四川**理学校诉成都福**限公司租赁合同纠纷一审判决书

审理经过

原告四川省交通管**管理有限公司租赁合同纠纷一案，以及被告成都福**限公司反诉原告四川**理学校租赁合同纠纷一案，本院分别于2013年12月12日、2014年2月13日受理后，依法组成合议庭于2014年3月25日公开开庭进行了审理。原告四川**理学校的委托代理人贾*，被告成都福**限公司的法定代表人薛**及其委托代理人廖民权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告四川**理学校诉称，2008年8月6日，原告与四川华**有限公司签订《房屋租赁合同》、《补充协议》，之后原告、四川华**有限公司、被告三方签订《合同转让协议书》，约定四川华**有限公司将其作为承租方的权利和义务全部转让给被告，四川华**有限公司退出，由被告作为承租方享有和承担《房屋租赁合同》、《补充协议》中的权利和义务。《房屋租赁合同》约定，原告将其位于成都市武侯区佳灵路22号附48号的场地、房屋及设施设备等租赁给被告从事酒店经营，合同租赁物包含房屋、场地。附属设施设备、经营用品及临街简易房（商铺）等；租赁期限为2008年8月6日至2013年8月5日，租金标准为每年75万元，支付时间为每年的7月31日、10月30日、1月31日、4月30日支付下三个月租金，如承租方逾期交付租金，每逾期一日，按应付未付金额的万分之五支付违约金；《补充协议》约定，作为原告双方权利义务的一部分：原告在被告开办的所有经营和服务项目中每年免费消费20万元，自2010年1月1日起，调整为每年免费消费164000元；当年如有消费节余，该免费消费权可累计递延至下半年使用。合同签订后，原告严格按照约定将上述租赁物交予承租方。被告在履约期间多次拖欠原告租金，截止2013年8月5日租赁期届满时累计拖欠租金432500元。期满后，被告仍拒不搬离、腾退。此外，租赁期满时，原告在被告酒店可免费消费但未消费的金额累计599976元，对此被告应退回原告。故原告诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付租金432500元及占有使用费187500元（暂计至2013年11月5日，应计算至被告向原告移交租赁物之日止），并向原告支付因欠付租金的违约金53762.5元（暂计至2013年11月5日至，应计算至被告向原告移交租赁物之日止）；2.被告立即排除妨碍向原告移交租赁物；3.被告退还原告未消费的费用599976元；4.被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告成都福**限公司反诉及答辩称，租赁合同签订后，被告向原告缴纳了60万元履约保证金，按照双方合同约定，原告应向被告退回履约保证金60万元。另依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务”；双方《房屋租赁合同》第三条第二款约定“甲方承诺，在乙方承租期间，房屋出现危及安全使用的情形，由甲方承担维修责任和费用”。福临酒店承租不久就发现房屋年久失修，加上地震影响，出现裂缝、裂纹，致使出现漏水，导致多间房屋不能使用。对此福临酒店于2008年9月26日向原告提交《关于福临酒店漏水严重的报告》，要求其承担维修责任。此后由于消防系统、电梯、空调、锅炉的问题致使被告为此垫付维修费用130万元，按照合同法的约定，应当由原告承担。此外，酒店经营期间，原告在酒店的消费共计440593.8元，其中吃饭喝茶打牌的消费399045.8元。客房住宿41548元，应当由原告向被告支付；此外，原告在被告处拿走7件白酒“国窖1573”（2011年11月25日4件、12月5日3件），至今未付款，款项共计42000元。此外，由于原告出租给被告的房屋主体结构严重毁损，主要经营设施老化严重，无法正常使用，导致被告投入大量租金进行维修整改，加上酒店陈旧，客人入住率低，被告在5年内无法收回成本，故被告要求原告延长租期，但原告违反《房屋租赁合同》的约定，不同意延长租期。此外，原告以学校建新教学楼要拆除酒店为由不允许被告翻修，后很长一段时间又说学校不同意翻修，称可以进行翻修，严重影响了被告的经营，故被告要求原告赔偿损失100万元。故被告提起反诉，请求判令：1.原告向被告退还履约保证金60万元；2.原告承担被告垫付的房屋维修费用130万元；3.原告向被告支付消费款共计440593.8元；4.原告向被告支付白酒款42000元；5.原告向被告赔偿损失100万元；6.原告承担本案诉讼费用。

原告四川**理学校针对反诉答辩称，1.被告要求退还履约保证金无事实与法律依据。双方对退还履约保证金的条件有明确的约定，即符合合同第二条第一项的“合同终止”、“乙方无违约行为”、“将租赁物完好交还”三个条件应同时具备，合同第七条第二项细化了上述退还条件。现无证据证明退还履约保证金条件成就。2.被告要求原告承担房屋维修费用无法律依据。在房屋租赁合同及补充协议中，双方对维修事项有明确的约定，由被告承担维修并承担费用，且被告所提供维修证据的真实性、关联性存疑；3.被告要求原告支付消费款及白酒款无依据。双方签订合同时，在确定租金标准时已综合考虑，以减低租金的方式换的免费消费的权利，该免费消费已经严格按照财务制度入账并接受审计监督，且该消费一方面出于原告的便利，一方面为支持被告的经营，不存在被告所主张的白吃白喝。4.被告要求原告赔偿损失没有事实和法律依据。被告亏损是由于自身经营不善造成，双方签订合同时是充分了解酒店现状的，对相关因素已进行考虑，已进入价格，属平等自愿；合同签订后，被告要求对酒店进行重新装修改造，原告已给予3个月免费装修改造期；此外，合同第三条第二项约定对房屋主体结构有问题，必须要“经权威部门鉴定”，但被告均未提交。综上，原告请法院驳回被告反诉请求。

本院查明

经审理查明，2008年8月6日，原告**管理学校与四川华**有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于成都市武侯区佳灵路22号附48号，建筑面积10500平方米，场地总面积10389.6平方米（以国有土地使用证上标明的蜀通宾馆现占地和游泳池现占地为准）的房产出租予四川华**有限公司从事酒店业经营。期限自2008年8月6日起至2013年8月5日止。合同约定，四川华**有限公司在签订合同三个工作日内向原告支付60万元履约保证金；年租金75万元，每三个月支付一次，支付时间分别为7月31日、10月30日、1月31日、4月30日前提前支付下三个月租金；合同第二条第3项约定，原告给予四川华**有限公司3个月装修期免租；合同第三条第1项约定“1.出租房屋和设施的维修、改造、装修责任及全部费用均由乙方（四川华**有限公司）承担，其改造、装修责任及全部费用均由乙方承担”；第2项约定：“2.甲方（原告）承诺，在乙方承租期间，房屋经权威部门鉴定出现危及安全使用的情形，由甲方承担维修责任和费用”。合同第六条第1项约定：“双方约定，本合同执行期满后，如果本租赁合同涉及的租赁标的甲方要继续对外出租，在乙方同意续租的条件下，本合同自动延续有效……”；合同第七条违约责任约定“乙方应按约定及时交付租金和电费，逾期付款视为违约责任，每逾期一日，按应付未付金额的万分之五计付违约金”。合同第七条第2项对履约保证金的退还约定为：“本合同终止时，乙方应按租赁时移交清单所列物品及数量向甲方归还租赁物资，并保证……。若有损坏和不足，乙方应负责修复或重新添置，否则甲方有权从乙方交存的履约保证金中扣除相应金额”。

当日，原告**管理学校与被告四川华**有限公司签订《补充协议》，约定四川**理学校在所开办的服务项目中每年享受20万元的免费消费权。

2008年8月期间，四川**理学校、四川华**有限公司、成都福**限公司签订《合同转让协议书》（无落款时间），约定四川华**有限公司将《房屋租赁合同》、《补充协议》中的全部权利、义务转让给成都福**限公司。

2011年11月10日，原、被告双方签订《补充协议》，约定原告自2010年1月1日起在被告处每年免费消费164000元，如有节余，该消费权累计递延至下年度。

合同履行过程中，被告欠付2012年10月30日应付下一季度租金57500元、欠付2013年1月30日应付下一季度租金187500元、2013年4月30日应付下一季度租金187500元。以上租金计算至合同到期日2013年8月5日432500元。现涉案房产仍由成都福**限公司使用中。

另查明，被告成都福**限公司在经营中涉及拆除临街简易房并重建的事宜，于2009年3月2日向原告出具《关于拆除临街简易房有关问题的报告》，提出拆除酒店大门旁临街简易房并重建，并称“酒店租赁期届满后，如不再续租，新建的简易房完成归属学校”。2009年3月6日，原告向被告出具《关于对﹤福**有限公司关于拆除临街简易房有关问题的报告﹥的复函》，同意由成都福**限公司自行报建、拆除及修建，并提出“酒店租赁合同终止后，如不在续租，新建的简易房应完整交还我校，不得擅自拆除损坏”。

另查明，成都福**限公司在经营过程中，针对漏水、主要设备老化、热水锅炉整改的问题分别向原告出具的《关于福临酒店漏水严重的报告》、《关于酒店主要设备维修的情况报告》、《关于热水锅炉整改的情况报告》、《关于福临酒店维修费用的报告》、《关于福临酒店维修费用的报告》。被告成都福**限公司于本案审理中提交多份发票，以证明自行承担了维修的费用的事实。

另查明，被告为证明原告在其酒店消费情况，向本院提交了《关于签单消费权笔迹确认的函》，以及历年消费签单单据，据被告自行统计为440593.8元；另被告出具《收条》2份，以证明原告工作人员于2011年11月25日、2011年12月5日在被告处领取白酒（国窖1573）7件，被告自行统计按每件6000元计算共计为42000元。

上述事实有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《合同转让协议书》、《补充协议》、《关于拆除临街简易房有关问题的报告》、《关于对﹤福**有限公司关于拆除临街简易房有关问题的报告﹥的复函》、《关于福临酒店漏水严重的报告》、《关于酒店主要设备维修的情况报告》、《关于热水锅炉整改的情况报告》、《关于福临酒店维修费用的报告》、《关于福临酒店维修费用的报告》、《关于签单消费权笔迹确认的函》、《消费签单单据》、《收条》及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。

本院认为

本院认为，原告与四川华**有限公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是其双方当事人的真实意思表示，其内容不违法法律及行政法规的强制性规定。其后四川华**有限公司将合同权利义务概括转让予被告并签署《合同转让协议书》，亦属于各方真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，《房屋租赁合同》、《补充协议》对原、被告双方均有约束力。对于双方争议内容，本院阐释如下：

一、关于返还租赁物的争议。

《房屋租赁合同》约定租期至2013年8月5日期满，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，被告应当向原告返还相应租赁物。虽被告答辩称，依据《房屋租赁合同》合同第六条第1项约定：“双方约定，本合同执行期满后，如果本租赁合同涉及的租赁标的甲方要继续对外出租，在乙方同意续租的条件下，本合同自动延续有效……”的约定，被告有权要求续租。对此本院认为，该条款约定的续租前提是原被告双方均同意续租，但本案中原告已明确表示不再继续签订新的租赁合同，故双方未达成继续租赁的合意，本院对被告该项答辩不予采信。

关于返还租赁物的内容，除《房屋租赁合同》约定的租赁物为成都市武侯区佳灵路22号附48号房产外，还因被告成都福**限公司于2009年3月与原告在《关于拆除临街简易房有关问题的报告》、《关于对﹤福**有限公司关于拆除临街简易房有关问题的报告﹥的复函》中提及的自行修建的简易房屋，由于双方函件中均表明该简易房归属原告所有，故被告返还的租赁物中应包括该部分简易房屋。

二、租金争议。

依据《房屋租赁合同》约定，涉案房产租赁费用为每年75万元，即每季度187500元。现原、被告双方对截至2013年8月5日合同期满之日止，被告尚欠原告租赁费用432500元无争议，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。因被告未按照合同约定的期限支付租金，于2012年10月30日欠付57500元、于2013年1月31日欠付187500元、2013年4月30日欠付187500元，依据《房屋租赁合同》第七条“乙方应按约定及时交付租金和电费，逾期付款视为违约责任，每逾期一日，按应付未付金额的万分之五计付违约金”的约定，暂计至原告自行统计之日2013年11月15日，以上违约金为53762.5元，同时，应按照每日万分之五的标准，延续计算至被告实际支付租金之日止。

另由于被告超过租赁期限2013年8月5日未向原告返还租赁物，应承担占有使用费，该款项自2013年8月5日起按每月62500元的标准计至被告实际返还租赁物及附属简易房为止。

三、关于履约保证金的争议。

依据《房屋租赁合同》第七条第2项对履约保证金的退还约定为：“本合同终止时，乙方应按租赁时移交清单所列物品及数量向甲方归还租赁物资，并保证……。若有损坏和不足，乙方应负责修复或重新添置，否则甲方有权从乙方交存的履约保证金中扣除相应金额”。故履约保证金的退还前提是被告向原告返还租赁物，并经双方对租赁物的状况进行审查后退还或扣减，现被告在租赁期限届满后尚未退还租赁物，双方尚无法对租赁物状况进行审查，故履约保证金的返还前提尚未实现，待双方办理租赁物交接后，如有争议，可另案诉讼，本院在本案中不予处理。

四、关于房屋维修费用的争议。

被告于反诉中主张由于房屋主体结构损坏，及设施设备老化，导致被告为此垫付维修费130万元，并依据合同法相应条款要求出租人即原告承担该费用。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。另《房屋租赁合同》第三条第1项约定“1.出租房屋和设施的维修、改造、装修责任及全部费用均由乙方（四川华**有限公司）承担，其改造、装修责任及全部费用均由乙方承担”；第2项约定：“2.甲方（原告）承诺，在乙方承租期间，房屋经权威部门鉴定出现危及安全使用的情形，由甲方承担维修责任和费用”。对此，《房屋租赁合同》的约定即属于《中华人民共和国合同法》第二百二十条中规定的“当事人另有约定”。该约定表明，除“经权威部门鉴定出现危及安全使用的情形”外，维修费用由被告自行承担。现被告未提交证据证明租赁物存在“经权威部门鉴定出现危及安全使用的情形”，故被告所称的维修费用应当自行承担，故本院对被告该项反诉请求不予支持。同时，综合以上论述，本院对原告要求被告赔偿损失100万元的诉讼请求不予支持。

五、关于消费款及白酒款的争议。

原告与四川华**有限公司签订的《补充协议》约定四川**理学校在所开办的服务项目中每年享受20万元的免费消费权。后原被告双方签订的《补充协议》约定原告自2010年1月1日起在被告处每年免费消费164000元，如有节余，该消费权累计递延至下年度。对此本院认为，以上消费权的行使主体与承担主体与《房屋租赁合同》的出租方、承租方一致，应属于双方租赁费用的一部分，双方均应当遵照履行。同时，对原告在被告处领取白酒7件，也应属于行使该消费权的一部分，故对被告要求原告支付历年消费款项440593.8元、白酒款42000元的诉讼请求不予支持。

此外，《补充协议》中仅约定了原告在被告处有消费权的内容，而未约定消费权未使用能否折现的内容，对此本院认为，在被告经营酒店的基础上，有条件向原告提供消费额度，原告也有权要求行使该权利，但被告提供的仅是酒店服务相关内容，而非承担了相应的金钱债务，故被告在合同履行期内，应原告要求而提供了服务即属于履行了合同约定，而并不因此在合同履行期届满后仍负担金钱债务。故本院对原告要求被告返还未消费款项599976元的诉讼请求不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十五条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告成都福**限公司于本判决生效之日起十五日内向原告四川**理学校腾退并返还成都市武侯区佳灵路22号附48号房产及附属简易房屋；

二、被告成都福**限公司于本判决生效之日起十五日内向原告四川省交通管理学校支付租金432500元及违约金（违约金暂计至2013年11月5日为53762.5元，剩余违约金以432500元为基数，按日利率万分之五自2013年11月6日计至租金实际支付之日止）；

三、被告成**有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告四川省交通管理学校支付占有使用费，占有使用费以62500元／月为标准，自2013年8月6日计至租赁物实际返还之日止；

四、驳回原告四川**理学校其他诉讼请求；

五、驳回被告成都福**限公司反诉请求。

如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费16265元，由被告成**有限公司负担8265元，由原告**管理学校自行负担8000元；反诉费用31620元，由被告成**有限公司自行负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一四年八月十一日