刘*义诉杨*租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘*义诉被告杨*租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月11日受理后，依法由审判员姚静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘*义的委托代理人刘**、陈**，被告杨*及其委托代理人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘*义诉称：原告刘*义于2009年6月与泸州市**有限公司签订商品房买卖合同，购得锦馨苑商住楼（后编为：江阳区江阳西路38号）2套门市营业房。2010年2月23日，原告刘*义委托其姑妈刘**与被告杨*签订《租房协议》，将其中的1号门市（包含2号门市在内）出租给杨*经营饮食。协议约定：租期从2010年4月15日起至2016年4月15日止；第一、二、三年租金每月19600元，第四年增涨10%，第五年增涨20%，第六年增涨30%；租房保证金3万元，租金按季交付，若到期未交每推迟一天增交1000元，若推迟15天以上出租方有权单方终止协议无条件收回该门市并且保证金不退。协议签订后，原告将门市交付杨*，杨*用于开办经营三德稀饭城。自2012年1月起杨*开始欠交租金，经催告后，补交一个或两个月，间断性的拖欠租金。自2014年7月止共欠付租金176640元。被告以房屋漏水为由要求减少和抵消租金，其漏水的原因均是被告自已的行为造成：厕所漏水是由于被告在安装空调时损坏房屋外部结构，打穿暗沟造成。厨房漏水是由于被告在做加层时破坏外墙造成。被告杨*长期拖欠租金，严重违约，故原告诉至法院请求判令：1.被告杨*向原告刘*义偿还欠交的房屋租金176640元（截止2014年7月止）；2.被告杨*支付原告刘*义违约金10万元；3.解除双方签订的租房协议，原告刘*义不退还被告杨*的保证金。

被告辩称

被告杨*辩称：原告刘**不具备适格的诉讼主体资格。被告杨*没有与原告刘**签订任何合同，在2010年与刘**签订合同时签约人没有出示任何委托手续、商品房买卖合同、房产证，也没有告知门市后面部分是原告私自修建，没在规划设计范围内，没经相关部门验收合格和允许。房屋出租面积为245平方米，除了房屋买卖合同的90多平方米外，其余均是原告私自修建。双方自签订合同后，一直合作很愉快，产生分歧是始于原告刘**的父亲刘**所修建的房屋构造依山所建，在挖掘做房屋地基时，没有做好加固和防水措施，山体和出租门市上面的路基多年来不断垮塌、漏水，造成底层门市一直在漏水、渗水，多次致租赁门市室内的装饰装修和设备设施的损坏，严重到厕所屋顶垮塌，大面积漏水，不能正常营业。杨*多次停工维护和整改，并多次电告刘**及刘**到现场查看，要求维修整改，赔偿造成的损失，但二人均不予理会，直至2012年末，房屋后面的100多个平方四处漏水，墙纸严重腐烂，屋顶发霉，导致客人不愿坐里面的位置，无法正常营业。最后停工20多天重新做防水，并在墙面贴砖止漏，在装修前及装修后均通知刘**、刘**协商此事，但二人仍不理睬。按照法律的规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因此，被告杨*用租金抵扣维修费，直到抵扣得差不多后，被告杨*才开始正常给付租金。被告杨*行使的是合法的抗辩权，不应承担违约责任，不同意解除合同。

本院查明

经审理查明：原告刘**系江阳区江阳西路38号3号楼第1层2套门市及1、2号车库的买受人，门市及车库的总面积为152.86平方米。原告刘**委托刘**管理以上门市的出租事宜。2010年2月23日，刘**与被告杨*签订《租房协议》，将以上门市、车库以及未经批准内容建设的面积共计245平方米以80元／平方米出租被告杨*。合同约定租赁期限为2010年4月15日至2016年4月15日，租金每月为19600元，另约定：“三、租金：第一、二、三年每月租金不变，第四年增涨10%，第五年增涨20%，第六年增涨30%。四、付款方式：协议签订时先交叁个月房租伍*捌仟捌佰元整，租房保证金叁万元整，合计捌万捌仟捌佰元整，以后每叁个月交一次，先交房租后用房，若到期未交每推迟一天增交壹仟元以此计算，若推迟十五天以上甲方有权单**（止）协议无条件收回该门市并且保证金不退。……”合同签订后，被告杨*按期履行租赁费给付义务，过了一段时间后，该门市开始出现漏水现象，被告杨*多次对门市进行维修整改，期间对门市停业整改漏水情况，进行大面积防水处理，将墙纸换成瓷砖，更改线路等，产生了一定的维修费用。对于以上维修费用，原告刘**未给付被告杨*。被告杨*自2012年11月起连续拖欠8个月未缴纳租金，共计176640元。

本院认为

本案在审理过程中，经本院现场勘察，被告杨*承租门市仍然有多处渗漏现象，严重处呈现滴水状漏水。

以上事实有《商品房买卖合同》、《泸州市房地产监理交易所房屋面积初始登记测绘报告》、《租房协议》（复印件）、银行转款凭证（刘**4张、刘**3张）、现场勘验照片6张、出庭作证的证人聂**、易**的证人证言等证据在案佐证，经本院查明并确认其证据效力。

本院认为：本案系租赁合同纠纷，原告刘**虽提供的是《租房协议》的复印件，但其中涉及双方主要权利义务的第一项至第八项约定的真实性已经被告杨*当庭认可，本院确认其证据效力，该租赁合同的第一项至第八项系双方真实意思表示，依法产生法律效力，原被告之间应按照合同的约定来履行各自的权利和义务。刘**是本案出租房屋的所有权人，其委托刘**签订《租房协议》的行为，不影响其作为原告的主体资格。原告主张该出租房屋的漏水问题均是被告自身处置不当造成：被告在安装空调时打穿暗沟损坏了房屋外部结构，以及在做加层时破坏外墙。本院认为，在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人的义务，原告未提供具有专业资质鉴定机构的证据证明该出租房屋渗漏的原因系被告的行为不当导致，对原告声称房屋渗漏系被告自身行为造成的理由本院不予确认。关于原告主张被告拖欠租赁费为违约，并请求承担违约金及解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本院认为，原告作为出租人没有履行保证出租物正常使用以及维修的义务，被告杨*作为承租人有正当理由迟延支付租金，原告请求给付违约金及解除合同的主张本院不予支持。关于被告杨*请求用维修费抵消或扣减原告主张的租赁费，本院认为，在本案中被告杨*未提供有效证据证明其维修费的具体金额，对其主张本院不予支持，被告杨*可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告杨*于本判决生效后十日内给付原告刘**房屋租赁费176640元（截止2014年7月止）。

二、驳回原告刘**的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费6332元，原告刘**承担2499元，被告杨*承担3833元（此款原告已预交，被告在给付上述款项时一并支付原告）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月二十八日