支付2015年10月1日至腾退房屋之日止的租金为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，遂判决如下：一、被告李**、绵阳市科**有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告叶*位于绵阳**苑小区A幢底层街面16号出租房屋；二、被告李**应按每月2200元的标准支付原告叶*从2015年10月1日至退房时间止的房屋租金并在不破坏房屋原结构的情况下拆回其承租房内的装修设施；三、驳回原告叶*的其他诉讼请求。

上诉人诉称

宣判后，李*名不服，提起上诉，请求：1.撤销原判；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。上诉人支付了转让费80000元，从霍*连手中租赁的，是经过叶*同意的。叶*同意随行就市，但是，叶*租金从55元／平方米月涨到了80元／平方米月，这是不诚信的行为。我接手后装修投资了20000多元，如果现在退房，上诉人的损失就太大，希望二审法院主持正义，依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人叶*答辩称：转让费与自己无关，期限到了，没有续签，要求退房。

原审被告绵阳市科**有限公司答辩称：我们交了80000元转让费，希望租金能够在市场价格合理的基础上上涨，继续签订租赁合同。

本院查明

二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。

本院认为

本院认为：叶*与李**签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……依法成立的合同，受法律保护”。现在双方签订的房屋租赁合同已经到期，没有达成新的协议，李**以自己向霍**交纳了转让费和被上诉人提出的租金太高而拒绝退房，缺乏法律依据，本院不予支持。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判”之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案受理费250元，由上诉人李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十二日