原告张**、邹*与被告陈**房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告张**、邹*与被告陈**房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈**任审判，于2015年10月30日、2016年1月4日公开开庭进行了审理。2016年2月24日，本院依法将本案转为普通程序继续审理，并于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告张**、邹*及委托代理人徐**、曾**，被告陈**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**、邹**称：张**系邹**的母亲，邹旭系邹**的女儿。邹**生前于2015年8月1日与被告陈**签订房屋租赁合同，租用了陈**座落于宜宾市**锦西路门面来经营面馆，并且一次性支付了被告三个月的房租及保证金共计8100元，邹**接手房屋后，进行了简单装修，于2015年8月6日开始营业。营业当天，南溪区金**理有限公司就以此门面是在其管理权限范围内禁止开面馆为由强行制止邹**正常营业，并造成了邹**经济损失。随后邹**多次找到被告要求解除合同，并要求被告退还房租和保证金以及赔偿其经济损失，被告只答应解除合同，但就赔偿事实，被告一直推诿。邹**因此事情绪激动，精神受到刺激，于2015年8月21日医治无效去世。邹**去世后，二原告作为邹**的继承人，也多次找到被告协商赔偿事宜，但一直未果，原告要求退还钥匙，被告也故意躲避，不收取钥匙。原告认为，被告陈**作为出租人，在邹**生前与其签订租赁合同时，并没有如实告知邹**，该门面是受金*农贸市场管理的，在使用权上会受到金*综合农贸市场管理的限制等相关情况，向邹**提供了有权利瑕疵的门面给邹**使用，而且，被告明知其门面不能用于经营面馆而故意隐瞒，导致邹**在正常使用该门面时被金*综合农贸市场的管理人员强加制止，无法进行正常营业，被告出租的房屋不符合合同约定的用途，导致合同的目的无法实现。为维护合法权益，现诉至人民法院，请求法院：1、判令被告立即退还房租和保证金合计8100元；2、判令被告赔偿原告装修等费用损失10859元；3、本案的诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告陈**辩称：1、我与邹**并没有签订书面的房屋租赁合同。2、邹**租赁的房屋就在金盛综合农贸市场里面，应当由邹**自行去了解相关管理事宜。3、原告方说我明知门面不能经营面馆而故意隐瞒不是事实，我与市场管理方签订的市场管理合同中，并没有约定我的门面不能用于经营面馆。4、邹**生前并不是要求解除合同及退还房租、保证金。邹**去世后，原告邹*也来找过我一次，但并没有说要解除合同和退还钥匙给我，我当时只答应了邹*要退还他保证金和两个月的房租。综上，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：被告陈**及其妻子彭**共同所有的位于南溪镇锦西路门面（以下简称“门面”）位于南溪区金盛综合农贸市场内，受宜宾市南溪**理有限公司管理。2015年7月，案外人邹**（已故）与被告陈**达成口头协议，由邹**租赁被告陈**的门面用于经营面馆，租赁期限为五年，即从2015年8月1日至2020年8月1日。2015年7月31日，被告陈**的妻子彭**收到邹**支付的8月1日至11月1日的房租5100元以及租房保证金3000元，合计8100元。之后，被告邹**即对所租门面进行简单装修，并于2015年8月上旬开张营业，刚开业时，宜宾市南溪**理有限公司市场管理部的工作人员以该门面不能经营面馆为由阻止邹**营业，当时被告陈**也在现场，而后该公司又对邹**所租门面停止供水、供气，致使邹**的面馆停止营业。

2015年8月21日，邹**因病医治无效死亡。原告张**系邹**的母亲，原告邹*系邹**的女儿，二原告系邹**的合法继承人。2015年8月23日，原告邹*、张**等人与被告陈**协商解除合同事宜时，被告陈**表示愿意退还原告两个月的房屋租金及保证金，但最终并未达成一致意见。2015年11月12日，原告将门面的钥匙交还给被告陈**，陈**予以接收，同时，除了门面内已形成附合的墙面装饰物以外，原告将门面内添置的物品全部搬离。

在庭审中，原告为证明其遭受了经济损失10859元，出示了装修装饰门面和购买器具、物品的收费收条、送货单，以及因停电造成的损失明细清单，其中墙面装饰材料费、人工费为1800元。被告陈**对上述证据的真实性不予认可，但并未否认其门面已进行装修的事实。在庭审中，双方当事人均认可邹**的面馆停止营业的原因为宜宾市南溪**理有限公司禁止该门面用于经营面馆。

上述事实，有经庭审原、被告举证、质证，本院予以确认的证据：身份证、常住人口登记卡、房产证、调查笔录、死亡证明、南溪街道紫云社区证明、房屋买卖合同、南溪县金盛综合农贸市场管理协议、当事人的陈述及庭审笔录等在案佐证。

本院认为

本院认为，被告陈**将自己的门面出租给邹**用于经营面馆，收取了房租和保证金，被告陈**与邹**已形成租赁合同关系。邹**死亡后，原告张**、邹*作为邹**的合法继承人，可依法继承邹**对该租赁合同享有的权利义务，因此，原、被告双方应按合同约定履行自已的义务。在本案审理过程中，原、被告双方于2015年11月12日就解除租赁合同关系达成了合意，本院依法确认该合同已解除。原告主张系因被告陈**事先明知其门面不能用于经营面馆而故意隐瞒，但本案中并无证据予以证实，因此，本院对此意见不予采纳。经查，本案中租赁合同解除的原因系因第三方原因导致，双方当事人均无过错。关于是否退还保证金：保证金属违约金性质，因合同双方当事人未约定承担违约责任的条件，且在履行合同过程中，被告也未举证证明原告方有违约行为，故在合同解除时，被告应向原告退还保证金3000元。关于是否退还房租：在双方解除合同时，邹**支付的三个月房屋租金5100元的期限已届满，已支付的租金已成为原告的经济损失。虽然双方对合同解除均无过错，但被告陈**在客观上提供了不符合合同约定用途的租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，被告对原告的租金损失应承担一定的责任，依照公平责任原则，本院依法认定被告退还已缴纳房屋租金的50%即2550元。关于是否赔偿损失：对原告主张装饰房屋、购买器具、物品等费用损失，因购买的器具、物品未形成租赁物的附合，原告已搬走可再次使用，不构成原告的损失，但其中墙面装饰物已形成附合，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担……”之规定，被告对已形成附合的墙面装饰损失费用1800元应承担50%即900元；对原告主张的停电损失，未提供证据证明，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告陈**于本判决生效之日起五日内退还原告张**、邹*租房保证金3000元；

二、被告陈**于本判决生效之日起五日内赔偿原告张**、邹**租损失2550元及装饰装修损失900元，合计3450元；

三、驳回原告张**、邹*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费524元，由原告张**、邹*负担404元，被告陈**负担120元。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月十八日